【摘要】伴隨著城市化的進程加快，房地產(chǎn)項目投資日益成為當前推動經(jīng)濟發(fā)展的重要動力之一，同時也極大地拉動了諸如鋼鐵、水泥等其他行業(yè)的發(fā)展，刺激了人們的消費需求。然而，由于投資的過快發(fā)展，泡沫的出現(xiàn)，從投資商、開發(fā)商、施工方和政府相關(guān)監(jiān)管部門的角度來看，房地產(chǎn)項目投資控制存在著一定的問題和誤區(qū)，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。本文主要就當前房地產(chǎn)項目投資存在的問題進行了分析，并就投資控制存在的問題提出了一些對策和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目 項目投資 投資控制 對策

一、房地產(chǎn)項目投資控制和意義分析

投資是拉動經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車之一，而房地產(chǎn)項目投資則是當前投資的主要渠道。房地產(chǎn)行業(yè)是我國最重要的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)之一，由于其是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，是我國發(fā)展國民經(jīng)濟，實現(xiàn)工業(yè)化的重要基礎(chǔ)，因此對我國的經(jīng)濟發(fā)展影響很大。房地產(chǎn)投資上游可以拉動工業(yè)、建筑等行業(yè)等方面的發(fā)展，下游可以帶動投資、消費和第三產(chǎn)業(yè)等。

房地產(chǎn)項目投資是指項目開發(fā)建設(shè)過程中的投資費用總和。項目投資控制就是在項目的設(shè)計階段和發(fā)包施工階段，將投資費用控制在投資限額內(nèi)，隨時糾正已發(fā)生的誤差和錯誤，以確保項目投資目標的順利實現(xiàn)。房地產(chǎn)項目投資可以分為動態(tài)投資部分和靜態(tài)投資部分。動態(tài)投資部分，是指在建設(shè)期內(nèi)，由于建設(shè)期利息、國家新批準的稅費、匯率、利率變動和房地產(chǎn)建設(shè)項目需繳納的固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅以及建設(shè)期價格變動導(dǎo)致的建設(shè)投資額增加，這主要包括漲價預(yù)備費、固定資產(chǎn)投資方向（當前已停征收）和建設(shè)期利息；靜態(tài)投資部分主要是建筑安裝工程費、基本預(yù)備費、設(shè)備器具購置費和工程建設(shè)其他費用等，這也是固定投資部分。

隨著房地產(chǎn)市場的火熱發(fā)展，房地產(chǎn)的投資甚至是投機成為多數(shù)人獲得經(jīng)濟的一種普遍選擇，因而國家和政府先后出臺了多種政策進行調(diào)控。在房地產(chǎn)成為一種經(jīng)濟行為時，越來越受到政府和人們的重視。對企業(yè)而言，通過對房地產(chǎn)項目投資實行內(nèi)外監(jiān)控，可以使企業(yè)在項目投資建設(shè)實施期，對投資狀況進行嚴格控制和防范投資風險，能夠得以平穩(wěn)健康發(fā)展；從社會的角度來看，對房地產(chǎn)項目投資進行嚴格控制，可以避免重復(fù)建設(shè)，防止盲目投資，防止泡沫經(jīng)濟的發(fā)生，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)和住房供給合理、平穩(wěn)、有序發(fā)展，以獲得更大的社會效益和經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)項目投資的現(xiàn)狀分析

當前，房地產(chǎn)項目投資的現(xiàn)狀有這些特點，不規(guī)范申報現(xiàn)象嚴重和投資超標，房地產(chǎn)投資的資金監(jiān)控松懈，房地產(chǎn)投資過程中忽視風險，前期工作準備和可行性研究不足。

（一）不規(guī)范申報現(xiàn)象嚴重和投資超標

由于國家相關(guān)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)投資主體和房地產(chǎn)項目的資金有嚴格規(guī)定，比如對于一個外商投資房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資超過3億美元（截止2010年4月為1億美元）須報國家商務(wù)部審批。各個地方發(fā)改委也對房地產(chǎn)項目的總投資進行了控制，這就導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)企業(yè)為了取得審批手續(xù)，就將項目進行分拆，并多次申報，這樣便以不合格的方式取得了審批文件，這就導(dǎo)致政府部門的宏觀調(diào)控手段失去了作用和意義。同時，為了籌集到更多的開發(fā)建設(shè)投資資金，也為了能夠得到政府相關(guān)部門的審批，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有從實際出發(fā)，而是到處尋找看似事實的理由或證明，使得開發(fā)項目得到國家在技術(shù)和經(jīng)濟收益上的認可。

（二）房地產(chǎn)投資的資金監(jiān)控松懈

當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在著資金來源單一，融資渠道狹窄的問題，雖然房地產(chǎn)金融業(yè)不斷得到發(fā)展，但由于銀根緊縮和相關(guān)制度限制，許多開發(fā)商都面臨著資金短缺和依靠銀行貸款以及對未來市場風險缺乏抵抗力的局面，在短期內(nèi)獲取資金的能力也是十分有限。普遍存在的“融資沖動”使房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺與浪費并存。

（三）房地產(chǎn)投資過程中忽視風險

由于房地產(chǎn)行業(yè)是綜合性強的復(fù)雜行業(yè)，生產(chǎn)周期長，投資額度大，生產(chǎn)環(huán)節(jié)多，資金周轉(zhuǎn)慢，產(chǎn)品體量大，經(jīng)濟風險和社會環(huán)境影響大，這些都大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的風險。具體說來，這些風險有政策風險、市場風險、法律風險和不可抗力風險。政策風險主要是宏觀調(diào)控與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向風險；市場風險有消費市場與金融市場風險；法律風險是指房地產(chǎn)開發(fā)過程這中與投資者、消費者和關(guān)聯(lián)方之間的法律問題；不可抗力風險有如地震導(dǎo)致的直接損失和市場蕭條。在這四個風險中，除了法律風險外，其余風險都是無法控制的，只能做事先預(yù)測盡可能地避免它發(fā)生。

（四）前期工作準備和可行性研究不足

在瞬息萬變的復(fù)雜的市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商往往忽略了對前期可行性測算的重視，偏重于經(jīng)驗判斷，這就會導(dǎo)致決策偏離市場，盲目地認為消費者是可以引導(dǎo)和培養(yǎng)發(fā)展的，在項目過程中遇到的問題就難以挽回。比如說“爛尾樓”，缺乏對于自身現(xiàn)金流的考慮，對未來項目的定位與市場缺乏正確完整的認識。

三、房地產(chǎn)項目投資控制原則和對策

（一）房地產(chǎn)項目投資控制原則

在筆者看來，房地產(chǎn)項目投資控制應(yīng)遵循三大原則，它們分別是主動控制為主的原則、技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合的原則和以設(shè)計階段為重點進行項目建設(shè)全過程投資控制的原則。

1.主動控制為主的原則

反饋控制是傳統(tǒng)的控制方式，是建設(shè)偏差糾正基礎(chǔ)上的反饋。然而，反饋控制最大的缺點便是偏差已經(jīng)出現(xiàn)，糾偏時間越長，損失越大。自從上世紀70年代開始，系統(tǒng)論和控制論的研究成果被應(yīng)用于管理控制理論后，由預(yù)測來估算行為可能存在的偏差。由事先采取對策和措施來預(yù)防偏差的出現(xiàn)，是一種前饋控制系統(tǒng)，一種積極、主動的控制。主動控制方法的出現(xiàn)，大大降低了投資控制損失。

2.技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合的原則

為了準確而全面的控制項目投資，開發(fā)商需要從設(shè)計、技術(shù)、組織協(xié)調(diào)以及信息管理等方面對項目投資進行有效的控制。因為項目開發(fā)的一切過程和因素都對投資產(chǎn)生重要的影響，因此，對項目投資進行全面的控制是非常必要的。

3.以設(shè)計階段為重點進行項目建設(shè)全過程投資控制的原則

投資控制必須要貫穿開發(fā)項目建設(shè)的整個環(huán)節(jié)，而開發(fā)設(shè)計則是項目投資控制的首要步驟。因為項目建設(shè)全過程都在對投資費用產(chǎn)生著不同程度地影響，因而投資必須貫穿于項目建設(shè)整個過程的所有環(huán)節(jié)。專家指出，在規(guī)劃設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工這三個階段，對投資的影響最大的就是規(guī)劃設(shè)計階段，影響投資的可能性是75%-5%，其次是技術(shù)設(shè)計階段，對投資的影響是35%-75%，最后是施工階段，對投資的影響是5%-10%。所以，項目施工前的投資決策和設(shè)計階段是項目開發(fā)投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

4.房地產(chǎn)項目投資控制對策

首先，要嚴格掌握項目投資審批制度。發(fā)改委、商務(wù)部和房管局等各級政府監(jiān)管部門，對于一些開發(fā)商及項目的具體情況要進行全面把關(guān)，增強監(jiān)管的效力。對于同一塊地皮項目，是否有無虛假出資行為，有無將投資分拆現(xiàn)象，這都要進行嚴格把握和控制。地方各級政府部門還要強化審批意識，不要只注重當前的經(jīng)濟利益，堅決打擊和抑制為一味招商引資而放松審批的行為。

其次，要加強企業(yè)和相關(guān)監(jiān)管部門對項目資金的監(jiān)管。企業(yè)必須嚴格按照國家對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目資金的最低限的要求，來配置自身資金比重。同時，還要強化對房地產(chǎn)項目投資的動態(tài)控制。對于監(jiān)管部門而言，在宏觀調(diào)控過程中，要嚴格按要求對資金進行監(jiān)管，嚴格抑制房地產(chǎn)開發(fā)商將必須用于某個環(huán)節(jié)的費用挪到其他地方。

然后，要強化房地產(chǎn)投資風險意識。風險是開發(fā)商必須面臨的核心主題之一，因此房地產(chǎn)開發(fā)商的首要任務(wù)就是明晰風險，管理和規(guī)避風險。正確處理潛在的政策風險、市場風險、法律風險和不可抗力風險這四大風險。

最后，要做好項目評估和可行性研究。要高度重視項目評估和可行性報告對于抑制投資的意義。要強調(diào)以全面的市場調(diào)研為基礎(chǔ)進行產(chǎn)品研發(fā)，從而決定投資額度。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)濟的過快過熱發(fā)展在促進經(jīng)濟發(fā)展的同時催生出了泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)，因此需要國家進行強有力的調(diào)控和政府企業(yè)的監(jiān)督。另外，房產(chǎn)投資者也要不斷學習和借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀房產(chǎn)投資經(jīng)驗，逐漸提高項目投資管理水平。要強化房產(chǎn)投資風險意識，正確處理好政策、市場、法律和不可抗力風險這四大風險。做好項目評估和可行性研究，堅持主動控制為主的原則，可以大大降低投資過程中的損失；堅持技術(shù)和經(jīng)濟相結(jié)合的原則，對項目投資進行全方位的控制；堅持以設(shè)計階段為重點進行項目建設(shè)全過程投資控制的原則，規(guī)劃項目建設(shè)的整個環(huán)節(jié)，減少失誤。只有堅持以上原則，才能促進我國房地產(chǎn)項目投資控制登上新臺階。

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作者簡介：劉莉(1974-)，女，漢族，河南省新鄉(xiāng)市人，現(xiàn)任職于新鄉(xiāng)市工程咨詢中心，研究方向：工程咨詢、工程造價。

（責任編輯：陳岑）