文/朱靜芬

房產(chǎn)新政與加息背景下如何理財

文/朱靜芬

2011 年，新國八條和房產(chǎn)稅接連推出，加上央行再次加息，一系列政策疊加效應(yīng)對房地產(chǎn)調(diào)控具有戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變意義。新國八條中以限購政策最為嚴(yán)厲，而房產(chǎn)稅最可能使“ 多套房”人群被迫放棄買房，貨幣政策又使購房者望房卻步。在此背景下，該如何理財呢？

新國八條與房產(chǎn)稅試點

新國八條是2011年房地產(chǎn)調(diào)控打出的首個“組合拳”，包括在限購、價格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進一步收緊，其中比較值得關(guān)注的是：貸款購買第二套住房首付款比例提高到60%，貸款利率提高到基準(zhǔn)利率的1.1倍；對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅等。上海房產(chǎn)稅試點細(xì)則規(guī)定：上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房，人均60平方米超出部分征收房產(chǎn)稅，按交易價格高低分別適用0.6%和0.4%稅率。試點初期，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。同時對符合一定條件的改善性住房需求者的房產(chǎn)稅先征后退，對成年子女因婚姻等需要而首次新購唯一住房，暫免征收房產(chǎn)稅。從短期看，新政帶來樓市的價量齊跌，中長期還要看通脹、信貸、宏觀經(jīng)濟等方面的情況。

根據(jù)上述政策，我們來看一個案例：如某上海戶籍三口之家，已有一套70平方米的兩房，若新政后再次購買一套130平方米的三房，由于人均超出60平方米，按規(guī)定要繳納房產(chǎn)稅。假設(shè)房屋市場交易均價3萬元每平方米，按70%繳納0.6%房產(chǎn)稅稅費，每年應(yīng)繳納人民幣30000×70%×（130+70-60×3）×0.6%=2520元。

為了享受稅收優(yōu)惠，推薦以下幾個方案。其一是一年內(nèi)出售原來的住房，房產(chǎn)稅可退還，但同時要考慮購買住房是否超過5年，若沒超過要全額征收營業(yè)稅。假設(shè)售房收入為150萬元，則按5.5%征營業(yè)稅8.25萬元，可以在滿5年后出售。其二，建議購買110平方米以下住宅，保證人均不超出60平方米。其三，由于二套房貸款利率提高到基準(zhǔn)利率的1.1倍。如有成年子女，可以該子女名義購買，享受首套房標(biāo)準(zhǔn)。若子女有

因婚姻等需要而首次新購唯一住房，可享受暫免征收房產(chǎn)稅。

加息購房應(yīng)對

2011年2月9日起，金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，5年期以上銀行貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)到6.6%，首套房銀行貸款利率由3次加息前的4.16%(5.94%×7折)上調(diào)了2.44個百分點；而二套房銀行貸款利率高達7.26%(6.6%×1.1)，幾乎翻倍。5年期以上公積金貸款利率上調(diào)至4.5%，累計增加0.63%。以銀行貸款100萬元、20年為例，購買首套房按基準(zhǔn)利率計算月還款額要增加117.74元，累計貸款總利息增加28259元。購買二套房按1.1倍利率計算每月還款額要增加132.8元，累計貸款總利息增加31872.56元。由于大多數(shù)銀行均在次年元旦執(zhí)行新的房貸利率，因此存量貸款客戶不用著急提前還貸，有閑錢無處投資的人群可考慮適當(dāng)提前還款。對于新的房貸客戶，要巧妙搭配公積金貸款與商業(yè)貸款的組合模式，盡量選擇等額本金還款法、雙周供以及利率水平較低的固定利率房貸。

買房還是租房

房屋租售比是國際上用來判斷房產(chǎn)投資價值的數(shù)據(jù)。租售比在1:200左右表明該區(qū)域房產(chǎn)運行良好，而1:300是租售比的警戒線。租售比越大，泡沫成分越大。目前，我國大部分城市房屋租售比已遠遠超過警戒線，上海租售比在1:500左右，最高達到1:670。此外，上海住宅租金投資回報率整體接近2%的水平，已經(jīng)低于銀行存款利率，說明存在嚴(yán)重的投機現(xiàn)象。買房還是租房關(guān)鍵看各人的機會成本，即比較其他投資的回報收益與杠桿效應(yīng)下房產(chǎn)的升值速度與空間?？傊獙彆r度勢，根據(jù)各人自身情況靈活配置資產(chǎn)。

編輯：黃靈 yeshzhwu@gmail.com