文·圖/楊克元

“以房養(yǎng)老”惹出轉(zhuǎn)讓風(fēng)波

文·圖/楊克元

養(yǎng)老靠兒子還是靠房子？隨著我國逐步進(jìn)入老齡化社會，“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)做法面臨考驗，而“以房養(yǎng)老”的觀念正在悄然興起。以房養(yǎng)老，就是老年人將自己的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后獲得資金，然后委托養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老送終的一種新的嘗試。想以房產(chǎn)換來老有所養(yǎng)，是否能夠如愿？

住進(jìn)公寓低價賣房

家住上海閔行的林老太一直與養(yǎng)子陳先生生活在一起。前兩年，陳先生成婚后，一套55.7平方米的房屋就由林老太一人居住。陳先生搬離時，委托鄰居許老伯幫助照顧母親。許老伯古道熱腸，常常上門噓寒問暖。但年歲不饒人，林老太畢竟年事已高，偶感風(fēng)寒就會傷筋動骨。去年秋冬之交，一次感冒使林老太臥床不起。許老伯見狀，連忙趕到陳先生家中通報。不巧的是，陳先生家中“鐵將軍”把門。急匆匆趕到小區(qū)門衛(wèi)處打聽，方知陳先生已在半月前喬遷。好在林老太這次感冒并不兇險，沒有幾天就痊愈了。

許老伯情知林老太獨居可能帶來的風(fēng)險，便在林老太同意下，為她打聽養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的事宜。不久，便獲悉地處閔行的一家老年公寓設(shè)施不錯，性價比也屬合理。去年12月30日，辦妥了入住手續(xù)，林老太便住了進(jìn)去。

今年2月1日，老年公寓突然派員來到林老太的房間，要求在一份文件上簽名。林老太以為是辦理入住手續(xù)，就在文件上簽了名。殊不知，這是一份名為《老年公寓實施“以房養(yǎng)老”試行辦法協(xié)議書》。協(xié)議書在“權(quán)利和義務(wù)”條款中約定，林老太自愿履行老年公寓“以房養(yǎng)老”試行辦法的義務(wù)，將本人現(xiàn)有房屋轉(zhuǎn)讓給老年公寓，轉(zhuǎn)讓房屋的價款以稅務(wù)機(jī)關(guān)審定通過的價格為準(zhǔn)。林老太養(yǎng)老終止后，“以房養(yǎng)老”房屋作價形成的價值金額，必須承擔(dān)其死亡后的善后費用，不足部分由老年公寓承擔(dān)，多余部分用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，任何個人不得挪用。在老年公寓的權(quán)利和義務(wù)條款中約定，林老太將位于閔行區(qū)浦東的一套55.7平方米房屋產(chǎn)權(quán)變更為老年公寓，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審定的價值為55萬元，該款項作為養(yǎng)老開支來源。在每月的養(yǎng)老開支中，林老太的住房標(biāo)準(zhǔn)為2800元，伙食費開支420元，護(hù)理照料費600元，總計3820元。

林老太顫顫巍巍地簽名后，心中的一塊養(yǎng)老“心病”終于落地。今年3月11日，老年公寓在林老太與其簽下養(yǎng)老協(xié)議的基礎(chǔ)上，派員再次來到林老太的住處，要其在另一份文件上簽名。

林老太有了第一次簽名的經(jīng)驗，第二次便毫不猶豫地簽上了名字。這是一份與協(xié)議有關(guān)的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。文件約定，老年公寓和林老太通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹，林老太將依法取得的一套房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給老年公寓，房屋建筑面積55.7平方米，雙方同意上述房屋的轉(zhuǎn)讓價為55萬元。3月21日，老年公寓取得了林老太房屋的產(chǎn)權(quán)。但老年公寓未向林老太支付房款，林老太也未按約交付房屋。

事后生悔起訴退房

直到今年4月，林老太的養(yǎng)子陳先生才獲知母親已住進(jìn)老年公寓，于是前去探望。見到母親后，陳先生得知母親已與老年公寓簽下了“賣”房的合同。上?，F(xiàn)在房價這么高，55.7平方米的房子，才賣55萬元，這不是騙人是什么？

發(fā)覺母親受騙后的陳先生氣憤難當(dāng)，決心討個說法。5月9日，他將母親帶回自己家中，同時向老年公寓索取了當(dāng)初簽下的協(xié)議等文件。陳先生發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)之事由老年公寓一手操辦，且轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價。陳先生在通讀了協(xié)議之后，算了一筆賬，如根據(jù)老年公寓提出的養(yǎng)老費用標(biāo)準(zhǔn)為每月3820元，那么先減去老年公寓從林老太退休金卡中提取的每月2100元，只需每月支付1720元，即一年2.064萬元就能夠在老年公寓住下去。而母親的這套房屋的市場價按保守估算也已經(jīng)達(dá)到97萬元。換句話說，林老太已經(jīng)支付了47年的費用。然而，林老太已經(jīng)88歲，按照一般常識，她無論如何不可能再被老年公寓養(yǎng)老47年。

再有，以房養(yǎng)老協(xié)議形成過程極不規(guī)范。林老太已經(jīng)88歲高齡且無文化水平，而老年公寓卻要與其簽訂如此復(fù)雜、重大的合同。簽約過程中，不可能保證林老太能夠理解合同條款的含義。而以房養(yǎng)老協(xié)議形成時又無人見證，亦無對應(yīng)音頻資料等，也未告知其親屬。況且，林老太現(xiàn)在與老年公寓關(guān)系已經(jīng)惡化，無繼續(xù)履行養(yǎng)老協(xié)議可能。另外，林老太每月有2100元勞保金，經(jīng)濟(jì)上基本無虞，且與子孫關(guān)系良好，完全可以得到照顧。

‘以房養(yǎng)老’在我國尚屬新興事物，這類協(xié)議的簽訂將對當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生重大影響。我們期待有公力監(jiān)管、協(xié)調(diào)下，有法可依的養(yǎng)老服務(wù)。

在這樣的情況下，陳先生在母親的同意下請來律師，以林老太的名義將老年公寓訴至法院。林老太在訴狀中稱，從去年12月起，在老年公寓的要求下，自己陸續(xù)簽了一些文件。住進(jìn)老年公寓后，曾經(jīng)提出要見見兒子未被允許，而老年公寓卻暗示林老太與兒子脫離母子關(guān)系，甚至還不許林老太與外界聯(lián)系。直到今年4月19日，才通過傳話與兒子取得聯(lián)系，并在兒子及孫子的爭取下于5月9日離開老年公寓獲得自由。

林老太認(rèn)為，自己已經(jīng)88歲，又不識字，在老年公寓簽署的文件以為是養(yǎng)老手續(xù)，并沒有人告知是以房養(yǎng)老的事情，也未收到過任何房款。顯然，簽下“以房養(yǎng)老協(xié)議”和“房屋買賣合同”屬于重大誤解，且合同內(nèi)容又顯失公平。據(jù)此，請求法院撤銷“以房養(yǎng)老協(xié)議”和“房屋買賣合同”，并判令老年公寓協(xié)助將房產(chǎn)恢復(fù)登記至自己名下。

老年公寓則認(rèn)為，林老太訴稱中的事實與客觀事實不符，且存在矛盾之處，希望法院駁回其訴訟請求。

協(xié)議違反等值原則

法院認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老方式在我國對普通人而言亦屬新興事物，林老太作為一名88歲沒有文化的高齡老人，對“以房養(yǎng)老”的認(rèn)知程度是極其有限的，這類協(xié)議的訂立對其權(quán)利義務(wù)將產(chǎn)生實質(zhì)性的重大影響。

老年公寓作為經(jīng)民政部門批準(zhǔn)的專門從事老年人助養(yǎng)的機(jī)構(gòu)，在相關(guān)制度未配套的情況下，既然選擇“以房養(yǎng)老”的方式進(jìn)行供養(yǎng)，基于合同相對主體的特殊性，在簽約時理應(yīng)充分地履行告知義務(wù)，使其在完全明白“以房養(yǎng)老”協(xié)議的權(quán)利義務(wù)，及由此產(chǎn)生的法律后果的情況下簽約，以避免重大誤解的產(chǎn)生。同時，簽約過程應(yīng)做到公開透明，通知家人到場，或者在無法通知到家人的情況下，邀請單位或居委會相關(guān)人員到場，甚至可邀請公證部門的人員到場，對整個簽約過程制作視頻或音頻資料予以保存。

但林老太稱其僅是簽署了一些辦理養(yǎng)老手續(xù)的文件，對“以房養(yǎng)老協(xié)議”的內(nèi)容并不清楚，屬于因重大誤解而訂立了合同。重大誤解雖然是林老太自身的原因所致，但與老年公寓沒有充分履行告知義務(wù)及簽約程序的不盡規(guī)范有一定的關(guān)系。另外，林老太以一套房屋為對價，換取老年公寓對其進(jìn)行養(yǎng)老送終的服務(wù)，這對于一個已經(jīng)88歲高齡的老人而言是明顯不符合等值性原則的。綜上，林老太以重大誤解、顯失公平為由要求撤銷“以房養(yǎng)老協(xié)議”和“房屋買賣合同”的訴訟請求成立，予以支持。關(guān)于在養(yǎng)老期間產(chǎn)生的養(yǎng)老費用，林老太應(yīng)按約定的養(yǎng)老費標(biāo)準(zhǔn)及證據(jù)反映的額外支出憑證向老年公寓支付養(yǎng)老費。至于委托保管的現(xiàn)金3000元，應(yīng)由老年公寓向林老太返還。

編輯：董曉菊 dxj502@163.com

法博士點評

結(jié)案后，主審法官表示，目前上海乃至全國人口老齡化問題越來越突出，如何養(yǎng)

老將成為一個不可回避的社會性管理課題。類似“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老保障模式無疑可以豐富社會保障體系，但是，目前對于此類運行模式仍處于探索嘗試階段，尚無相關(guān)制度與部門予以規(guī)范與監(jiān)督。因此，及時將其納入良性有序的發(fā)展軌道顯得尤為重要。

有關(guān)部門對此類現(xiàn)象應(yīng)引起足夠的重視，選擇部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)展開試點、進(jìn)行調(diào)研，并在此基礎(chǔ)上有計劃、有層次地逐步推進(jìn)與展開，形成規(guī)范誠信的養(yǎng)老市場。有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理，推行年檢備案制度，規(guī)范職業(yè)素養(yǎng)與技能培訓(xùn)，確保私立性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的規(guī)范化。同時組建專業(yè)的中介服務(wù)與評估機(jī)構(gòu)，明確房屋與養(yǎng)老服務(wù)的價值，確保服務(wù)物有所值，交易公平合理。法官希望“以房養(yǎng)老”等相關(guān)制度能夠在社會各界的關(guān)注與支持下健康有序發(fā)展，成為社會保障制度的有力支持與有益補(bǔ)充。