楊慧

［摘 要］本文通過對2011年商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開工面積、成交價格及土地價格增長幅度的縱向?qū)Ρ瓤疾炝巳晟虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展變化情況,以判斷在住宅地產(chǎn)調(diào)控政策升級背景下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢。并進一步分析商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問題及挑戰(zhàn)、機遇及前景,最后對未來商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展提出政策建議。

［關(guān)鍵詞］商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展；現(xiàn)狀；建議

［中圖分類號］F293.35［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0015-04

1 前 言

2010年以來特別是2011年住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策嚴厲程度一輪高過一輪,“新國十條”、“限購”、“限貸”、“房產(chǎn)稅”及“限價”等政策措施密集出臺,經(jīng)濟手段與行政手段并用共同抑制住房價格過高且過快上漲。作為房地產(chǎn)重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)成為諸多住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相轉(zhuǎn)型領(lǐng)域,國內(nèi)主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略,商業(yè)地產(chǎn)比例提升成為未來幾年這些企業(yè)發(fā)展的重要舉措。在中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、城市化進程推進、居民可支配收入持續(xù)增長、消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級及宏觀調(diào)控政策的多重效應下,商業(yè)地產(chǎn)投資價值逐漸顯現(xiàn)。在住宅地產(chǎn)受政策嚴厲調(diào)控的2011年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展狀況如何？是否已經(jīng)實現(xiàn)了社會各界的預測(迎來了發(fā)展的春天)？就這些問題,筆者根據(jù)2011年商業(yè)地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀及發(fā)展中存在的問題與挑戰(zhàn)對未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提出對策建議。

2 2011年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 商業(yè)地產(chǎn)投資增幅超過住宅地產(chǎn)

受投資慣性及開發(fā)商市場判斷力弱、政策敏感性差等因素影響,2011年嚴厲宏觀調(diào)控政策下住宅地產(chǎn)投資增速仍保持高位運行。商業(yè)地產(chǎn)投資增幅與商品房投資增幅和住宅地產(chǎn)投資增幅一致,雖然較2010年有小幅收縮(見表1),但增幅均高于第一和第二階段第一階段(1998—2003年)需求觀望房價穩(wěn)步上漲時期,第二階段(2004—2009年)需求集中釋放房價快速上漲時期。年均增長率。2009年下半年開始的住宅地產(chǎn)調(diào)控政策其效成效于2010年及2011年逐步顯現(xiàn),第一、第二階段投資增速均慢于商品房及住宅地產(chǎn)投資增速的商業(yè)地產(chǎn),2010—2011年其增速均超過商品房及住宅地產(chǎn)投資增速。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增幅亦超過住宅地產(chǎn)

投資額是反映開發(fā)商房地產(chǎn)市場信心的重要指標,但其易受投資慣性因素影響,新開工面積則能更好地反映開發(fā)商信心。2004—2009年住房市場快速發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速低于商品房及住宅地產(chǎn)新開工面積增速；2010年商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速稍高于住宅地產(chǎn)新開工面積；2011年隨著住宅地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)深入開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)趨勢進一步顯現(xiàn),商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增幅明顯高于住宅地產(chǎn)新開工面積增速(5.4個百分點)。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)成交價格增幅遠超住宅地產(chǎn)

第一、第二階段商品房及住宅地產(chǎn)成交價格上漲速度遠遠高于商業(yè)地產(chǎn)成交價格上漲速度；2011年增幅雖然較2010年有所收窄,但是在商品房及住宅價格增幅持續(xù)低迷背景下,商業(yè)地產(chǎn)成交價格仍保持了較為強勁的上漲態(tài)勢。

商業(yè)地產(chǎn)成交價格增幅的上漲及住宅地產(chǎn)成交價格增幅的回落有利于改變目前部分地區(qū)商住倒掛現(xiàn)象,引導開發(fā)商投資向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。以上海為例,2004—2010年商業(yè)地產(chǎn)成交價格與住宅地產(chǎn)成交價格比值平均為1.0,遠遠低于國際上公認的合理比值(1.5~2.0倍)。2011年隨著住宅地產(chǎn)成交價格的下降及商業(yè)地產(chǎn)成交價格高達20.8%的上漲幅度,二者比值達到1.4,接近于合理倍數(shù)值,商住倒掛現(xiàn)象得以有效扭轉(zhuǎn)。

2.4 商業(yè)地產(chǎn)土地價格增幅回落幅度小于住宅地產(chǎn)

土地政策為2011年房地產(chǎn)市場的重要調(diào)控手段,商品房土地供應的增加、土地招拍掛出讓方式的完善及對囤地、捂地行為打擊力度的加大,土地市場供給增加與開發(fā)商拿地熱情下降共同促進了商品房用地價格增速的大幅回落。相比而言,商業(yè)地產(chǎn)用地價格增幅高于商品房及住宅地產(chǎn)用地價格增幅,進一步說明相對住宅地產(chǎn)而言開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資熱情上升。

從以上商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開工面積、成交價格及土地價格的縱向、橫向比較可知,2011年開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資熱情增高,市場整體運行態(tài)勢好于住宅地產(chǎn),一定程度上說明住宅地產(chǎn)嚴厲宏觀調(diào)控政策促進了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

3 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問題及挑戰(zhàn)

3.1 調(diào)控政策的不確定性對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形成制約

2010年《關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》規(guī)定：“在境內(nèi)設立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。”2012年3月廣州房管局強調(diào)嚴格執(zhí)行該“限外令”,境外人士嚴禁在廣州購買商業(yè)地產(chǎn)。這是城市地方政府對商業(yè)地產(chǎn)“限外令”執(zhí)行力度升級的表現(xiàn)；2011年8月,上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風險提示,要求對未竣工驗收的商業(yè)地產(chǎn)停止發(fā)放商業(yè)貸款,停止個人消費貸款用于購買商業(yè)用房。同時上海各商業(yè)銀行,必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后,才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。

廣州、上海等城市政府對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)范管理的加強引起了社會對政府商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度加強的擔憂,其他地方政府是否會出臺相應政策加強對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控力度還有待進一步檢驗,但這無疑表明雖然目前國家對發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)還沒有一個指導性的文件,雖然為商業(yè)地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間,但同時也帶來了諸多的不確定性。商業(yè)地產(chǎn)融資、開發(fā)及運營管理難度較住宅地產(chǎn)要大得多,其資金需求量大且投資回報周期較長,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受調(diào)控政策影響更大。行業(yè)政策、貨幣政策、金融政策及城市規(guī)劃等對商業(yè)地產(chǎn)影響至關(guān)重要,在國內(nèi)現(xiàn)行環(huán)境下上述因素往往具有不確定性,不利于商業(yè)地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展及市場主體明朗預期。

3.2 融資模式單一導致開發(fā)商融資難度加大

2011年房地產(chǎn)開發(fā)信貸此處房地產(chǎn)開發(fā)信貸為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的國內(nèi)貸款部分。從2010年的12540.5億元上升到12563.8億元,增長率僅為0.2%,遠遠低于1998—2010年年均增長率(24.6%)。商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)一樣,其資金來源以銀行貸款和自有資金為主,社會投資的融資渠道還沒有充分建立起來。這種高比例的銀行貸款和低比例的社會投資融資模式降低了開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)自主性,伴隨著住宅地產(chǎn)成交量及成交價格增速的回落,作為資金投入巨大、回報周期較長的商業(yè)地產(chǎn),開發(fā)商短期內(nèi)轉(zhuǎn)型進入商業(yè)地產(chǎn)受到資金約束大。

雖然我國經(jīng)濟發(fā)展總體趨勢良好,但是近期通脹壓力及流動性過剩隱憂還將持續(xù),因此緊縮性貨幣政策及房地產(chǎn)金融政策可能還將持續(xù),這對近期轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商是較為嚴峻的考驗。同時商業(yè)地產(chǎn)投資收益受到商業(yè)區(qū)位、交通狀況及居民消費結(jié)構(gòu)和能力等諸多因素限制導致后期運營風險大,從而進一步影響到融資成本的付出與融資金額的取得。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營管理模式不符合后期經(jīng)營管理需求從開發(fā)模式來看,住宅地產(chǎn)往往遵循“拿地—開發(fā)建設”的模式,而由于商業(yè)地產(chǎn)前期招商的復雜性導致其與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式截然不同,一般應該遵循研究城市發(fā)展規(guī)劃、居民消費需求及相關(guān)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢—商業(yè)定位—主力店招商—產(chǎn)品規(guī)劃設計—開發(fā)建設的開發(fā)模式。目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商往往用住宅地產(chǎn)開發(fā)模式去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),忽視前期規(guī)劃的重要性盲目進行項目開發(fā)。很多商業(yè)地產(chǎn)由于前期規(guī)劃不到位難以滿足投資商和商家要求,過后再對項目進行較大改動從而提高了開發(fā)成本,導致后期運營管理問題重重。