保障房建設(shè)落實(shí)情況

國(guó)家決定十二五規(guī)劃期間全國(guó)將建保障房3600萬(wàn)套，其中2011和2012年各建1000萬(wàn)套，全部建成后保障房在城市住房面積中約占20%。據(jù)主管部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年的1000萬(wàn)套保障房約200萬(wàn)套是產(chǎn)權(quán)型的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房，400萬(wàn)套是棚戶區(qū)改造，還有400萬(wàn)套是廉租房和公租房，其中廉租房180萬(wàn)套，公租房220萬(wàn)套?？偼顿Y1.3萬(wàn)億，這是初步的測(cè)算，其中中央財(cái)政安排補(bǔ)助1030億。據(jù)測(cè)算，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和棚戶區(qū)改造資金是可以自求平衡，即通過(guò)銷(xiāo)售收回投資并產(chǎn)生一定的利潤(rùn)，真正需要政府出錢(qián)的是廉租房和公租房。中央財(cái)政的1000億主要是補(bǔ)貼這方面的支付，而這方面的總支出約5000億。

今年1000萬(wàn)套保障性住房如何分解到地方？從媒體報(bào)道來(lái)看，由于作為政績(jī)考核實(shí)行問(wèn)責(zé)制，許多地方對(duì)保障性住房建設(shè)是積極認(rèn)真的，各地政府紛紛仿效重慶和湖北黃石建立保障性住房的融資平臺(tái)，銀行和各類(lèi)社會(huì)資金對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房也表現(xiàn)出很大的熱情。但是廉租房和公租房融資存在一定困難，除了中央財(cái)政補(bǔ)助1030億，還安排土地收益10%，大體也是1000億，加上公積金增值收益四、五百億，合計(jì)可落實(shí)2500億。還有2500億需要各地自己想辦法來(lái)籌集，各地想了許多的辦法：一、捆綁式配建，讓開(kāi)發(fā)商建商品房的同時(shí)配建公租房，建經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)配建廉租房；二、廉租房和公租房的項(xiàng)目中配套10%～15%商業(yè)設(shè)施，用于出售可以回籠部分資金；三、廉租房和公租房分配五年以后可以出售，給符合條件的承租人，以緩解資金壓力；四、政府融資平臺(tái)以儲(chǔ)備土地抵押或以政府的信用擔(dān)保貸款；五、有政府融資平臺(tái)或者政府回購(gòu)擔(dān)保成立公租房投資資金；六、政府或者融資平臺(tái)向社會(huì)發(fā)債，重慶今年計(jì)劃要發(fā)60億；七、鼓勵(lì)有條件的大企業(yè)用自有的土地建公租房；八、沒(méi)收違法建筑做廉租或者公租房，主要是河北省石家莊；九、要求國(guó)有企業(yè)承擔(dān)公租房的建設(shè)任務(wù)。

國(guó)家主管部門(mén)的有關(guān)負(fù)責(zé)人判斷，今年完成1000萬(wàn)套保障性住房的建設(shè)任務(wù)沒(méi)有大的問(wèn)題，但是房子建起后管理難，比如說(shuō)準(zhǔn)入、退出、維修則是比較嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

保障房建設(shè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

增加保障性住房的供應(yīng)無(wú)疑可以從整體上抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。由于剛開(kāi)始的時(shí)候保障性住房的數(shù)量少，作用不太明顯，隨著數(shù)量的增加作用會(huì)逐漸的加大。本輪政府調(diào)控的主要目標(biāo)是讓商品房?jī)r(jià)格降下來(lái)回歸理性。我判斷保障性住房建設(shè)起不到這樣的作用，理由如下：近些年導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲的機(jī)理是由于住房制度的缺陷，大量自住性的需求資金沒(méi)有相應(yīng)的供應(yīng)渠道，只能與投資、投機(jī)需求混在一起。在商品房市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)，投機(jī)、投資是不管價(jià)格高低，只要預(yù)期判斷就可以出手買(mǎi)了再賣(mài)，賣(mài)了以后還可以再賣(mài)反復(fù)賺錢(qián)。房?jī)r(jià)就是這樣一路上去的，在這個(gè)過(guò)程中自住性需求根本無(wú)法與投資、投機(jī)需求競(jìng)爭(zhēng)，只起墊底的作用。

按保障性住房建設(shè)計(jì)劃最終占城市住房的20%，保障房3600萬(wàn)套完成以后，還有80%的家庭要靠商品房解決居住問(wèn)題，假設(shè)其中富人，這些人也是投資、投機(jī)的主力占10%或20%，那么還有60%～70%的中等收入人群的自住需求與富人投資、投機(jī)需求競(jìng)爭(zhēng)，房?jī)r(jià)怎么降下來(lái)呢？雖然我們住房自有率很高，城市戶籍居民當(dāng)中有一些已經(jīng)有了住房，但是考慮新增的城市人口，流動(dòng)人口，特別是農(nóng)民工等因素，恐怕這個(gè)基本格局不會(huì)有根本的變化。在這樣的態(tài)勢(shì)下，一些措施，如收緊流動(dòng)性、限購(gòu)只能在一定時(shí)期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但是不可能降下來(lái)，比如提高首付還會(huì)使自住性需求受到傷害。

進(jìn)一步改革住房制度

要房?jī)r(jià)降下來(lái)，根本的解決辦法是把自住性需求與投機(jī)、投資的需求切割開(kāi)，各自走不同的渠道，為此必須進(jìn)一步改革住房制度，針對(duì)現(xiàn)在流行的住房雙軌制，我提出應(yīng)實(shí)行“三軌制”。所謂的“三軌”，就是在完全的市場(chǎng)軌和完全的政府保障軌之外再加一個(gè)半市場(chǎng)半保障的軌。我國(guó)最早提出半市場(chǎng)半保障設(shè)想的是鄧小平同志，在80年代，他講解決中國(guó)的城市住房問(wèn)題要走民建公住的路子，這個(gè)民建公住其實(shí)就是半市場(chǎng)、半保障。

半市場(chǎng)半保障或者民建公住的具體形式國(guó)外有很多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，國(guó)內(nèi)也有人提出了各種各樣的意見(jiàn)。比如一個(gè)學(xué)者建議：“補(bǔ)磚頭”不如“補(bǔ)人頭”。他提出要對(duì)符合廉租標(biāo)準(zhǔn)和公租標(biāo)準(zhǔn)政府發(fā)放住房補(bǔ)貼，這也不失為半市場(chǎng)半保障的一個(gè)思路。

我認(rèn)為，半市場(chǎng)半保障比較好的形式是發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)，合作社既是市場(chǎng)的主體又是政府提供一定保障的對(duì)象，便于規(guī)范。住宅合作經(jīng)濟(jì)在國(guó)際上有近200年的歷史，有成熟的經(jīng)驗(yàn)和管理規(guī)范，對(duì)解決民眾的住房問(wèn)題發(fā)揮重要作用。比如德國(guó)的居民住房30%是由合作社提供的；歐洲其他國(guó)家，美國(guó)、日本等住宅合作社也都有相當(dāng)程度的發(fā)展。在我國(guó)住宅合作社作為非盈利的經(jīng)濟(jì)組織也有廣闊的發(fā)展前景，政府對(duì)于合作社的扶持及保障力度，如土地供應(yīng)，稅收優(yōu)惠，資金支持可以因時(shí)因地而宜，符合條件的人有居住權(quán)，但是不能上市買(mǎi)賣(mài)，就不會(huì)產(chǎn)生投機(jī)炒作引起房?jī)r(jià)大起大落。這種方法有廣泛的適應(yīng)性，收入高的人可以參與建檔次高的房子，收入低的可以建檔次低一些的房子，住宅合作經(jīng)濟(jì)如果能夠蓬勃發(fā)展，可以大大增加住房的有效需求和有效供給，充分發(fā)揮建筑業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用。

現(xiàn)在講的雙軌只是打破一小部分，但是這也并不妨礙富人對(duì)住房的投機(jī)、投資活動(dòng)。投機(jī)、投資是市場(chǎng)的常態(tài)，用行政的限制限制不住。有了“第三軌”，土地、金融、財(cái)稅、工商等才好發(fā)力配合，如低地價(jià)等等。

一段時(shí)期以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控，以打壓為主要方向治標(biāo)而不治本。單純打壓后果是減少供應(yīng)，在現(xiàn)行利益格局下會(huì)影響政府財(cái)政，因而難以持續(xù)。社會(huì)上有大量的游資是客觀存在的，一個(gè)溫州就有一萬(wàn)億游資，這些錢(qián)你暫時(shí)的抑制住了，他就到別處去了，不炒房子就炒金子了，但是政策一旦放松他就會(huì)回來(lái)，一旦回來(lái)房?jī)r(jià)還是難控制。因此，這需要增加供應(yīng)，只增加保障房和商品房仍然不能解決中等收入人群的制度，必須要增加“第三軌”供應(yīng)渠道，才能從根本上解決城市居民問(wèn)題。

政府不宜包辦太多

實(shí)現(xiàn)“三軌制”，可以為合作社提供相應(yīng)檔次的租賃住房渠道。我認(rèn)為有了合作社，合作社的住房有的是出售，有的是租賃，公租房就沒(méi)有必要了。政府只負(fù)責(zé)提供廉租房就可以了，政府包的太多弊端也多：一是財(cái)政包袱重，可能產(chǎn)生政府信用危機(jī)。二是不利于轉(zhuǎn)變政府職能，許多地方為保障性住房和公租房，既負(fù)責(zé)融資和建設(shè)，還負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理，既儲(chǔ)備土地又有房產(chǎn)，結(jié)果權(quán)利不斷擴(kuò)大，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。三是公租房的準(zhǔn)入退出整個(gè)管理事物煩瑣復(fù)雜，勢(shì)必增加公務(wù)員和準(zhǔn)公務(wù)員隊(duì)伍，不利于精兵簡(jiǎn)政，而且會(huì)把矛盾集中在政府身上，不利于社會(huì)和諧。

發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)沒(méi)有這些弊端。建房資金有合作社籌集，主要來(lái)自于社員、財(cái)政，合作社有理事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，以及法人代表分別履行職責(zé)，負(fù)責(zé)房屋的建設(shè)分配和日常管理，政府就必須超脫了。主要是裁判員，對(duì)合作社進(jìn)行監(jiān)督，并采取必要的扶持和調(diào)控措施，這樣會(huì)有效緩解供需矛盾，內(nèi)部的監(jiān)督制約機(jī)制可以有效保證住房的質(zhì)量。

總之，解決城市住房問(wèn)題政府不易包辦太多，改革住房制度，發(fā)展合作經(jīng)濟(jì)大有可為。