小超人擱淺北京土地市場這一極端案例，不過是港資地產(chǎn)在內(nèi)地日漸式微的最新注腳

站在北京盈科中心13層電訊盈科辦公室，俯瞰黃沙彌漫中的工體，你可以看到它——?jiǎng)倓偞蛲甑鼗墓んw北路4號地，在使館區(qū)、酒吧街和鱗次櫛比的寫字樓的環(huán)繞中，這是三里屯最后一塊未建成的“處女地”。2006年，小超人李澤楷不惜高價(jià)拿下這塊地，希冀以此挺進(jìn)北京房地產(chǎn)市場。現(xiàn)在，它卻成為中國打擊囤地新政的風(fēng)暴眼。

3月11日，北京國土局發(fā)布的一則“關(guān)于國土部掛牌督辦5宗地處置情況”公告稱，盈科大衍地產(chǎn)下屬公司開發(fā)建設(shè)的工體北路4號地項(xiàng)目，超過了出讓合同約定的動工時(shí)間，且未及時(shí)申請延期，擬處以項(xiàng)目公司地價(jià)款1％的罰款，并暫停了香港盈科大衍地產(chǎn)及其下屬公司在北京市土地交易市場的交易資格。至此，一度淡出公眾視線的李澤楷“囤地門”事件，因北京國土局罕見的重罰，又被推至幕前。

這是“國十九條”土地新政出臺后，第一家因囤地而遭處罰的發(fā)展商，也是近年來唯一一家被暫停北京土地交易資格的企業(yè)。盡管早已通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)了套現(xiàn)，但香港電訊盈科主席李澤楷也無奈地發(fā)現(xiàn)自己難逃囤積土地之名。瑞安房地產(chǎn)在處罰公布后立即向《環(huán)球企業(yè)家》稱，該地塊已立即動工，目前正研究向李澤楷追討罰款。

單從項(xiàng)目操作角度來看，這并不是一起具有典型意義的囤地事件。早在2009年8月，盈科大衍已將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給瑞安房地產(chǎn)，但是北京國土局依然實(shí)施了上述處罰。北京市土地協(xié)會副會長楊燕敏直言：“算他倒霉，就一塊地轉(zhuǎn)手了還被當(dāng)成靶子!”盈利大衍地產(chǎn)發(fā)言人蕭偉達(dá)亦告訴《環(huán)球企業(yè)家》，李澤楷對此事也是措手不及，“李先生剛剛派遣專員去北京調(diào)查，并希望從政府得到反饋，我們相信事情會有個(gè)合理的解釋。”

小超人或許依舊相信自己能全身而退。多年來依靠點(diǎn)石成金的財(cái)技，和別人難以企及的人脈資源，他顯示出令人瞠目的長袖善舞能力。但這一次，基于北京市政府前恭后倨的態(tài)度變化，及媒體鋪天蓋地的質(zhì)疑，他應(yīng)該從中嗅到一些危險(xiǎn)的氣味。

消化不良

2006年1月，經(jīng)過126輪的舉牌，李澤楷旗下盈科大衍下屬高置投資有限公司以總價(jià)5.1億元、超過1.1萬元/平方米的樓面地價(jià)搶得該地，盈科大衍高調(diào)聲稱要建成高檔公寓。但至2009年7月，“正在興建中”的工體4號地被作價(jià)8億元轉(zhuǎn)讓給香港瑞安地產(chǎn)，扣除先期投入的建筑成本，這個(gè)甚至還未繳清土地款的項(xiàng)目，給李澤楷帶來除稅前大約2.1億元的收益。

令小超人始料未及的是，在該交易過去4個(gè)月后，隨著央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》“中國多數(shù)開發(fā)商只倒土從不蓋房”的報(bào)道，各種爭議紛至沓來。盈科先是因土地購入三年仍未按合約竣工，被懷疑有囤地待漲的嫌疑；后又因?qū)㈨?xiàng)目轉(zhuǎn)手獲利曝光，陷入“炒地”牟取暴利的漩渦中。

面對“炒地皮”的指責(zé)，盈科大衍發(fā)言人蕭偉達(dá)表示，根據(jù)土地出讓合同，盈科大衍從2006年4月起就開始進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工研究，2007年7月開始前期施工準(zhǔn)備及土地開挖工程，并未將項(xiàng)目閑置。蕭透露，建筑設(shè)計(jì)與審批花費(fèi)的時(shí)間超出預(yù)期，以及2008年因奧運(yùn)原因暫時(shí)停工也是客觀原因。但這仍不足以解釋為何購地3年只打了一個(gè)地基。

一位接近盈科大衍的人士透露，超乎預(yù)期的高價(jià)拿地，是盈科大衍持地待漲的根本原因。整個(gè)2006年，盈科大衍一直在試圖更改建設(shè)規(guī)劃，原有規(guī)劃幾經(jīng)變更，參與拿地的原北京高管呂干威等骨干亦紛紛出走。不過李澤楷終于如愿以償，隨后該項(xiàng)目地下建面由6000平米增至1.74萬平米的規(guī)劃獲北京國土局通過，算上補(bǔ)交土地款，這塊2006年的北京“地王”，樓面地價(jià)成功降至9279元／平方米。

在李澤楷囤地被罰曝光后，期待“兩會”后決策層調(diào)控房價(jià)的公眾均報(bào)以掌聲，認(rèn)為這是政府揮出打擊囤地的第一拳。然而北京永利多房地產(chǎn)有限公司董事副總經(jīng)理阮維邦卻認(rèn)為，房企囤地一直是行業(yè)皆知的“潛規(guī)則”，這樣刻意重罰，也許只有李澤楷這樣的極個(gè)別案例。

顯然，在李澤楷及多數(shù)發(fā)展商看來，這種“違規(guī)”再正常不過。李澤楷的的父親李嘉誠就是“囤地待漲”的典型玩家。其位于北京順義別墅區(qū)的“譽(yù)天下”項(xiàng)目，長江實(shí)業(yè)捂盤10年方揭開面紗；而在1月份，上海市國土局“批而不用”的警示名單里，長江實(shí)業(yè)和李超人的另一旗艦公司和記黃埔也赫然在列。

國土資源部亦知房企“坐地生財(cái)”之道。然而在現(xiàn)行財(cái)稅體制下，地方政府財(cái)政主要依靠土地拍賣收入，土地監(jiān)管自然無從談起?！昂貌蝗菀壮鲎屃送恋?，政府都不會太為難開發(fā)商，當(dāng)然是以雙方坐下來協(xié)商為主。”中原集團(tuán)研究中心總經(jīng)理程云向《環(huán)球企業(yè)家》指出，單從李澤楷的商業(yè)操作看，并無過分延誤之舉，與瑞安房地產(chǎn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓亦是純粹的商業(yè)行為。

事實(shí)上，北京市政府最開始對李澤楷亦留有情面。在北京市規(guī)委同意了李澤楷的規(guī)劃修改后不久，2009年年中，北京市建設(shè)委員會把該項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)時(shí)間極為配合地延后至2009年7月至2011年12月。

“北京市政府同意修改規(guī)劃，并在媒體曝光囤地后保持沉默，即是一種無言的表態(tài)，表示在那時(shí)候并未將此地塊視為閑置用地?！苯咏本﹪辆值娜耸肯虮究赋?，監(jiān)管部門在質(zhì)疑聲中沉默，但在李澤楷轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目8個(gè)月后，反而開出罰單，顯得不合常理。

程云認(rèn)為，電訊盈科私有化方案或許是北京官方態(tài)度改變的原因之一。曾被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的電盈私有化方案于2009年4月宣告失敗，而該方案一度遭到電盈第二大股東中國網(wǎng)通的強(qiáng)烈反對；而在北京市政府做出處罰決定前一個(gè)月，由于懷疑在股東投票中存在違規(guī)行為，香港警方還搜查了李澤楷在香港的3個(gè)寓所及富通保險(xiǎn)等多家公司。

被處以暫停土地交易資格的準(zhǔn)“極刑”，在內(nèi)地已無項(xiàng)目儲備的盈科大衍前路正在變得不確定起來。同樣在內(nèi)地步履艱難的，還有新世界、新鴻基、和記黃埔等眾多港資地產(chǎn)商。

“相比于內(nèi)地開發(fā)商的大膽冒進(jìn)，香港開發(fā)商顯得更加保守，在財(cái)務(wù)上沒有人會1塊錢做10塊錢的事，這讓他們在內(nèi)地根本拿不到地?！比罹S邦向《環(huán)球企業(yè)家》指出。1990年代初，港資房地產(chǎn)商曾被中國各級政府邀請到內(nèi)地開發(fā)，當(dāng)時(shí)政府大多抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度。但港資地產(chǎn)商帶有強(qiáng)烈的土地運(yùn)作意識，往往是囤積或者倒騰土地。在度過一個(gè)短暫的學(xué)習(xí)階段后，在住宅開發(fā)上，內(nèi)資房企已在資金、產(chǎn)品、人脈等方面，全面超越水土不服的港資發(fā)展商。

同時(shí)，港資地產(chǎn)還普遍面臨著總部與分公司的溝通問題。比如，李嘉誠的御翠園就曾因建筑質(zhì)量問題引發(fā)業(yè)主糾紛，而和黃總部并不知情。一位業(yè)內(nèi)人士以為，與決策層位于大陸的內(nèi)地企業(yè)相比，港資地產(chǎn)的職業(yè)經(jīng)理人往往會為了考核指標(biāo)而急功近利，缺乏長期利益考量。

不過在投資物業(yè)方面，港資地產(chǎn)商仍舊堪稱一流。除了主做投資物業(yè)的恒隆和太古，香港其它大型發(fā)展商都在內(nèi)地建有較為成功的投資物業(yè)。阮維邦認(rèn)為，內(nèi)地開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)完全是出售，他們大多沒有實(shí)力做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。這或許才是港資地產(chǎn)的真正用武之地。