李黎艷

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完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度的思考

李黎艷

（廈門市萬家合物業(yè)服務(wù)有限公司，福建 廈門 361003）

物業(yè)管理作為現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，已成為城市經(jīng)濟(jì)的朝陽產(chǎn)業(yè)，各地方政府也開始注重規(guī)范物業(yè)管理市場，建立競爭機(jī)制。針對國內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)現(xiàn)狀及存在的問題進(jìn)行了分析和討論，提出了相應(yīng)的解決辦法和建議。

物業(yè)管理；招投標(biāo)

我國的物業(yè)招投標(biāo)制度1984年發(fā)源于深圳，隨后物業(yè)管理招投標(biāo)在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、物業(yè)管理起步較早的城市逐步開展起來，如北京市回龍觀文化居住區(qū)、南京市百家湖花園、廣州市城市麗水庭苑、武漢市中央花園等，其中多數(shù)招投標(biāo)項(xiàng)目競爭激烈，充分體現(xiàn)了公開、公平、公正的原則[1]。這些招投標(biāo)活動對加速建立和規(guī)范物業(yè)管理市場起到了推波助瀾的作用。雖然物業(yè)管理招投標(biāo)已形成良好的發(fā)展勢頭，但在已普遍采用物業(yè)管理招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理理企業(yè)的城市，由于招標(biāo)人（房地產(chǎn)開發(fā)單位或小區(qū)業(yè)主委員會）沒有物業(yè)管理招投標(biāo)的知識，甚至沒有接觸過招投標(biāo)；加上小區(qū)業(yè)主委員會是社團(tuán)組織（不是獨(dú)立的承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人），我國在物業(yè)管理招投標(biāo)市場上又缺乏相應(yīng)的招投標(biāo)示范文本，因此很容易使招標(biāo)、投標(biāo)過程“走樣”。

一、目前我國物業(yè)管理招投標(biāo)制度中存在的問題

（一）招投標(biāo)過程不規(guī)范，影響了實(shí)際效果。比照其他的招投標(biāo)法，物業(yè)管理招投標(biāo)對招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)等顯得較欠缺，沒有嚴(yán)格而明確的規(guī)定，也欠缺標(biāo)準(zhǔn)。同時，招投標(biāo)缺乏科學(xué)性和嚴(yán)肅性，參加投標(biāo)單位有時連得分情況都不知道，透明度差。

（二）物業(yè)管理招投標(biāo)普及率不高。在實(shí)際調(diào)查中，目前管理的物業(yè)由母公司開發(fā)而直接進(jìn)行管理的就占了40%，“誰開發(fā)，誰管理”的模式仍是目前我國物業(yè)管理企業(yè)獲得物業(yè)管理權(quán)的主要方式。

（三）物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)過程“走樣”。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或小區(qū)業(yè)主委員會沒有物業(yè)管理招投標(biāo)的知識，甚至沒有接觸過招投標(biāo)，缺乏切身體會，原本招投標(biāo)應(yīng)由小區(qū)業(yè)主委員會代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人選聘物業(yè)管理公司，但在實(shí)際招投標(biāo)過程中，由于小區(qū)業(yè)主委員會是社團(tuán)組織（不是獨(dú)立的承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人），招投標(biāo)行為人很容易使招標(biāo)投標(biāo)過程“走樣”。

（四）物業(yè)管理招投標(biāo)示范文本缺乏。與物業(yè)管理招投標(biāo)相比，相對成熟的建筑工程招投標(biāo)有一系列的招投標(biāo)文件示范文本，能充分表達(dá)招標(biāo)方的要求以及展示投標(biāo)單位各自在報(bào)價和施工組織設(shè)計(jì)等方面的優(yōu)勢，從而能更有效的從中選擇最優(yōu)的中標(biāo)單位。而目前我國物業(yè)管理招投標(biāo)市場上缺乏相應(yīng)的招投標(biāo)示范文本。

（五）物業(yè)管理招投標(biāo)市場不完善。目前物業(yè)管理招投標(biāo)常會遇到的六種困難：①政府干預(yù)太大，存在地方保護(hù)主義；②中標(biāo)人早已內(nèi)定，或者基本內(nèi)定；③招標(biāo)人只是為了獲取投標(biāo)人的方案，并不是真正為了選擇物業(yè)管理公司；④某些投標(biāo)人為了中標(biāo)，進(jìn)行不正當(dāng)競爭；⑤投標(biāo)需要花費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力，成本太高；⑥物業(yè)管理公司編制投標(biāo)書的能力有限。現(xiàn)實(shí)中物業(yè)管理公司參與投標(biāo)活動中所面臨的困難，也充分反映了目前我國物業(yè)管理招投標(biāo)市場的不完善。

二、完善我國物業(yè)管理招投標(biāo)制度的建議

（一）完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度的法律、法規(guī)

目前在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中適用的法律法規(guī)主要是《招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，現(xiàn)行法律法規(guī)存在具體細(xì)節(jié)不明確，如資格預(yù)審程序雖有所規(guī)定，但規(guī)定過于簡略，沒有對單獨(dú)發(fā)布預(yù)審公告的問題提出要求，也沒有使用資格預(yù)審文件的要求，實(shí)踐中易導(dǎo)致資格預(yù)審程序的濫用，如招標(biāo)人與投標(biāo)人串通，以資格預(yù)審程序來排斥潛在的投標(biāo)人。因此各地區(qū)應(yīng)根據(jù)各自實(shí)際情況，在國家法律法規(guī)框架下，制定地方的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法，來明確常規(guī)性的基本要求和操作程序，以便使參與者有章可循，用法規(guī)和制度來限制和約束不正當(dāng)競爭行為，同時制約和保護(hù)法律主體雙方的權(quán)責(zé)利行為。

（二）建立公正性監(jiān)管機(jī)制

1.對招投方式的監(jiān)督

《招標(biāo)投標(biāo)法》對公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)定義是：“公開招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請?zhí)囟ǖ臐撛谕稑?biāo)人或者其他組織投標(biāo)?！薄把埻稑?biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)?！眱煞N招標(biāo)方式雖只有“公告”、“投標(biāo)邀請書”的微小區(qū)別，但在物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)踐中，卻會帶來完全不同的市場和社會效果[2]。前者，能在更廣泛的層面體現(xiàn)市場的公開、公平、公正——“陽光”招投標(biāo)，招標(biāo)人難做手腳，能導(dǎo)向市場健康有序發(fā)展；后者，具有局限性和較大的隱蔽性——實(shí)踐中容易演化為招標(biāo)人“教訓(xùn)”和傷害投標(biāo)人對“公開、公平、公正”誠信的信任；《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》僅規(guī)定了“前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)”，并未界定公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)間的規(guī)?；蝾愋蛥^(qū)別標(biāo)準(zhǔn)，對招投標(biāo)方式只作“選擇性”規(guī)定，不對公開招投標(biāo)方式作硬性規(guī)定，或?qū)ρ堈型稑?biāo)范圍作限制性規(guī)定，必然造成物業(yè)管理招投標(biāo)操作過程的不可控，容易造成暗箱操作，該公開招標(biāo)的改為邀請招標(biāo)。這些一定要依靠政府行政管理通過制定相應(yīng)的政策來規(guī)范市場各主體行為。

2.對招投標(biāo)程序的監(jiān)督

注重招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在信息發(fā)布、資格審查、招標(biāo)采購文件、開標(biāo)評標(biāo)及評標(biāo)結(jié)果公示和合同審核等規(guī)定程序方面要求，開標(biāo)評標(biāo)環(huán)節(jié)實(shí)行派旁站監(jiān)督招標(biāo)考核指標(biāo)體系。物業(yè)管理招投標(biāo)考核體系包括：經(jīng)營業(yè)績、服務(wù)內(nèi)容、人員配備、規(guī)章制度、管理承諾、投標(biāo)報(bào)價等，是招標(biāo)工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

3.對招投標(biāo)采取備案制

對物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督還可以通過備案制來監(jiān)督，物業(yè)管理招投標(biāo)備案的內(nèi)容主要有與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)申請書、招標(biāo)公告及資格預(yù)審文件（公開招標(biāo)）或招標(biāo)邀請書（邀請招標(biāo)）、招標(biāo)文件、招標(biāo)人資格證明等，在備案中審查提供的資料和證件是否有效；招標(biāo)人及投標(biāo)人是否具備資格；招標(biāo)文件內(nèi)容是否符合有關(guān)規(guī)定。另外對評標(biāo)結(jié)果也應(yīng)該備案，主要監(jiān)督有無投訴糾紛及評標(biāo)過程有無違反公正、公平、公開原則；物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內(nèi)容是否符合有關(guān)規(guī)定及招標(biāo)文件要求。

4.對招投標(biāo)引入中介機(jī)構(gòu)

在物業(yè)管理招投標(biāo)中引入招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，對一定規(guī)模以上的招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)規(guī)定由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)來完成，國際貫例和我國建筑工程已有的招標(biāo)實(shí)踐證明，專職招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)有助于有關(guān)招投標(biāo)的法律得以遵循和實(shí)施，有利于監(jiān)督管理，杜絕“上有政策，下有對策”的陋習(xí)。在物業(yè)管理招投標(biāo)中引入公正機(jī)構(gòu)，公正機(jī)構(gòu)的介入可以保證招投標(biāo)活動，建立在真實(shí)、合法的基礎(chǔ)上，將串通招標(biāo)投標(biāo)出現(xiàn)的可能性降至最低。

（三）設(shè)立物業(yè)管理招投標(biāo)市場準(zhǔn)入條件和黑名單制[3]

目前我國物業(yè)管理市場上物業(yè)管理企業(yè)數(shù)目多，但是上規(guī)模、上檔次的物業(yè)管理企業(yè)不多，一級資質(zhì)的企業(yè)較少，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的都處于二級以下，不利于物業(yè)管理水平的提高，物業(yè)管理招投標(biāo)市場上的低水平無序競爭較為嚴(yán)重。應(yīng)建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度，把好市場準(zhǔn)入關(guān)。對于有較高管理要求的物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)限定只有達(dá)到一定資質(zhì)等級的企業(yè)才能參與招投標(biāo)。比如較大的物業(yè)招投標(biāo)項(xiàng)目，甚至可以限定只有二級資質(zhì)企業(yè)（或一級）才具備投標(biāo)資格，引導(dǎo)市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。

黑名單制在設(shè)備采購和政府采購中經(jīng)常采用，物業(yè)管理招投標(biāo)也可以使用它來進(jìn)行物業(yè)管理市場的準(zhǔn)入條件。對在物業(yè)管理招投標(biāo)中有嚴(yán)重劣跡行為的物業(yè)管理企業(yè)可以取消其投標(biāo)資格，列入黑名單行列。當(dāng)然黑名單制是一種極其嚴(yán)厲的處罰手段，一定要掌握一個度，需招標(biāo)人和政府監(jiān)管部門共同審核，防止人為因素的存在。同時也要設(shè)立預(yù)警機(jī)制，給予物業(yè)企業(yè)改過重新的機(jī)會。

（四）做好物業(yè)管理招投標(biāo)宣傳指導(dǎo)

1.媒體的輿論導(dǎo)向

利用媒體如報(bào)紙、雜志、電視臺、電臺，進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)宣傳，引導(dǎo)業(yè)主正確認(rèn)識物業(yè)管理招投標(biāo)，加大對物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo)，讓業(yè)主了解推行物業(yè)管理招投標(biāo)是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，以及由此帶來的居住環(huán)境改善、生活質(zhì)量提高等方面的實(shí)惠，加快物業(yè)管理市場化[4]。另一方面加大宣傳力度，營造良好的社會氛圍。要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取廣大群眾對物業(yè)管理招投標(biāo)的理解和支持。以物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)增強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)在全社會的信譽(yù)度，為物業(yè)管理發(fā)展創(chuàng)造寬松的外部環(huán)境。

2.協(xié)會引導(dǎo)

物業(yè)管理協(xié)會在物業(yè)管理中起橋梁和紐帶作用[5]，各地物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)該每年舉辦物業(yè)管理招投標(biāo)研討會和組織物業(yè)管理招投標(biāo)人員的培訓(xùn)，培訓(xùn)人員應(yīng)有物業(yè)管理企業(yè)、各級主管部門、業(yè)主委員會，通過學(xué)習(xí)物業(yè)招投標(biāo)政策法規(guī)和實(shí)務(wù)操作知識，分析研討招投標(biāo)中的問題和對策，提高從業(yè)人員素質(zhì)，推動物業(yè)管理市場公平競爭起到較好作用。

3.品牌建設(shè)

通過對物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)優(yōu)工作，也是提高物業(yè)管理服務(wù)水平的重要措施，物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范了服務(wù)行為，強(qiáng)化了服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)立服務(wù)品牌，提高了物業(yè)管理在物業(yè)管理招投標(biāo)市場競爭了，推動物業(yè)管理市場化發(fā)展。

[1] 謝經(jīng)榮等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2002.

[2] 蔣蕾.淺談物業(yè)管理的規(guī)范化[J].長沙鐵道學(xué)院學(xué)報(bào),2005,6(1):148-150.

[3] 黃才雄.如何提高物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量及競爭力[J].廣西質(zhì)量監(jiān)督導(dǎo)報(bào),2003(4):47-48.

[4] 程春生. 打造高品質(zhì)的物業(yè)管理[J].工商管理,2004(11):57-58.

[5] 吳德仁.放開物業(yè)管理市場,提高物業(yè)管理水平[J].中國房地產(chǎn),2002(10):50-51.

Thoughts on perfecting the system of property management and bidding system

LI Li-yan

(XIAMEN WANJIAHE PROPERTY SERVICE CO.,LTD，Xiamen , Fujian ,363000, China)

As an important component of modern real estate management, property management has become sunrise industry in urban economy. Local governments have also begun to focus on regulating property management market and building competitive mechanisms. This paper focuses on the current situation of domestic property management and bidding system, analysis and summary its existing problems, at the end, it will provide some suggestions and solutions for the problems.

property management; bidding

F293.33

A

1673-1417（2012）03-0074-04

2012－03－20

李黎艷（1960—），女，福建南安人，廈門市萬家合物業(yè)服務(wù)有限公司副董事長。研究方向：物業(yè)管理。

（責(zé)任編輯：馬圳煒）