張傳勇

（華東師范大學(xué)商學(xué)院，上海200241)

在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇內(nèi)，房地產(chǎn)市場秩序可以界定為“房地產(chǎn)市場參與者按照特定的市場交易規(guī)則安排行為而產(chǎn)生的個人利益與公共利益的協(xié)調(diào)”，它產(chǎn)生于市場主體的行為之中[1]。自20世紀(jì)90年代實施住房貨幣化分配制度改革以來，中國房地產(chǎn)市場秩序的框架已初步形成，但房地產(chǎn)市場自我調(diào)節(jié)機(jī)制不完善、市場監(jiān)管治理不力等問題日益凸顯，加之對相關(guān)規(guī)律認(rèn)識不足，房地產(chǎn)市場秩序混亂問題并沒有得到有效解決。同時，這些問題加劇了區(qū)域房價波動，嚴(yán)重影響中國房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。因此，整頓與規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序是當(dāng)前必須解決的重要問題。探討房地產(chǎn)市場秩序的生成機(jī)制及其相關(guān)理論，對整頓與規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，構(gòu)建有效的市場機(jī)制，以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展等都具有關(guān)鍵作用。

1 房地產(chǎn)市場秩序生成機(jī)制研究

國外關(guān)于市場秩序的研究起步較早，且隨著制度經(jīng)濟(jì)、信息經(jīng)濟(jì)等相關(guān)理論的興起，市場秩序的研究及其應(yīng)用領(lǐng)域得到很大程度的擴(kuò)展，20世紀(jì)60年代國外針對房地產(chǎn)市場與市場秩序方面的研究開始盛行。房地產(chǎn)市場秩序究竟是市場自發(fā)生成，還是政府自覺建構(gòu)？在很長一段時間內(nèi)都是學(xué)者們爭論的話題。有學(xué)者認(rèn)為，市場本身具有自我調(diào)節(jié)機(jī)制，有效的房地產(chǎn)市場秩序應(yīng)是在無政府干預(yù)的前提下，充分發(fā)揮市場機(jī)制的自我調(diào)節(jié)作用[2]，但亦有學(xué)者指出，房地產(chǎn)市場難以充分發(fā)揮自我調(diào)節(jié)機(jī)制，原因在于房價自身需要較長時間才有可能達(dá)到均衡，由于房地產(chǎn)本身具有的非完全競爭、投機(jī)等屬性，借助政府“看得見的手”來調(diào)節(jié)市場供求、提高市場效率是非常必要的，且隨著住房公平問題逐漸受到重視，政府在實施住房福利等公共政策中的積極作用更加不容忽視[3]。通過對相關(guān)文獻(xiàn)的梳理，筆者認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)制度本身的缺陷以及市場主體的投機(jī)行為，一旦市場秩序出現(xiàn)問題，市場并不能通過其自身的糾錯機(jī)制實現(xiàn)自我修復(fù)，因而政府有必要采取措施以促進(jìn)房地產(chǎn)市場秩序自我完善。

2 市場行為與房地產(chǎn)市場秩序

根據(jù)房地產(chǎn)市場交易的特征可將房地產(chǎn)市場劃分為一、二、三級市場，對應(yīng)為土地市場、增量房市場和存量房市場[4]。由于房地產(chǎn)各級市場的交易內(nèi)容和市場特性均存在差別，因而市場秩序的范疇和表現(xiàn)也都各不相同。

2.1 土地市場秩序相關(guān)研究

國外相關(guān)研究中，一種觀點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)土地的重要性以及土地市場的缺陷，認(rèn)為政府采取土地稅收、土地規(guī)劃、土地交易管制等手段可以消除土地市場的壟斷、外部性、信息不對稱、分配不公平等市場缺陷，使得土地市場能更有效地運(yùn)行，土地資源得以更好地分配[5]；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為政府行為將造成土地市場的更大扭曲，政府對地價的規(guī)制并不能解決問題，甚至還會惡化問題[6]。就中國來說，政府對土地市場的過度干預(yù)以及地方政府對土地財政的依賴，是引起土地市場秩序失范的主要原因。同時，政府行為不當(dāng)不僅擾亂了正常的市場秩序，還影響了市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用[7]。因此，只有規(guī)避地方政府對經(jīng)濟(jì)的不利影響，明確地方政府土地市場的監(jiān)管職能，深化土地市場改革，充分發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，才有可能從根本上規(guī)范土地市場秩序[8]。

2.2 增量房市場秩序相關(guān)研究

研究表明，增量房市場存在的機(jī)會主義和個人信用危機(jī)是引發(fā)市場秩序混亂的主要原因。投機(jī)主義盛行表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場價格泡沫的出現(xiàn)以及投資者對市場過度樂觀預(yù)期所產(chǎn)生的“羊群效應(yīng)”，且價格泡沫可通過金融渠道引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)波動或金融危機(jī)[9-10]。20世紀(jì)90年代實施的住房分配貨幣化改革，雖大大促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)育和發(fā)展，但增量房市場與存量房市場發(fā)展嚴(yán)重失衡且市場秩序出現(xiàn)失序和混亂。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理、市場發(fā)展的非均衡性，是致使中國房地產(chǎn)價格上漲、市場秩序混亂的重要因素[11]；房地產(chǎn)自身的異質(zhì)性和區(qū)域壟斷性、購房者和開發(fā)商的投機(jī)行為又助推了市場秩序的混亂，如開發(fā)商惜盤捂盤、虛假廣告以及合謀定價等[12-13]。因而，調(diào)控供需結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)信用建設(shè)、引導(dǎo)合理消費(fèi)、提高市場的有效性是解決增量房市場秩序失范的主要對策。

2.3 存量房市場秩序相關(guān)研究

國外針對存量房市場秩序的研究主要涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)委托代理模式對解決信息不對稱的作用、住房租金控制、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度變革對市場秩序的影響等[14]。造成中國存量房市場秩序混亂的原因有：市場主體之間信息不對稱、委托—代理問題[15]、投機(jī)行為和羊群行為以及現(xiàn)行法律法規(guī)的限制和缺失等[15]。主要解決路徑為：一方面，嘗試探求住房市場的互動機(jī)制并在此基礎(chǔ)上發(fā)展并規(guī)范存量房市場，如以房屋置換為突破口，實現(xiàn)增量房、存量房市場的聯(lián)動[4]；進(jìn)一步發(fā)展中國的住房租買選擇機(jī)制，提高市場自我調(diào)節(jié)能力[17]。另一方面，則需制定相應(yīng)政策以規(guī)范市場主體行為，健全市場規(guī)則[18]。

3 政府行為與房地產(chǎn)市場秩序

在房地產(chǎn)市場中，政府更多是扮演了房地產(chǎn)市場秩序的監(jiān)管者或維護(hù)者的角色。政府行為得當(dāng)有利于建構(gòu)良好的市場秩序，而一旦行為不當(dāng)，則有可能加劇市場秩序失范[19]。從國際上一些國家的歷史經(jīng)驗來看，促進(jìn)“住宅的自住率”是絕大多數(shù)國家在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期政府出臺調(diào)控政策的主要目的[20]。國內(nèi)學(xué)者對中國房地產(chǎn)市場秩序的研究還多停留于定性分析方面，如探討政府參與房地產(chǎn)市場秩序建構(gòu)的重點(diǎn)以及政策的可行性等[21]。此外，保障性住房的供給也可以作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個有效的政策工具[22]。

3.1 財稅政策與房地產(chǎn)市場秩序

財稅政策一方面對房地產(chǎn)市場走向和經(jīng)濟(jì)形勢產(chǎn)生重要影響[23]，另一方面不適當(dāng)?shù)呢敹愓哂謺?dǎo)致土地成本增加，針對開發(fā)商收稅會使其將增加的成本轉(zhuǎn)移到租戶或者購房者身上，影響消費(fèi)者的購房決策[24]。國外一些國家已將存量住房稅收作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段，而由于這部分稅收數(shù)額較大，逐漸成為政府支出的一個重要部分[25]。國內(nèi)涉及房地產(chǎn)財稅政策方面文獻(xiàn)多集中于討論物業(yè)稅收、房地產(chǎn)稅收改革領(lǐng)域中實務(wù)層面的問題，如物業(yè)稅開征時機(jī)選擇、開征模式選擇、房地產(chǎn)稅收改革的思路研究等，多建議把財稅政策可作為房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段，且可從房地產(chǎn)稅收的資源配置功能、調(diào)控目標(biāo)以及區(qū)域化等角度來優(yōu)化目前的房地產(chǎn)稅制[26]。建立住房保障配租補(bǔ)貼體系和動態(tài)調(diào)整機(jī)制[27]、采取向低收入者進(jìn)行直接補(bǔ)貼的轉(zhuǎn)移支付等財稅政策[28]，對規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序有促進(jìn)作用。

3.2 貨幣、信貸政策與房地產(chǎn)市場秩序

貨幣與信貸政策是比較常見的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，中國房地產(chǎn)業(yè)在寬松的貨幣信貸政策環(huán)境下取得了快速發(fā)展，同時，房地產(chǎn)市場受貨幣、信貸政策的影響也越發(fā)顯著。信用可獲得性對房地產(chǎn)消費(fèi)的重要性，貨幣政策可通過信用渠道或利率渠道對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，但主要作用還是通過利率來展現(xiàn)的[29-32]。另有部分學(xué)者研究了信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響，認(rèn)為信貸和房地產(chǎn)價格存在雙向作用[33-34]。近年來，國內(nèi)學(xué)者開始關(guān)注貨幣、信貸政策與房地產(chǎn)市場及市場秩序的關(guān)系，如實證分析中央銀行的各項貨幣、信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響，以及房價波動可能對中央銀行制定貨幣信貸政策產(chǎn)生一定影響等[35-38]。在當(dāng)前土地已被嚴(yán)控、稅收政策尚不完善的情況下，筆者認(rèn)為信貸政策是能夠采取的、最直接有效的調(diào)控手段。緊縮的信貸政策在一定程度上有效地遏制了房地產(chǎn)價格快速上漲，擠出了部分房地產(chǎn)泡沫，從而規(guī)范了房地產(chǎn)市場秩序，但也可能會對房地產(chǎn)市場及其秩序產(chǎn)生負(fù)面影響，如帶動銀行貸款不良率增高、引發(fā)購房者偽造虛假信息進(jìn)行按揭貸款等，從而擾亂市場秩序。

3.3 保障性住房與房地產(chǎn)市場秩序

保障性住房作為政府行為的一部分，從國外經(jīng)驗來看，美國和日本主要是政府領(lǐng)導(dǎo)、市場主導(dǎo)的保障性住房體制，而德國、新加坡則主要依靠國內(nèi)完善的住房保障體系，解決中低收入居民的住房需求，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場[39]。近年來，中國保障性住房體系的主體重心由經(jīng)濟(jì)適用房逐步轉(zhuǎn)向公租房，且力度明顯加大，這對完善市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立梯級消費(fèi)模式，增強(qiáng)市場的自我調(diào)節(jié)能力和抵御風(fēng)險能力都有積極作用[40]，但政策執(zhí)行過程中可能存在的保障性住房的保障范圍與目標(biāo)存在偏差，監(jiān)管缺位導(dǎo)致“尋租”行為泛濫等問題，對規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序又有負(fù)面作用[41]。

4 住房制度與房地產(chǎn)市場秩序

住房制度是房地產(chǎn)市場秩序的載體，也是改善市場秩序的保障。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，運(yùn)用制度理論對政府行為進(jìn)行分析，特別是系統(tǒng)研究還不多見。其中，如多重委托代理關(guān)系，利益集團(tuán)博弈以及集體行為的邏輯給予了政府行為更多的機(jī)會主義性質(zhì)，在特定領(lǐng)域如中國房地產(chǎn)市場，由于其本身市場機(jī)制的不完備性，造成了一系列問題，形成了市場失靈和政府失靈的雙重局面[42-44]。國外有關(guān)住房制度與房地產(chǎn)秩序的研究中，以美國、日本和新加坡最具代表性。其中，美國的住房制度是依賴于市場機(jī)制調(diào)節(jié)的制度，存在低收入階層過重的居住費(fèi)負(fù)擔(dān)以及房地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險問題；日本則是二戰(zhàn)后政府被動采取分階層住宅供應(yīng)體制以解決住宅供應(yīng)量不足問題[45]；新加坡則是完全政府主導(dǎo)型的房地產(chǎn)制度，也是世界上住房問題解決得比較好的國家之一，政府十分重視房地產(chǎn)業(yè)對整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)節(jié)作用[46]。國內(nèi)方面，賈康、劉軍民通過分析中國住房制度改革的道路，指出中國住房問題的深層次原因在于政策落實不到位、制度設(shè)計偏頗、政府調(diào)控能力欠佳以及政府公共職能缺位等4個方面[47]，因此需要建立由政府和市場有效結(jié)合的住房制度[48]。

5 研究述評與啟示

本文分別從房地產(chǎn)市場秩序的生成機(jī)制、市場行為、政府行為以及住房制度等方面對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場秩序相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行了系統(tǒng)梳理，指出由于經(jīng)濟(jì)制度本身的缺陷以及市場主體的投機(jī)行為，一旦市場秩序出現(xiàn)問題，市場并不能通過其自身的糾錯機(jī)制實現(xiàn)自我修復(fù)，政府有必要采取措施以促進(jìn)房地產(chǎn)市場秩序自我完善；同時，考慮房地產(chǎn)各級市場的交易內(nèi)容和市場特性均存在差別，其市場秩序的范疇和表現(xiàn)也都不相同，因此政府應(yīng)當(dāng)因地制宜、審慎地參與到房地產(chǎn)市場秩序的構(gòu)建當(dāng)中。

就如何構(gòu)建良好的房地產(chǎn)市場秩序，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)建立成熟的房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)制，堅持政府主導(dǎo)的市場機(jī)制配置住房，嚴(yán)格限制炒作，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，建立保障性住房市場或準(zhǔn)商品化住房市場解決中低收入者住房問題，最終構(gòu)建由政府主導(dǎo)、市場為輔的健康、規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序。

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