房地產(chǎn)調(diào)控將
　　有效抑制商品房投資
　　由美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)對(duì)中國的房地產(chǎn)行業(yè)而言可真稱得上“福禍相依”。在金融危機(jī)發(fā)生前的2007年，中國主要大城市的房地產(chǎn)行業(yè)正因漲幅過快飽受調(diào)控的困擾；隨著2008年金融危機(jī)的全面爆發(fā)，政府為防止經(jīng)濟(jì)下滑對(duì)房地產(chǎn)從打壓轉(zhuǎn)為扶持，利用房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)刺激中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。如今，危機(jī)的陰影已經(jīng)逐漸消散，而房地產(chǎn)作為短期刺激工具的弊端也日益顯現(xiàn)，迅速上漲的房價(jià)不但引發(fā)了通脹和過度投機(jī)，還可能導(dǎo)致社會(huì)和政治風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，政府從2009年末開始了本輪的房地產(chǎn)調(diào)控。隨著房價(jià)的高漲，調(diào)控也在不斷加強(qiáng)。從2010年4月房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)至今，國房景氣指數(shù)已有明顯回落，尤其是資金來源指數(shù)和銷售價(jià)格指數(shù)下降的最為明顯。進(jìn)入2011年，調(diào)控力度在房價(jià)“死扛”下有增無減，新國八條的限購政策有效抑制了投機(jī)需求，3600萬套的保障房計(jì)劃則會(huì)迅速擴(kuò)大住宅供給。我們認(rèn)為在此形勢(shì)下，未來國房景氣指數(shù)的持續(xù)下降已毋庸置疑，房地產(chǎn)投資—尤其是商品房投資增速—將會(huì)得到有效抑制。
　　
　　投資增速不會(huì)明顯回落
　　預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)投資整體增速有所下降，保障房可發(fā)揮一定程度彌補(bǔ)作用。首先，從住宅結(jié)構(gòu)來看，未來保障性住房是以租賃模式為主，即公租房和廉租房，棚戶區(qū)改造的規(guī)模逐漸減小，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房比重也逐漸下降并最終退出歷史舞臺(tái)。中金房地產(chǎn)組預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)調(diào)控下，2011年住房新開工面積增長約為9%。由于其中保障房的占比較高，而保障房套均面積大致為60平方米，商品房的平均面積約為90平方米。因此，新開工住宅套數(shù)的增長要高于新開工面積的增長，根據(jù)2011年政府規(guī)劃和2010年保障房建設(shè)情況測(cè)算，其增長約為17%。
　　其次，從土地出讓來看，由于地方政府面臨高負(fù)債的現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)未來的保障房建設(shè)將以讓利土地成本的方式轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商為大概率事件。據(jù)中金房地產(chǎn)組測(cè)算，若地方保障房均采用這種方式，開發(fā)商的土地購置費(fèi)用將下降10%左右。
　　最后，從投資金額來看，2011年建1000萬套保障房約投資1.4萬億元。綜合之前分析的各因素，并結(jié)合2010年的保障房建設(shè)情況，預(yù)計(jì)2011年保障房投資完成計(jì)劃、商品住宅投資增速下滑1%為大概率事件。按此假設(shè)我們估算2011年住宅投資約4萬億元，同比增長17%左右，新增投資在0.6萬億元左右。保障房方面的新增投資將是2011年房地產(chǎn)投資維持增長的關(guān)鍵。同時(shí)，我們也要看到相較2010年32%的增長，房地產(chǎn)投資整體增速將出現(xiàn)較為明顯的回落。保障房可以起到一定程度上的效果，但無法完全彌補(bǔ)商品房的投資增速下滑。
　　政策投資項(xiàng)目規(guī)劃眾多，保障房只是其中一顆棋子。從各主流媒體披露的十二五規(guī)劃項(xiàng)目來看，主要覆蓋了房地產(chǎn)、交通、高端裝備制造、環(huán)保、能源、安防、生物醫(yī)藥、信息產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，部分基建產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)有望在未來五年獲得跳躍式發(fā)展。我們認(rèn)為：首先，固定資產(chǎn)投資的空間依然寬廣，各投資項(xiàng)目對(duì)于宏觀調(diào)控政策而言只是大棋盤上的眾多棋子。目前來看，可以下的棋子仍然不少。其次，保障房是眾多棋子中份量較重的一顆。3600萬套保障房一方面可以用來壓制投資者對(duì)于商品房房價(jià)非理性上漲的預(yù)期，逐步消除房價(jià)上漲過高過快給社會(huì)帶來的負(fù)面效應(yīng)；另一方面也能切合“促民生”的政策推動(dòng)趨勢(shì)，切實(shí)解決中低端收入民眾的住房問題。3600萬套保障房如果完全實(shí)施可以基本覆蓋城鎮(zhèn)20%左右的人口。
　　固定資產(chǎn)投資將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，部分基建投資產(chǎn)業(yè)尤其是軌道交通和水利水電水運(yùn)的投資增速可在一定程度上彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資下滑的影響。首先，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型必將帶來投資結(jié)構(gòu)的變化。未來投資結(jié)構(gòu)的變化將主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：即擴(kuò)展城市化投資、加大農(nóng)業(yè)投資、提升服務(wù)業(yè)投資及工業(yè)新增投資轉(zhuǎn)型。其次，從固定資產(chǎn)投資靜態(tài)結(jié)構(gòu)來看，抑制房地產(chǎn)投資增速，加大基建投資的“彌補(bǔ)”效應(yīng)或?yàn)榇蟾怕适录?。最后，軌道交通和水利水電水運(yùn)的投資將是新增投資的主要來源。在已獲知投資金額較大的幾個(gè)領(lǐng)域中，高鐵和城市軌道交通、水利水電水運(yùn)等行業(yè)的投資最引人注目。
　　中金公司策略分析師汪超對(duì)該文亦有貢獻(xiàn)。