截至6月底，北京已實現(xiàn)保障房新開工12萬套，完成全年建設(shè)任務(wù)的60%，完成了建設(shè)投資261.6億元，竣工3.5萬套，完成全年建設(shè)任務(wù)30%。作為“十二五”開局之年，今年北京將新開工建設(shè)、收購保障性住房20萬套，在公開配租配售的保障性住房10萬套中，公租房占60%以上，北京保障房從“租售并舉”向“以租為主”轉(zhuǎn)變。與全國其他區(qū)域相比，北京上半年交出的“期中”答卷令人倍感振奮。

十二五設(shè)定100萬套目標

按照黨的十七大提出的住有所居的要求，北京市全面貫徹落實國家解決城市中低收入家庭困難住房措施，十一五期間累計建設(shè)收購各類保障性住房4392萬平方米，共48.5萬套，完成原定計劃1.5倍，通過實施保障性安居工程累計解決約40萬戶家庭的住房困難。十二五期間北京市進一步加快安居工程建設(shè)，全面實現(xiàn)住有所居目標，計劃建設(shè)收購各類保障住房100萬套，比十一五要翻一番。

今年是十二五的開局之年，北京市建設(shè)委員會計劃收購20萬套，竣工10萬套，這有60%以上是公租房。實現(xiàn)新開工12萬戶，完成全年建設(shè)任務(wù)的60%，完成了建設(shè)投資261.6億元?？⒐さ淖》?.5萬套，完成全年建設(shè)任務(wù)30%。北京市保障房建設(shè)主要是有以下幾種：一類公租房，一類是經(jīng)濟適用房，一類是限價房。

北京市保障建設(shè)目前的思路是以公租房作為主體。按照國家及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的規(guī)定，綜合考慮首都人口、資源、環(huán)境的因素，北京市大力發(fā)展公租房，創(chuàng)新了“三公一統(tǒng)籌”的建設(shè)管理模式，全面推動住房方式，從以售為主向以租為主方式轉(zhuǎn)變。

除了區(qū)政府、市政府、產(chǎn)業(yè)園區(qū)外，鼓勵社會單位利用自有土地建設(shè)公租房，解決本單位職工住房困難。還有鼓勵社會投資機構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來建設(shè)持有運營公租房。

目前，公租房建設(shè)是多方式籌集房源和多元化融資，公租房建設(shè)除加大政府投入的同時，積極吸引各類社會資金參與公租房建設(shè)?！耙唤y(tǒng)籌”就是要在全市統(tǒng)籌建設(shè)管理政策，把各種渠道建設(shè)公租房納入北京市保障房發(fā)展計劃實行統(tǒng)一管理。2009年以來，北京市落實公共租賃住房98個，其中今年初步落實建設(shè)項目7.7萬套，超額完成了今年6萬套公租房的建設(shè)任務(wù)，并且年內(nèi)力爭配租2萬戶以上，目前已經(jīng)啟動了北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)等公租房配租工作。

融資渠道多元化

北京保障房建設(shè)資金需求值得細說。2011年北京市計劃新建收購公租房需要資金1025億元。資金缺口主要是公共租賃住房建設(shè)，扣除資本金外，公租房融資需要約210億元。其中經(jīng)濟適用房銷售住房在建設(shè)期間資金壓力較大，需要融資600億。針對這些需求，北京市多方籌集，積極想辦法，通過幾個方面來解決：一是財政資金。截止到目前，北京市財政局已經(jīng)安排保障性住房專項資金超過100億元。二是近期中央政府向北京市下調(diào)資金2000多萬元，以及公租房專項資金5個多億。

此外，北京市委市政府還通過組建北京市保障住房建設(shè)投資中心來加快北京市公租房建設(shè)。2011年6月30日，北京市保障住房投資中心揭牌成立。這是北京市國資委下屬一級企業(yè)，在全國保障住房投資中心規(guī)模最大的一家。投資中心將以財政基金為基礎(chǔ)，通過銀行貸款、債券等金融工具利用基金杠桿，為北京市統(tǒng)籌建設(shè)收購公租房和定制安置房建設(shè)籌集資金，同時投資中心承擔了建設(shè)收購，以及后期管理任務(wù)。

在公積金貸款方面，2010年經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部同意，北京市安排150億元公積金貸款支持保障房項目，涉及到項目26個，目前已經(jīng)實現(xiàn)放款項目7個，占全部公積金貸款27%。此外，還有商業(yè)貸款，2010年11月，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和建設(shè)銀行北京分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，建設(shè)銀行北京分行針對北京市保障性住房情況和資金需求狀況，意向性給予200億元授信額度，給貸款利率優(yōu)惠以及貸款期限的各種優(yōu)惠。另一家國家開發(fā)銀行，對北京市公租房也給予了長期貸款和資本金和利率方面的支持。早在2009年國家開發(fā)銀行和北京市住房成鄉(xiāng)建設(shè)委共同開展競技使用房貸款工作，允許經(jīng)濟適用房項目開工之前國家開發(fā)銀行給予50%貸款，這一政策對北京市經(jīng)濟適用房項目順利推進起了非常重要的作用。今年北京城鄉(xiāng)建設(shè)委員會與國家開發(fā)銀行共同研究準備繼續(xù)擴大這一試點范圍，目前正在向人民銀行和銀監(jiān)會上報材料。

保障房融資暴露的問題

目前，北京市在保障住房融資過程當暴露出了一些問題。首先是嚴格貸款條件和項目貸款需求是矛盾。按照金融機構(gòu)貸款要求，保障性住房和普通房地產(chǎn)項目一樣需要在四證齊全之后發(fā)放貸款，但是這一條件要求與北京市保障性住房建設(shè)資金需求相沖突。據(jù)我們統(tǒng)計60%在是四證之前，在土地運作以及規(guī)劃勘察的時候就需要投入大量的資金，但是這個時候四證不齊全，由于四證不齊銀行機構(gòu)無法給予貸款支持，因此形成這一矛盾。

第二，對中小企業(yè)建設(shè)保障房支持力度不高。目前北京保障房大多是由一些大型的國有企業(yè)承擔，但也有一些項目是由中小企業(yè)完成的。目前銀行對于中小企業(yè)有擔保要求、資本金要求，以及抵押物的要求，但中小企業(yè)提供有一些難度，因此影響了一些項目進行。

第三，金融產(chǎn)品尚不能完全適應(yīng)保障房建設(shè)需求。目前，金融機構(gòu)對保障房的建設(shè)給予了大力支持，設(shè)計了很多金融產(chǎn)品，但是對于保障房急需資金的前期運轉(zhuǎn)，目前金融機構(gòu)還有社會創(chuàng)新產(chǎn)品不夠。

第四，受房源限制公租房融資比較困難。首先公租房缺乏一些來源，在當前運營模式下公租房全部要依靠公積金、商業(yè)貸款以及其他社會資金來支持，但是公租房只租不售，只能依靠租金收入，這缺乏其他資金來源，導致商業(yè)貸款難以進入。

第五，缺乏啟動資金，貸款利率高，公租房租金難以維持。目前公租房依靠公積金貸款和商業(yè)貸款進行，但是北京城鄉(xiāng)建設(shè)委員會測算了一下貸款利率占公租房租金成本里面，占到了70～80%，這導致公租房的租金成本非常大，還款周期長，貸款期限很矛盾?，F(xiàn)在還款周期最長的是建設(shè)銀行，給予公租房貸款15年的貸款周期，但是我們測算了一下，如果公租房需要租金來還款，至少要還30年，這個貸款期限和公租房還款時間有一定的差距。

北京市住房保障辦公室提出以下建議：

采取有效措施解決四證齊全之前貸款問題。四證取得前發(fā)放部分貸款，希望北京建委和國開行在經(jīng)濟適用房之前試發(fā)放50%推廣到其他公租房，而且解決貸款問題。發(fā)放貸款的時候能以規(guī)劃、國土、建設(shè)、法規(guī)出具的四個函件來代替四個許可證發(fā)放貸款。對承擔保障房建設(shè)任務(wù)中小企業(yè)給予支持和創(chuàng)新保障住房金融支持的模式。

建議金融部門成立專門的保障房金融支持機構(gòu)，研究建立支持保障房的工作機制。建議金融機構(gòu)推出解決項目前期資金需求的金融產(chǎn)品。突破銀行限制的擔保模式，結(jié)合項目自身條件擴大合作方式。