王 梓

（山東大學威海分校，威海 264209）

一、我國住房抵押貸款的現(xiàn)狀

個人住房抵押貸款，是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的抵押性貸款，是商業(yè)銀行最重要的個人貸款業(yè)務。它主要包括個人住房按揭貸款、二手房貸款、公積金個人住房貸款、個人住房組合貸款、個人商用房貸款。本文所探討的個人住房抵押貸款，主要偏重于個人住房按揭貸款。

個人住房抵押貸款是商業(yè)銀行的零售業(yè)務，其特點是借款人分散，期限長，不確定因素多，潛在風險大，貸款用途和擔保方式特定，這就決定了其風險的多樣性和管理的艱巨性。

為了應對金融危機，中國政府實施了一系列經(jīng)濟刺激計劃，在一定程度上推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2010年上半年，全社會固定資產(chǎn)投資為98047.35億元，同比增長25.5%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資19747.12億元，同比增長38.1%，增幅比上年同期上升28.2個百分點。

房地產(chǎn)較快發(fā)展的同時，房價漲幅也在逐漸加大，伴隨著房地產(chǎn)市場的高漲和房價的飆升，我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的規(guī)模不斷擴大，住房抵押貸款在個人消費貸款中所占的比例逐年上升，2007年達到82.4%；同樣，在金融機構全部貸款中的比例也一直處于上升趨勢，2007年達到11.51%。雖然2008年受金融危機的影響，個人住房抵押貸款有所下降，但這只是暫時的；2009年，為了應對金融危機，我國采取了一系列刺激經(jīng)濟計劃，包括加大信貸投放力度、降低房貸利率等，房地產(chǎn)信貸又恢復了快速增長的局面，個人住房抵押貸款也快速回升，到2009年底，住房抵押貸款總額達到47600億元，占金融機構全部貸款的11.90%，住房抵押貸款在個人消費貸款中所占的比例則達到86.02%（見表1）。

二、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的演進

2007年美國次貸危機爆發(fā)，這是利率上升、房價下跌、舉債購房者信用低、銀行內(nèi)部業(yè)務操作風險等多重因素共同作用的結果。2008年次貸危機逐漸演變成金融危機，并迅速向全球蔓延。我國商品住宅市場正是在危機影響下于2008年出現(xiàn)所謂的“拐點”，我國汲取美國的教訓，及時采取政策措施；同時，為了應對危機，縮短經(jīng)濟下滑過程，我國政府采取了一系列經(jīng)濟刺激計劃，加速了經(jīng)濟復蘇的進程，但是通貨膨脹壓力也逐漸加大。2010年，CPI從1月份的1.5%攀升到11月份的5.1%，物價上漲意味著貨幣購買力的下降，不動產(chǎn)投資成為保值增值的首選，房地產(chǎn)投資需求旺盛，加之刺激房市的政策措施的作用逐漸顯現(xiàn)，房價快速上漲。

至此，國家政策急轉直下，開始加大房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，“國四條”、“國十一條”、“國十條”等一系列“政策重拳”組合出擊嚴控房價，房地產(chǎn)市場有所降溫。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從全面支持，到調(diào)控供給，再到全面調(diào)控的階段，這種周而復始與國家宏觀政策調(diào)控密不可分。2011年中央經(jīng)濟工作會議提出“把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置”，強有力的調(diào)控措施密集出臺，今年第一季度中央銀行已連續(xù)三次上調(diào)法定存款準備金率，兩次提高金融機構存貸款利率。當然，針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的措施——“國八條”則更加嚴厲，表2梳理了2008年至今我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的變化。

三、房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用機理分析

我國政府房地產(chǎn)調(diào)控政策通過這樣的路徑發(fā)揮作用：調(diào)控政策→商業(yè)銀行信貸規(guī)?！康禺a(chǎn)市場供求關系→商品住宅成交量→商品住宅價格→調(diào)控政策。縱觀我國房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要是以信貸政策為主，尤其是2010年以后，調(diào)控房地產(chǎn)信貸的頻率和措施顯著增加，房地產(chǎn)信貸政策成為房地產(chǎn)市場調(diào)控不可或缺的政策工具。國內(nèi)很多學者已經(jīng)證明了房地產(chǎn)貸款與房價之間的正相關關系，于松柏（2009）通過對深圳房地產(chǎn)貸款與一手房價格月度數(shù)據(jù)分析，得出了房地產(chǎn)貸款與房價相關系數(shù)為0.9438，房地產(chǎn)貸款對房價存在很強的單項因果關系，即房地產(chǎn)信貸增加構成房價上漲的動因①于松柏：“我國房地產(chǎn)信貸政策實施效果”，《深圳金融》[J]，2010（9）。。

從我國房地產(chǎn)信貸政策變化時間表與商品住宅房價走勢中同樣可以找到兩者的內(nèi)在關聯(lián)性。從表2中看到，2008年9月到2009年9月，政府為了應對金融危機采取了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，住房抵押貸款規(guī)模擴大，2009年全年，我國個人住房貸款新增將近1.4萬億，是2008年的五倍，相當于全部新增個人消費貸款的75%①中國人民銀行網(wǎng)站（http：//www.pbc.gov.cn/）。；房價逐漸抬升，到2009年12月，月度漲幅達到7.8%。雖然2009年10月之后，房地產(chǎn)信貸政策開始轉向，但是，在市場充足的流動性、消費者買漲不買跌的心理預期以及價格自身慣性的合力作用下，推動房價在2010年前幾個月依然漲勢兇猛，2010年1月份全國70大中城市新建商品住宅價格與上年同期相比上漲12.7%，4月份漲幅高達17.3%；進入2010年中期之后，抑制房價過快上漲的各種措施逐漸發(fā)揮作用，房價漲幅收窄。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010年全國商品住宅成交量全線下跌，北京、上海等一線城市成交量與2009年同比下跌達40%，深圳跌幅最大，達49.98%；天津、南京等二線城市全年成交量同比也下跌超20%①http：//finance.sina.com.cn/china/dfjj/20110106/23459215300.shtml.。尤其是進入2011年之后，抑制房價過快增長的各種嚴厲政策措施綜合運用，引起商品房的成交量下降，量變累積到一定程度之后價格必將下降。據(jù)房訊研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年2月武漢商品房成交量降幅達到64.18%；成交均價出現(xiàn)0.13%的降幅，出現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢②http：//blog.sina.com.cn/s/blog_70e750920100r1a3.html.。量價下跌交互作用，會進一步相互推動。

房價的下跌使得商業(yè)銀行已發(fā)放的個人住房抵押貸款的抵押物——房產(chǎn)的價值下降，于是被迫違約風險和惡意違約風險會增大，最終會導致銀行個人住房抵押貸款質(zhì)量降低、不良率上升。因為，基于對房價不斷攀升的判斷，投資性、投機性個人住房貸款客戶計劃在房屋價格走高時轉讓房產(chǎn)來償還銀行貸款，獲取差價。一旦在高位被套，房屋轉讓計劃落空或低價套現(xiàn)，必然產(chǎn)生嚴重的資金短缺問題，進而違約并導致個人住房抵押貸款風險。需求性個人住房抵押貸款往往是最安全的，也是違約率最低的。但是，如果在低利率水平時從銀行獲取住房貸款，而后又在房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)高房貸利率時償還貸款，就有可能導致此類貸款者每月償還貸款的緊張性，甚至每月收入低于每月償還貸款額度，從而產(chǎn)生被迫性的違約風險。因此，一旦房價下跌，按揭貸款不良率也會隨著迅速掉頭向上。尤其是2009年部分銀行以20%甚至是10%的首付比例向購房人發(fā)放按揭貸款，如果房價下跌幅度過大，可能會出現(xiàn)棄供現(xiàn)象。上海銀監(jiān)局以2009年9月30日數(shù)據(jù)為基準，公布了按揭貸款壓力測試結果：在房價下跌10%、20%和30%情景下，上海商業(yè)銀行房貸的不良率將分別達到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情況下將分別上升0.73個、1.06個和1.63個百分點③http：//www.ebscn.com/businessinfoContent.html?msgId=3083028.。

綜上所述，政策的調(diào)整給商業(yè)銀行帶來的房地產(chǎn)信貸風險是不容忽視的，商業(yè)銀行要順應政策導向，對國家政策要有提前預判，構建出多層次廣角度的住房抵押貸款風險防范體系。

四、構建多層次的住房抵押貸款風險防范體系

（一）微觀層面：嚴格執(zhí)行房貸新政，加強存量房貸監(jiān)控

1.嚴格執(zhí)行房貸新政，合理配置信貸資源。商業(yè)銀行應嚴格執(zhí)行國家出臺的關于房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，同時提高銀行自身的風險防控能力及信貸管理能力，按照要求合理配置信貸資源，增加對中小企業(yè)的貸款投放，加大節(jié)能減排貸款投放力度，信貸資金優(yōu)先支持水務建設、新能源建設等節(jié)能減排項目，促進低碳經(jīng)濟發(fā)展。防止資金被挪用做房地產(chǎn)炒作或房地產(chǎn)市場資金補缺。同時，做好對個人貸款客戶的信息調(diào)查分析，細化住房抵押貸款的貸前調(diào)查，嚴格審查個人貸款客戶的信用，了解其真實的交易背景，實行動態(tài)化、差別化管理的個人住房貸款政策，防止一切由于信息不對稱所帶來的房貸風險。

2.加強存量房貸監(jiān)控。個人住房抵押貸款還款周期的長期性決定了貸后管理的重要性，因此，對于已發(fā)放的購房貸款，要加強管理，防患于未然。建立系統(tǒng)的風險監(jiān)測制度，對已發(fā)放貸款重新審視評估，及時發(fā)現(xiàn)異常和風險，先期采取措施使風險降到最低。尤其是自2009年5月以來房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度相對較高的中小銀行更應該高度關注房貸市場風險④周永發(fā)、陳峰、李曉峰：“房貸新政下商業(yè)銀行需防范房貸業(yè)務風險”，《上海金融》，2010（8）。。

（二）中觀角度：密切關注行業(yè)變動，審慎發(fā)放新增貸款

銀行發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務不同于其他形式的貸款，住房抵押貸款的風險大小與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況及周期性變動密切相關，因此，在微觀分析的基礎上，還需要從中觀角度——行業(yè)方面進行風險防范。

1.密切關注行業(yè)變動。行業(yè)分析是指商業(yè)銀行通過對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史和現(xiàn)狀的分析，對房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展狀況進行預測。在目前比較復雜的經(jīng)濟環(huán)境下，商業(yè)銀行有必要密切關注房地產(chǎn)行業(yè)的變動情況，準確把握宏觀調(diào)控政策對金融市場和房地產(chǎn)行業(yè)可能產(chǎn)生的影響，以便有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的波動對住房抵押貸款業(yè)務帶來的沖擊。同時，商業(yè)銀行要密切關注房地產(chǎn)貸款企業(yè)的經(jīng)營變化情況，及時調(diào)整經(jīng)營策略。此外，商業(yè)銀行還可以通過分析房地產(chǎn)價格的變化、房地產(chǎn)業(yè)的增長率、房地產(chǎn)交易量的變化等指標來預測房地產(chǎn)業(yè)的景氣變動。通過對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展形勢的預測和評估，并根據(jù)商業(yè)銀行自身的情況，調(diào)節(jié)住房抵押貸款政策和條件限制，從而做到先期的風險防范準備。

2.審慎發(fā)放房地產(chǎn)新增貸款。商業(yè)銀行應充分認識房地產(chǎn)調(diào)控政策將會產(chǎn)生的效果，要順應形勢的變化，適度控制房貸增量。對于新增的住房抵押貸款業(yè)務，在當前通脹預期、利率預期、房價走勢預期等多重不確定因素的影響下，應該采取審慎態(tài)度，加強貸前調(diào)查，杜絕一切操作風險。對于貸款動機及客戶情況不確定性較大的貸款應采取風險規(guī)避策略，或者適當增加貸款的首付比例。嚴格執(zhí)行《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，做到有效識別、衡量、監(jiān)測和控制貸款風險。同時銀行應重新對購房貸款者進行評估，及時調(diào)整授信額度。

（三）宏觀層次：健全社會配套措施，有效應對政策風險

銀行是住房抵押貸款風險管理的主力軍，同時也不能忽略社會、政府等外部宏觀方面對貸款風險控制的積極作用①張淼：“商業(yè)銀行信貸風險管理—模型、方法與建議”[M]，上海財經(jīng)大學出版社，2005。。一是培養(yǎng)人人重信用、講信用的社會風氣和社會觀念，積極建設個人信用征信系統(tǒng)，并實現(xiàn)資源共享。二是建立和完善與住房抵押貸款有關的法律體系，如《信用法》、《擔保法》、《個人破產(chǎn)法》等。三是建立和健全住房抵押貸款擔保制度以及住房抵押貸款保險辦法，從而有效防范和控制風險。四是加強政府機構和中央銀行的宏觀調(diào)控能力，通過制定相關經(jīng)濟政策及調(diào)整利率水平，實現(xiàn)風險的有效控制。

另外，政府在對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控時，應該慎重、適度，在各種調(diào)控政策的制定方面，應該穩(wěn)定、到位，防止因為調(diào)控的過度或不足而引起房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落，進一步加大其波動性。適度平穩(wěn)的調(diào)控才能促使行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

總之，由于通貨膨脹壓力較大，人民幣升值預期上升，流動性過剩等等多重因素共同作用構成了當前相對復雜的經(jīng)濟環(huán)境，后續(xù)調(diào)控措施可能會密集出臺，商業(yè)銀行既要適度控制房貸增量，又要加強房貸的存量管理，多角度、分層次地進行風險的測度和防范，有效控制住房抵押貸款的風險，以保證商業(yè)銀行銀行和金融體系穩(wěn)定健康、持續(xù)發(fā)展。