央企何以在土地市場(chǎng)屢掀狂瀾，而監(jiān)管者卻有心無力?

當(dāng)抑制房?jī)r(jià)過快上漲在兩會(huì)上成為“不行也行”的表決心式承諾后，兩會(huì)閉幕的第二天，央企撕毀了它。

3月15日，在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以樓面價(jià)2.75萬元，平方米拿下北京新地王后，中國兵器集團(tuán)下屬企業(yè)和中心集團(tuán)在同一天兩次刷新了前者的記錄。旋即，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一改持續(xù)數(shù)月的滯漲，進(jìn)入量?jī)r(jià)齊漲的局面，同樣的戲劇性扭轉(zhuǎn)，也發(fā)生在上海和廣州。

置身于風(fēng)暴眼中心的國資委3月18日緊急召開新聞發(fā)布會(huì)，重申78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央直屬國有企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；翌日，國資委主任李榮融又要求這78家央企須在15個(gè)工作日內(nèi)制定出退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的計(jì)劃，并痛責(zé)“共和國長(zhǎng)子們”必須進(jìn)一步吃透對(duì)政府房地產(chǎn)開發(fā)政策措施、關(guān)注民生政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的理解。

在北京朝陽區(qū)四環(huán)外崔各莊的大望京一號(hào)地的拍賣現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)?shù)貎r(jià)每平米超過—萬多元后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)便放棄了舉牌。最終遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以其兩倍的價(jià)格拿下該地塊。兩相對(duì)比，sOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹揶揄任稱，其與央企競(jìng)拍土地是“自取其辱”。這正是過去一年多經(jīng)常在全國土地拍賣市場(chǎng)上演的一幕：央企在土地市場(chǎng)上勢(shì)在必得的舉牌，在給樓市帶來恐慌的同時(shí)，亦遭潮水般詬病：為重組利益不計(jì)成本拿地，抬高地價(jià)與房?jī)r(jià)。

潘石屹批評(píng)說，央企在拿地時(shí)根本不用計(jì)算器。但事實(shí)可能是，央企的算盤的確有所不同。據(jù)一位知情人士向本刊透露，中化方興地產(chǎn)在2009年6月拍下廣渠門15號(hào)地這一去年的地王前，曾組織100多人調(diào)研3個(gè)月，詳盡測(cè)算土地成本在什么價(jià)位上可以操作、北京樓市未來趨勢(shì)和項(xiàng)目發(fā)展的遠(yuǎn)景，方有其在招拍掛現(xiàn)場(chǎng)的一擲千金一幕。

這看似是一個(gè)極其嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的調(diào)查。國資委研究中心黨委書記李保民卻向本刊指出，這是建立在其擁有大量低成本的現(xiàn)金基礎(chǔ)之上。偉業(yè)控股公司副董事長(zhǎng)金勇曾為數(shù)家央企在土地招拍掛前做過市場(chǎng)調(diào)研。他向《環(huán)球企業(yè)家》證實(shí)，多數(shù)央企在銀行系統(tǒng)得到了額外的“照顧”，由于融資成本較低，資本回報(bào)要求不高，與民營房企相比可以承受更高的土地成本。與銀行向央企的傾斜類似，地方政府亦對(duì)央企的投資趨之若鶩，用各種優(yōu)惠政策(尤其是土地)來吸引央企投資。基于此，不難理解央企何以在地價(jià)核算上令民營企業(yè)汗顏。

“搞兵器的，做化工的，賣煙草的，全都跑來圈地?！标柟?00常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，目前中國經(jīng)濟(jì)類似只有一個(gè)器官亢奮而其它器官贏弱的病人，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體中，樓市火爆而其它產(chǎn)業(yè)疲弱，處于壟斷行業(yè)中的央企稅后利潤(rùn)有很大一部分截留，這部分資金當(dāng)然不能在銀行里趴著，在產(chǎn)能過剩和房?jī)r(jià)居高不下的兩相對(duì)比下，自然會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

國資委勒令央企退出房地產(chǎn)的決心無需懷疑，但李保民向《環(huán)球企業(yè)家》指出，此前類似的呼吁不止一次向央企傳達(dá)，國資委甚至多次提示過房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，收效甚微。

監(jiān)管之難

央企做地王的沖動(dòng)之所以難以鉗制，源于其復(fù)雜的歷史成因。

在1998年中央部委機(jī)構(gòu)改革前，冶金部、化工部等部委名下給企業(yè)職工自建房、為企業(yè)自建辦公樓的后勤部，在經(jīng)歷了改制及大幅度重組后，逐漸成為獨(dú)立運(yùn)作的房地產(chǎn)公司，并以自身龐大的資產(chǎn)規(guī)模擠進(jìn)了“房地產(chǎn)主業(yè)”企業(yè)名單。這一名單從2003年最初的3家企業(yè)整合平臺(tái)，已迅速擴(kuò)容至如今的16家。同時(shí)，還有78家央企不同程度地涉獵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

一些嚴(yán)厲的批評(píng)者就此認(rèn)為，過去幾年國資委重組地產(chǎn)業(yè)務(wù)的努力并沒有讓遍地開花的央企房地產(chǎn)企業(yè)感受到壓力。比如，決策層最初對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組設(shè)想是大資產(chǎn)接管小資產(chǎn)，好資產(chǎn)接管差資產(chǎn)，很多企業(yè)便開始在近兩年的房地產(chǎn)牛市中，競(jìng)拍地王大肆圈地，做大規(guī)模以對(duì)。

面對(duì)這樣的指責(zé)，讓近兩年為電力、電信改革及銀行業(yè)重組疲于奔命的國資委官員們感到極為委屈。外界或許過分放大了國資委的監(jiān)管權(quán)限。一位國資委人士向本刊透露，國務(wù)院希望國資委能夠?qū)ρ肫笞龅焦苋斯苁鹿苜Y產(chǎn)，但事實(shí)上，因?yàn)楹芏嘌肫蟮男姓?jí)別與國資委平行，在人事上國資委大多沒有發(fā)言權(quán)。而因央企利潤(rùn)只有10％上繳，國資委亦無法對(duì)資產(chǎn)和財(cái)權(quán)進(jìn)行有限監(jiān)管。而在重大資產(chǎn)重組的審批上，一位國資委人士則坦言：“哪個(gè)央企好惹?每次我們拿著重組方案，領(lǐng)導(dǎo)大筆一批，一家變成了三家。國資委其實(shí)僅僅是個(gè)臨時(shí)管家，尤其在特殊行業(yè)重大資產(chǎn)問題上，處境尷尬。”

此次在兩會(huì)后發(fā)生的央企地王事件或許會(huì)觸發(fā)這一尷尬局面的扭轉(zhuǎn)。在李榮融勒令央企們制定退出計(jì)劃當(dāng)天，中遠(yuǎn)集團(tuán)總裁魏家福即聲稱，中遠(yuǎn)集團(tuán)下屬二級(jí)子公司中遠(yuǎn)香港集團(tuán)將在半年內(nèi)退出其間接持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)約8％的股權(quán)，這是國資委發(fā)出退出總動(dòng)員后，第一家明確公布退出時(shí)間表的企業(yè)。不過就此認(rèn)為其它幾十家央企也會(huì)就范則太過樂觀。

李保民更愿意相信，在五年之內(nèi)央企才能完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離。如果不是上市公司，把存量土地開發(fā)完之后即注銷退出房地產(chǎn)；對(duì)于已經(jīng)通過競(jìng)標(biāo)獲得的土地，這部分央企可以按照原計(jì)劃開發(fā)，但不能再參與公開競(jìng)標(biāo)拿地。資產(chǎn)剝離尚屬容易，重組之后如何支付人員安置的補(bǔ)償成本，企業(yè)資產(chǎn)和土地的評(píng)估也需要一個(gè)漫長(zhǎng)的周期。

事實(shí)上，國資委正通過改進(jìn)考核機(jī)制來加速這一進(jìn)程。此前國資委對(duì)央企領(lǐng)導(dǎo)人采取保值增值的考核辦法。在這個(gè)追求資本利潤(rùn)率的考核體系里，央企領(lǐng)導(dǎo)人自然傾向于通過利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)來完成硬性利潤(rùn)指標(biāo)。但自2010年開始實(shí)施的EVA考核，實(shí)際上只考核央企主營業(yè)務(wù)單位資本的盈利能力。對(duì)主業(yè)非房地產(chǎn)開發(fā)的央企來說，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)再高，都要被剔除在外。這或?qū)⒊蔀檠肫髣冸x房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的動(dòng)力。

而對(duì)于國資委要求78家央企退出地產(chǎn)業(yè)這一表態(tài)可能帶來的市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)亦普遍持謹(jǐn)慎預(yù)期。中原集團(tuán)研究中心總經(jīng)理程云即指出，地價(jià)高企并非完全由央企引起，調(diào)控房?jī)r(jià)還須從供給和需求兩個(gè)角度去采取措施，尤其是抑制投資性的需求?，F(xiàn)行招拍掛制度及地方政府推地節(jié)奏，也是產(chǎn)生“地王”的主要原因，因?yàn)槭歉?jìng)爭(zhēng)，不管是誰最后拿到，都會(huì)成為“地王”。

還有分析人士認(rèn)為，國資委調(diào)整央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，清退的是“常規(guī)武器”，保留的是“核武器”，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企實(shí)力雄厚且國資委還要求其做大做強(qiáng)。李保民亦指出，土地作為最重要的“國有資產(chǎn)”，若沒有央企的參與，決策層在一些關(guān)鍵時(shí)刻的調(diào)控會(huì)缺乏直接有效的工具。同時(shí)，保障性住房也更需要央企來做。

可以斷論的是，無論78家央企何時(shí)退出，房?jī)r(jià)暴漲的根本機(jī)理如不作出根本調(diào)整，16家央企房地產(chǎn)正規(guī)軍仍將憑借資金優(yōu)勢(shì)在日益高企的土地市場(chǎng)不斷贏得“地王”稱號(hào)。