近年來，隨著房地市場的迅猛發(fā)展，二手房交易日益活躍。由于涉及范圍廣，征收的稅種多，特別是國家為加強房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控，對二手房中的個人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策調(diào)整頻繁，執(zhí)行難度加大，容易產(chǎn)生征管漏洞，增加執(zhí)法風(fēng)險。進一步完善二手房尤其是個人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策迫切緊要。

一、蘇北縣區(qū)個人住房轉(zhuǎn)讓市場現(xiàn)狀

1.交易量快速增長。近年來，越來越多的農(nóng)村人口選擇進城置業(yè)，部分經(jīng)濟能力有限的人把目光放在了二手房市場。同時一些城鎮(zhèn)居民隨著經(jīng)濟能力的提高，改善居住環(huán)境賣掉舊房重購新房，或者投資、投機購買房地產(chǎn)，二手房尤其是個人住房交易日益活躍。

2.轉(zhuǎn)讓類型種目繁多?？h區(qū)個人住房轉(zhuǎn)讓的房源類型有商品房、自建(包括自己出(投)資建設(shè))房、房改房、單位集資房、安居房等，其中以商品房及自建房為主。

3.無規(guī)范的交易市場?？h域內(nèi)的個人住房轉(zhuǎn)讓主要是通過中介服務(wù)所發(fā)布房源信息，基本上無價格信息，在交易雙方實地查看住房狀況后，“價格面議”。交易私下進行，真實價格和付款信息通常難以為房管、地稅等第三方掌握。

4.缺少專業(yè)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。大部分縣城均還沒有規(guī)范的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，房產(chǎn)價格的確定主要還是依據(jù)部分同類二手房價格以及個人喜好決定。

二、個人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策解析

近年來，為加強房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控，總局先后下發(fā)了一系列的稅收政策文件，重點對個人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的營業(yè)稅、契稅、個人所得稅進行了調(diào)整，政策日益復(fù)雜。從征管實踐來看主要，主要存在以下幾個難點。

1.房屋計稅價格核定難。個人住房轉(zhuǎn)讓過程中納稅人組供虛假的交易合同現(xiàn)象比較常見。對申報的交易價格明顯偏低且無正當理由的，以及單位或個人將房屋無償贈與他人的，需要由主管稅務(wù)機關(guān)核定其房產(chǎn)的計稅價格?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)(2007]33號)規(guī)定了幾種確定納稅人的最低計稅價格的途徑。即：由地稅機關(guān)制定房屋交易最低計稅價格管理辦法，公正合理地核定；參照當?shù)卣嫉牟疬w補償標準、房屋交易指導(dǎo)價、基準地價確定；參照房地產(chǎn)交易資金托管金額或者網(wǎng)上報價確定；參照信譽良好的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的評估價格確定。然而，目前部分地稅部門基本未建立房屋交易最低計稅價格管理辦法，縣區(qū)內(nèi)基本上不具備可供參照的房屋價格信息，也沒有相應(yīng)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。

2.普通住房的認定標準難。對個人轉(zhuǎn)讓住房的普通住房與非普通住房的劃分，國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足的條件之一是“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上”。目前，各級地稅部門制定的具體標準中，均延續(xù)相同表述，未有任何突破。對住宅小區(qū)之外( 舊城區(qū)、城郊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民(農(nóng)民)居住區(qū))的房屋是否參照“建筑容積率在1.0以上"的規(guī)定執(zhí)行，沒有明確。

3.自建房的界定標準難。個人自建自用普通住房，銷售時免征營業(yè)稅。對如何準確界定自建自用住房，總局一直未制定相關(guān)的標準或規(guī)定。不同的界定標準，異致部分個人自建自用普通往房轉(zhuǎn)讓的稅負差別較大。

4.唯一住房的認定標準難?！敦斦俊惪偩肿〗ú筷P(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅(2010)94號)規(guī)定對個人購買普通住房且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。《財政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字[1999] 278號）規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。上述兩個文件表明，契稅和個人所得稅關(guān)于唯一住房認定的地域范圍和家庭成員范圍不完全相同。實踐中，不但認定難度大，而且容易混淆。

三、對完善個人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策的幾點建議

1.建立、健全房屋計稅價格管理制度。各級地稅部門應(yīng)從建立和完善房屋計稅價格管理辦法入手，制定管理制度， 在合理確定不同類別的標準房產(chǎn)的基準價格基礎(chǔ)上，結(jié)合房屋樓層、年限折舊、土地使用權(quán)性質(zhì)及綠化、朝向裝修交通、周邊環(huán)境等相關(guān)因素過行修正，確保公平、科學(xué)、合理確定納稅人的房屋交易價格。

2.完善普通住房認定標準。出臺文件，將住宅小區(qū)之外(包括老城區(qū)、城郊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)場)的各種住房類型一并納入“建筑容積率在1.0以上”的認定條件，并將普通住房的認定標準覆蓋到所有區(qū)域內(nèi)的所有住房類型，避免政策執(zhí)行混亂。

3.明確自建自用房的界定標準。個人自建自用住房至少應(yīng)同時符合以下兩個條件，即：須經(jīng)政府有關(guān)部門批準立項為個人的住宅項目，銷售時享受免征營業(yè)稅的住房僅限于一套。因此，對個人自建自用住房的界定，應(yīng)明確為包括符合一定條件的自己出資建設(shè)并自用一定年限的住房，將部分居民(農(nóng)民)轉(zhuǎn)讓的自建自用普通住房納入營業(yè)稅減免范圍。

4.規(guī)范統(tǒng)一唯一住房認定的范圍。隨著房管部門房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的建立完善，對個人“唯一住房”的認定將更加準確。因此，對契稅和個人所得稅在認定家庭唯一住房的地域范圍和家庭成員范圍應(yīng)進行統(tǒng)一?，F(xiàn)有條件下，可將地域范圍統(tǒng)一為全省范圍內(nèi)；將家庭成員范圍統(tǒng)一為購房人、配偶以及未成年子女，便于基層稅務(wù)部門實踐操作。

（作者簡介：龔光明（1975.6-），男，江蘇省鹽城人，注冊稅務(wù)師、經(jīng)濟師，本科，江蘇省響水縣地方稅務(wù)局，研究方向：稅務(wù)征管。）