[摘 要]新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的問(wèn)題很多，財(cái)務(wù)管理體系的不健全，致使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)職責(zé)比較混亂，為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資造成極大損失。怎樣完善房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理體系是當(dāng)務(wù)之急，本文就這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行深入討論與研究。

[關(guān)鍵詞]新形勢(shì) 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理 措施

財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理工作中是極為關(guān)鍵的一部分，也是保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠長(zhǎng)期發(fā)展的有效管理途徑。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理普遍存在“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象，預(yù)測(cè)、控制、分析各項(xiàng)基本管理工作沒(méi)有做到實(shí)處，很多資金并未進(jìn)行合理利用，這就給房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制工作帶來(lái)難度，很容易出現(xiàn)資金問(wèn)題。而在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于周期較長(zhǎng)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理策略不能符合實(shí)際情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)無(wú)法得到保證，從而大大增加了風(fēng)險(xiǎn)威脅。而房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，涉及到了企業(yè)、投資人、內(nèi)部職工、債權(quán)人、債務(wù)人等。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)有效管理的難度不斷增加，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該不斷增加自身的債權(quán)債務(wù)管理能力，合理協(xié)調(diào)好企業(yè)與其它人員之間的關(guān)系，保證房地產(chǎn)事業(yè)的順利發(fā)展。這就需要企業(yè)不斷完善自身的財(cái)務(wù)管理工作，運(yùn)用較為合理的策略來(lái)規(guī)劃企業(yè)發(fā)展路線，滿足企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，建立一套滿足現(xiàn)代管理型的財(cái)務(wù)管理體系。

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理型財(cái)務(wù)體系的構(gòu)建原則

財(cái)務(wù)管理體系的原則是指財(cái)務(wù)管理在企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)踐中通過(guò)不斷的摸索總結(jié)出來(lái)的適用于多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)，與財(cái)務(wù)管理理論并無(wú)直接關(guān)系，而是與企業(yè)的管理思想、管理模式、管理慣例、制度等相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理型財(cái)務(wù)體系構(gòu)建的原則主要包括：

1.以事實(shí)為依據(jù)原則

正確的決策需要管理者用科學(xué)的態(tài)度，以事實(shí)或正確的信息為基礎(chǔ)，通過(guò)合乎邏輯的決策理論和決策方法做出的正確決斷。這就要求企業(yè)明確規(guī)定收集信息的種類、渠道和職責(zé)，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)的非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及信息準(zhǔn)確、及時(shí)、可靠，決策者利用獲得的這些信息基于事實(shí)分析，權(quán)衡經(jīng)驗(yàn)與直覺(jué)，做出相關(guān)的決策。

2.系統(tǒng)管理原則

在財(cái)務(wù)管理中采用系統(tǒng)的方法，就是將財(cái)務(wù)管理體系視為一個(gè)大系統(tǒng)，在理財(cái)過(guò)程中遵循整體性、層次性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性的思想，對(duì)組成財(cái)務(wù)管理體系的各個(gè)子系統(tǒng)加以辨識(shí)、理解和管理，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)方針和既定的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

3.高層管理者重視原則

財(cái)務(wù)管理體系建立與否、保持實(shí)施狀況如何、體系運(yùn)行效果能否滿足需要，都與企業(yè)的高層管理者密切相關(guān)。高層管理者應(yīng)以身作則，按照財(cái)務(wù)管理體系運(yùn)行的要求進(jìn)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的各項(xiàng)措施

1.積極拓展籌資渠道

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務(wù)異常繁重，企業(yè)只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務(wù)。 一則積極發(fā)展銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務(wù)，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業(yè)匯票等多種結(jié)算方式；二則尋找進(jìn)入資本市場(chǎng)的最佳途徑，比如借助于發(fā)行股票、債券等方式籌集企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金；三則由自然人或企業(yè)發(fā)起，向民間游資定期籌資；四則企業(yè)實(shí)施并購(gòu)、重組等措施，逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，既增強(qiáng)、壯大企業(yè)實(shí)力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產(chǎn)投資信托基金基礎(chǔ)上，嘗試海外私募、股權(quán)回購(gòu)、可轉(zhuǎn)債、租約變現(xiàn)、海外上市等一系列新的融資方式。

2. 實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)管理制度

在現(xiàn)代社會(huì)化大生產(chǎn)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的宏觀背景下，現(xiàn)代企業(yè)制度要求各類企業(yè)都應(yīng)致力于構(gòu)建產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、 責(zé)權(quán)關(guān)系對(duì)策、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、制約機(jī)制健全、籌資渠道廣泛、企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大且能持久經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)代制度模式。 換言之，產(chǎn)權(quán)股份化、管理制度化、組織公司化，這是現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的努力方向，在建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極分離企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，以最大程度上減少投資者對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的干預(yù)和控制，使得企業(yè)管理人員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，并盡可能以新的管理理念和最優(yōu)的企業(yè)管理制度對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理。 同時(shí)，管理者還應(yīng)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中主動(dòng)采取現(xiàn)代化管理手段，調(diào)動(dòng)經(jīng)營(yíng)者自身以及企業(yè)員工的創(chuàng)造性和生產(chǎn)力， 既要解決企業(yè)中傳統(tǒng)家族式管理造成的規(guī)模小、機(jī)制不活、體制不順、管理混亂、綜合競(jìng)爭(zhēng)力弱等缺陷，又要明晰企業(yè)發(fā)展方向，努力提升企業(yè)規(guī)模、檔次和水平。

3.重視投資項(xiàng)目管理

作為一種資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，尤其是一些重大項(xiàng)目投資，企業(yè)應(yīng)在慎重做出可行性研究之后進(jìn)行決策，以避免出現(xiàn)決策失誤、資金損失等結(jié)果。 加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，應(yīng)對(duì)投資效益合理性預(yù)測(cè)，對(duì)投資方案進(jìn)行可行性分析研究，即對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合性技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體過(guò)程中，可行性分析研究階段尤為關(guān)鍵，此階段具有最大的不確定性和機(jī)動(dòng)性，企業(yè)在這一階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、分析的正確與否，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目結(jié)果產(chǎn)生直接性影響。 此外，企業(yè)還應(yīng)利用現(xiàn)代投資組合理論，對(duì)投資組合進(jìn)行合理化調(diào)整，比如房地產(chǎn)投資類型不同，所對(duì)應(yīng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、獲利能力等均不相同，為了實(shí)現(xiàn)最好的房地產(chǎn)類型組合投資，房地產(chǎn)企業(yè)便應(yīng)盡可能降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、確保取得預(yù)期的投資收益等。

4.重點(diǎn)加強(qiáng)資金管理

資金管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)內(nèi)容，加強(qiáng)資金管理應(yīng)做到：重視資金籌措管理，即強(qiáng)化企業(yè)信用管理，做好資金籌措計(jì)劃，知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，信用已成為企業(yè)興衰的主要標(biāo)識(shí)，企業(yè)信用狀態(tài)良好，則很可能獲取條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期性低息貸款，以保證企業(yè)擁有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)更多房地產(chǎn)項(xiàng)目的豐厚資金，同時(shí)還要根據(jù)資金籌措計(jì)劃，逐步有序地?cái)U(kuò)大項(xiàng)目自有資金比例，實(shí)現(xiàn)大筆貸款利息支出向企業(yè)盈利的轉(zhuǎn)變；加快資金周轉(zhuǎn)，強(qiáng)化資金運(yùn)用管理，關(guān)于資金流轉(zhuǎn)，由于受到多種外來(lái)因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多無(wú)法按時(shí)完工，大量資金被占用，這種情況下，企業(yè)應(yīng)盡可能解決掉一些拖拉工程，加速資金流轉(zhuǎn)；加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理，慎防企業(yè)過(guò)度預(yù)支資金，將應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款期限調(diào)至一致?tīng)顟B(tài)，或者使應(yīng)收賬款回收期限短于應(yīng)付賬款交付期限，為按期支付應(yīng)付賬款提供可靠保證，同時(shí)還要盡可能規(guī)避企業(yè)過(guò)度預(yù)支資金現(xiàn)象，消除企業(yè)講排場(chǎng)、講面子、鋪張浪費(fèi)、大手大腳等擴(kuò)大資金費(fèi)用開(kāi)支的問(wèn)題。

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