陳莉莉

提要為了解決“夾心層”的住房問(wèn)題，2010年重慶市頒布了公租房建設(shè)指標(biāo)，規(guī)劃十年內(nèi)投放4，000萬(wàn)平方米的公租房。重慶的公租房模式具有特色，贏得了各界廣泛探討。

關(guān)鍵詞：夾心層；公租房；重慶模式

中圖分類號(hào)：F127文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、前言

2009年以來(lái)，“夾心層”群體的住房問(wèn)題引起了政府的高度重視。這群人被排斥在廉租房保障體系之外，同時(shí)又買不起經(jīng)濟(jì)適用房，享受不到政策的照顧。為了解決此問(wèn)題，2010年6月12日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式對(duì)外發(fā)布，北京、上海、天津等城市也紛紛開(kāi)工建設(shè)或收購(gòu)了一定規(guī)模的公共租賃房房源。根據(jù)重慶未來(lái)十年城市化進(jìn)程情況，計(jì)劃十年內(nèi)重慶將投入4，000萬(wàn)平方米公共租賃住房。重慶大規(guī)模的公租房改變了現(xiàn)有的單一的住房供應(yīng)體系，重慶公租房站到了輿論聚光燈下，被社會(huì)各界探討。

二、“重慶模式”的特點(diǎn)解析

公共租賃住房，是指政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優(yōu)惠租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的家庭供應(yīng)的保障性住房。除具有限制戶型面積和優(yōu)惠租金外，重慶公租房還具有自己的特色。大規(guī)模的建設(shè)公租房需要解決兩大難題：（1）土地；（2）資金。重慶模式因?yàn)樽约邯?dú)特的優(yōu)勢(shì)卻能很好地解決這兩大難題。

（一）“重慶模式”的特色

1、土地。政府是土地的所有者。重慶市政府儲(chǔ)備有大量的土地，所以公租房建設(shè)所需的土地問(wèn)題并不難解決。2010年重慶無(wú)償劃撥公租房土地約6，200畝。但是，土地的劃撥再加上重慶對(duì)公租房建設(shè)的城市配套費(fèi)、人防費(fèi)等地方征收的相關(guān)稅費(fèi)全部進(jìn)行減免，將使政府損失一大筆收入。2010年通過(guò)免收土地出讓金、減免稅費(fèi)一共投入了230億元，而且按照重慶4，000萬(wàn)平方米公租房計(jì)劃，全部投入將包括：建筑成本約為2，500元～3，000元/平方米，建筑成本總投入將在1，000億元～1，200億元左右；公租房建設(shè)所需的3萬(wàn)畝土地，以每畝200萬(wàn)元計(jì)算，土地整理儲(chǔ)備總成本在600億元左右；政府減免的稅費(fèi)約100億元。以上三項(xiàng)總計(jì)投入將達(dá)到1，700億元～1，900億元。

2、資金。公租房的建設(shè)體量大、資金回收周期長(zhǎng)，地方政府的信用擔(dān)保也越來(lái)越不保險(xiǎn)。因?yàn)橥恋厥菬o(wú)償劃撥，又缺乏合乎規(guī)則的抵押物，導(dǎo)致商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)已對(duì)繼續(xù)擴(kuò)大保障房信貸規(guī)模心存疑慮，結(jié)果資金問(wèn)題成為各級(jí)政府最頭痛的問(wèn)題。然而，重慶公租房建設(shè)的開(kāi)發(fā)模式雖是以政府為主體，但其采取“1+3”的模式籌措資金，可以實(shí)現(xiàn)公租房建設(shè)“不差錢”?！?+3”的籌資模式如表1所示。此外，保險(xiǎn)、證券、投資公司等也有意利用房地產(chǎn)信托投資基金參與重慶的公租房投資。（表1）

重慶國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示，2010年重慶公租房建設(shè)實(shí)際使用資金為120億元，主要用于房屋建設(shè)成本支出。其中，中央財(cái)政下?lián)?7億元，市級(jí)補(bǔ)助5億元，公積金貸款30億元，銀行融資58億元?？梢钥闯?，銀行信貸是重慶公租房最重要的資金來(lái)源，然后是自己投入和國(guó)家財(cái)政撥款?，F(xiàn)在國(guó)家大力支持西部發(fā)展，所以重慶可以爭(zhēng)取到較多的財(cái)政資金投資公租房建設(shè)。另外，重慶市公租房的位置都比較好，投入風(fēng)險(xiǎn)小，且租售并舉的制度也將為穩(wěn)定的銷售資金回籠提供保障，所以目前還有銀行愿意按低于貸款利息10%提供公租房貸款。

（二）公租房的優(yōu)點(diǎn)

1、保障對(duì)象擴(kuò)大，解決“夾心層”住房問(wèn)題。重慶公租房申請(qǐng)對(duì)象為“3+1”群體，如表2所示。（表2）申請(qǐng)對(duì)象受收入限制，但不受戶籍限制，不過(guò)最近申請(qǐng)范圍有所擴(kuò)大，重慶市主城工作無(wú)住房者皆可以申請(qǐng)。既涵蓋了過(guò)去申請(qǐng)廉租房等保障性住房的人群，又新增了“夾心層”的保障范圍，使大部分“夾心層”都能受到制度的庇護(hù)。

2、退出機(jī)制完善，實(shí)行“租售并舉”，內(nèi)部循環(huán)。重慶市公共租賃住房每次合同期限最長(zhǎng)為5年。承租人租賃合同期滿，應(yīng)退出公共租賃住房。需要續(xù)租的，應(yīng)在合同期滿3個(gè)月前重新申請(qǐng)，經(jīng)審核符合條件的，重新簽訂租賃合同。承租人在租賃期滿后，可選擇申請(qǐng)購(gòu)買居住的公共租賃住房。購(gòu)買的公共租賃住房不得進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予等市場(chǎng)交易，可以繼承、抵押。購(gòu)買人通過(guò)購(gòu)買、獲贈(zèng)、繼承等方式在購(gòu)買公共租賃住房所在地獲得其他住房的，或因特殊原因需要轉(zhuǎn)讓以及抵押處置時(shí)，由政府回購(gòu)。重慶將不再建經(jīng)濟(jì)適用房，符合經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)對(duì)象可以選擇購(gòu)買公租房，但是購(gòu)買的公租房不能上市交易，如果物主想出售則只能出售給政府。這樣就能保證公租房的良性循環(huán)，幫助大部分中低收入群體解決住房問(wèn)題。

3、推進(jìn)市場(chǎng)供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系。大量的低收入群體買不起房，雖然政府也提供了廉租房等五種保障體系來(lái)彌補(bǔ)體制的空缺，但是廉租房保障的是低收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用房制度不完善，而危舊房和棚戶區(qū)改造安置有階段性，這樣新生代就業(yè)人員和暫時(shí)買不起住房又不能納入廉租住房保障的“夾心層”群體的住房問(wèn)題就凸顯了出來(lái)。大量建設(shè)公租房，使重慶市形成了城市住房供應(yīng)“雙軌制”：30%～40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公租房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60%～70%的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障全覆蓋。

4、成為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的“穩(wěn)定器”，調(diào)控房市供求的“緩沖器”。公共租賃房進(jìn)入市場(chǎng)，增大了供應(yīng)量，對(duì)投資性、投機(jī)性購(gòu)房將形成遏制，可以直接牽制房?jī)r(jià)走高，起到長(zhǎng)期穩(wěn)控房?jī)r(jià)的功效。據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算，一個(gè)地區(qū)保障性住房的供給每增加5%，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)就會(huì)下降3%～4%，重慶的保障性住房若能夠達(dá)到總建房面積的30%，那么房?jī)r(jià)相應(yīng)會(huì)下降20%以上。對(duì)年輕人群體，又會(huì)較好地緩解資金積累與購(gòu)房壓力之間的矛盾，通過(guò)一段時(shí)間的過(guò)渡，形成有效需求，反過(guò)來(lái)又會(huì)促進(jìn)商品房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)，大量的公租房建設(shè)勢(shì)必帶動(dòng)建筑、鋼材、水泥等相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)需求，對(duì)刺激消費(fèi)絕對(duì)利好。此外，居民可以拿出以前用于買房的錢改善生活，提高生活質(zhì)量，從而刺激消費(fèi)。

5、轉(zhuǎn)變住房觀念。傳統(tǒng)的住房觀念是住房私有化，“重買輕租”，認(rèn)為有了自己的住房才有了歸屬感。住房的需求總是處于剛性狀態(tài)，因而產(chǎn)生大量的炒房現(xiàn)象，社會(huì)上也出現(xiàn)大量的“房奴”、“蝸居”現(xiàn)象?，F(xiàn)在政府提供大量的公租房，大多數(shù)人通過(guò)公租房解決住房問(wèn)題，低于市場(chǎng)的租金，沒(méi)有了巨大的買房壓力，忽然發(fā)現(xiàn)租房比硬著頭皮買房生活得更好，這樣就轉(zhuǎn)變了人們傳統(tǒng)的“住有所產(chǎn)”的觀念。

6、完善住房保障體系。近些年來(lái)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高，而保障性住房這條“腿”又有點(diǎn)短。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障面不到總?cè)丝诘?%，加上危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范圍“救急”，尚難大面積“保障”。特別是“夾心層”，既買不起商品房，也享受不到保障性住房，處在住房體系空白區(qū)，因而發(fā)展公租房是必然的趨勢(shì)。

三、結(jié)論

公租房是解決“夾心層”住房問(wèn)題的重要方式，同時(shí)可以抑制投機(jī)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，所以公租房的建設(shè)具有重要的意義，應(yīng)該提高到政策層面。重慶公租房開(kāi)辟了中國(guó)住房供給的新路徑，提供了公租房管理的新經(jīng)驗(yàn)，為人人住有所居帶來(lái)希望。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

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