【摘要】 近十年來，中國城市房價快速上升，對百姓民生、社會公平、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟發(fā)展造成了很大的沖擊。這是中國的基本國情和房地產(chǎn)制度和政策多方面相互作用的結(jié)果。為了達(dá)到房地產(chǎn)長期、穩(wěn)定、健康地發(fā)展，必須消除房地產(chǎn)投機因素，回歸房地產(chǎn)的基本價值，才能遏制房地產(chǎn)泡沫。建立科學(xué)合理、長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)制度是最根本的解決之道，政策的“投機”只會引發(fā)不斷的市場投機和市場波動，持續(xù)推升房地產(chǎn)泡沫。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)

近十年來，中國主要城市房價快速上升，2009年幾乎進入瘋狂的境地，房地產(chǎn)泡沫愈演愈烈，對此2010年政府出臺了一系列新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，意圖在壓抑房價的快速上漲。郎咸平對房產(chǎn)新政的評價是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，不免給人“病急下猛藥”的味道。如何才能從根本上遏制中國房地產(chǎn)的泡沫，值得探討。

一、中國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)

任何泡沫的產(chǎn)生都是由于促使泡沫形成的“預(yù)期”和環(huán)境。中國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是在中國國情因素加上政策環(huán)境共同作用下，使得人們產(chǎn)生房價將會有一個長期持續(xù)上漲的預(yù)期和可操作性，吸引人們參與到房地產(chǎn)“擊鼓傳花”的投機活動中去。人們對于房價長期上漲的預(yù)期主要基于以下幾個方面:

(一)中國人多地少與區(qū)域發(fā)展不平衡的客觀國情

人多地少是中國一個基本的國情，這決定了中國生存空間資源供需矛盾日益緊張，在經(jīng)濟發(fā)展過程中，地區(qū)之間發(fā)展不平衡，人口和資金集中涌向發(fā)達(dá)地區(qū)和沿海中心城市，加劇了北京、上海、深圳以及杭州、南京、大連、蘇州等發(fā)達(dá)地區(qū)的超大城市和大城市的土地供求關(guān)系緊張局面，如果不予管制，任何在這些城市的土地供應(yīng)都無法滿足越來越匯集的其他各地涌來的投機資金，加上這些城市土地資源已經(jīng)非常緊張，這些城市土地空間資源的矛盾愈演愈烈。

(二)非均衡的城市化格局和政策導(dǎo)向

目前中國的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)主要聚集在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，在經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)環(huán)境方面，沿海比內(nèi)陸地區(qū)要優(yōu)越得多。在改革開放初期，沿海地區(qū)獲得發(fā)展鼓勵政策，并且具有地理位置和經(jīng)濟基礎(chǔ)等方面的優(yōu)勢，使得沿海地區(qū)與內(nèi)陸地區(qū)發(fā)展的不平衡更加擴大。應(yīng)該借鑒改革開放之初，設(shè)立經(jīng)濟特區(qū)的政策鼓勵措施，在內(nèi)陸地區(qū)實施更優(yōu)惠的稅收政策和其他鼓勵政策，減輕沿海地區(qū)過度城市化狀況。目前，政府還未實施內(nèi)陸地區(qū)制造業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠和導(dǎo)向政策，各地大學(xué)生還是農(nóng)民工只能到沿海地區(qū)找工作，這種產(chǎn)業(yè)分布和就業(yè)人口流向的現(xiàn)實狀況成為人們判斷沿海城市房價還有巨大上漲空間的理由。

(三)地方財政對于土地出讓的依賴

2009年全國土地出讓金達(dá)到1.5萬億元，占地方財政的50%左右，各地政府對于土地出讓的收入十分關(guān)注，隨著房地產(chǎn)泡沫推升了土地價格，各地“地王”頻頻出現(xiàn)，地方政府樂此不疲，形成了一個普遍的預(yù)期，地方政府不會打壓地價房價。雖然大家都認(rèn)為房地產(chǎn)有泡沫，但是地方政府可以說是泡沫的最大受益者之一，地方政府成為一個重要的利益集團，與中央政府在此問題上博弈，全國的大局和穩(wěn)定是中央政府的事情，地方政府更關(guān)心自身利益，投機者認(rèn)為有地方政府的支持，當(dāng)?shù)氐姆績r只會升不會降。對于中央政府的政策是否能夠真正落實到地方城市，對當(dāng)?shù)胤績r是否會有長期的影響感到懷疑。

(四)房地產(chǎn)的全面市場化

中國的住宅政策還是基本上是由市場化的方式來提供絕大部分的住宅，過去曾經(jīng)實行過少量經(jīng)濟適用房，由于缺乏明確嚴(yán)格的管控，無法實現(xiàn)低收入家庭居住社會保障的功能，最后也是不了了之。住宅市場是一個非完全競爭的市場，供求關(guān)系無法按照市場調(diào)節(jié)均衡機制來緩解。土地空間資源的缺乏，加上住宅供應(yīng)市場化的政策促使人們擔(dān)心房價難以控制，以及城市化人口遷移對住宅潛在需求會導(dǎo)致住宅供求矛盾更加嚴(yán)重。加上政府對于房地產(chǎn)政策調(diào)控只是依據(jù)形勢的變化，采取信貸政策等市場化手段，沒有嚴(yán)格的政府干預(yù)和管控制度，房地產(chǎn)的投機活動缺乏有效的遏制。在這樣的市場環(huán)境下，為投機活動提供了最適宜的條件和環(huán)境，投機活動脫離房地產(chǎn)本身的價值，只以買賣的差價為謀利的手段，在這個非完全競爭的市場，又有愈來愈緊張的供求矛盾，促使大量投機資金涌入房地產(chǎn)市場，盡快博取房價上漲形成的價差，這是促使房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要原因。

二、建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)制度和政策環(huán)境，確定回歸房地產(chǎn)基本價值的、長期穩(wěn)定的“預(yù)期”

要保持中國房地產(chǎn)市場的長期、穩(wěn)定的發(fā)展，必須根據(jù)中國的基本國情，回歸房地產(chǎn)的基本價值，建立一套符合房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展的制度和政策，使人們對房地產(chǎn)市場有一個長期的、確定的“合理預(yù)期”。

(一)建立一個健康的、穩(wěn)定持續(xù)的房地產(chǎn)市場

一個房地產(chǎn)市場是否健康的衡量標(biāo)準(zhǔn):房地產(chǎn)市場的活動是否圍繞著實現(xiàn)房地產(chǎn)有效消費需求過程中獲得房地產(chǎn)的使用價值和經(jīng)濟價值。房地產(chǎn)的使用價值就是對房地產(chǎn)切實有效的實際使用和消費，自購自住和房屋租賃都是實現(xiàn)房地產(chǎn)有效消費的活動。房地產(chǎn)市場有三類活動:(1)自購自住類，滿足自身居住消費需求的功能。(2)投資類，通過實現(xiàn)房產(chǎn)使用消費價值的過程(租賃消費)中獲得經(jīng)濟收益，也就是長期持有通過出租獲得收益。這兩類活動都是由使用者的購買力所決定的，體現(xiàn)了房地產(chǎn)的基本價值。(3)投機類，通過房屋的買賣，獲取差價，一般這類活動是短期炒作，不斷地尋找價格洼地。期望實現(xiàn)低買高賣，“擊鼓傳花”的賺錢游戲，其產(chǎn)生的原因是出于對房價上漲的預(yù)期。

房地產(chǎn)價格具有很強的地域性，在沒有外來投機炒作的情況下，房地產(chǎn)的價格應(yīng)該是與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和收入水平相匹配，其價格取決于當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力和房產(chǎn)消費使用的收益率。有關(guān)可以促進房地產(chǎn)的消費使用的活動都是良性，應(yīng)該加以保護，這些活動是與當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟是緊密聯(lián)系在一起，是合理的消費投資活動，不是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因。只有那些投機炒作，才會導(dǎo)致房價脫離當(dāng)?shù)亟?jīng)濟基本面，形成泡沫性上漲。有必要在政策上對房地產(chǎn)的投資活動與投機活動加以區(qū)分，隨著城市經(jīng)濟活動的繁榮，以及人口流動性加大，對于房屋租賃需求占房屋消費需求中的比例會增加，這是房屋有效消費的重要部分。一個經(jīng)濟活躍的城市應(yīng)該具有一定供應(yīng)量的租賃市場。在政策上，應(yīng)將投資類與投機類行為加以區(qū)分。目前房地產(chǎn)政策沒有明確的劃分，對投機類還是采取容許的態(tài)度，近期房產(chǎn)新政中對于異地購房的采取暫時性信貸控制，是對異地炒房客的投機活動第一次采取限制性政策，對于遏制投機性購房起到一定作用，但是這種政策給人的印象是一種臨時性措施，只是使投機客暫時偃旗息鼓。

對于投機性購房，尤其是外地投機客應(yīng)采取更為嚴(yán)格的限制，這對防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生具有重要的作用。海南今年在一個月內(nèi)房產(chǎn)價格暴漲，均是外地投機客所為，外地投機客資金規(guī)模大、流動性大，短期內(nèi)可以掀起炒作熱潮，這些資金不斷尋找價格洼地，將這些地方房價抬升到遠(yuǎn)離當(dāng)?shù)鼗久?，然后脫身而逃。一個健康、持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該是嚴(yán)格遏制投機等短期交易活動，保護自購(包括首次購買和改善性購買)和合理投資。在保障中低收入階層住房方面，采取嚴(yán)格控制進入和退出的的廉租房和經(jīng)濟適用房，這部分保障性住房要嚴(yán)格控制在中低收入家庭范圍內(nèi)，避免進入商品房二級市場?？梢灾鸩皆黾颖Ｕ闲宰》康囊?guī)模，不僅是新建，還可以動用退出的保障性住房存量，政府可以切實地解決保障性住房供應(yīng)方面所遇到的問題，保持社會的和諧穩(wěn)定。形成一個穩(wěn)定的、多層次、多元化的保障房、商品房和租賃房市場，滿足不同人群對房地產(chǎn)實際消費需求。

(二)建立合理穩(wěn)定的制度和政策“預(yù)期”

房地產(chǎn)制度和政策要建立在一個科學(xué)合理的邏輯框架基礎(chǔ)之上，避免長期政策的不明朗、不確定性，“病急下猛藥”的調(diào)控方式說明我們的制度和政策長期以來缺乏理性的思維和全局性、戰(zhàn)略性的策略，這對整體經(jīng)濟和社會的健康發(fā)展是不利的。政策的反反反復(fù)復(fù)“折騰”造成市場的劇烈波動反而給一小部分人帶來投機的機會，要防止政策的“投機性”造成的市場的投機性。中國房地產(chǎn)制度和政策的立足點應(yīng)該是促進和保護房地產(chǎn)的有效消費，保護投資，防止投機，通過多元化方式實現(xiàn)百姓居住權(quán)利和需求。在這個立足點上，來確定政府、企業(yè)、各階層百姓在構(gòu)筑這樣一個房地產(chǎn)有效消費中所起到的作用。

房地產(chǎn)不要成為各利益方瓜分的“唐僧肉”。一個城市“地價”收入應(yīng)該與城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施開發(fā)支出相匹配，防止“地價”過度負(fù)荷，地方財政過度依賴房地產(chǎn)。稅費和壟斷行業(yè)收費也應(yīng)合理規(guī)范和監(jiān)督。房地產(chǎn)的過度負(fù)荷扭曲了百姓合理的消費結(jié)構(gòu)，“房奴”現(xiàn)象阻遏了百姓在其他方面的消費，對于促進內(nèi)需，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)發(fā)展是不利的。通過建立社會醫(yī)療養(yǎng)老保障體系和減輕在住房消費過度的負(fù)荷，才能釋放百姓的消費意愿，有效拉動內(nèi)需，形成經(jīng)濟發(fā)展的良性循環(huán)。

正是因為房地產(chǎn)不是一個完全競爭的市場，市場調(diào)節(jié)功能的失效，在房地產(chǎn)制度和政策的設(shè)計上要采取行政法規(guī)和稅費政策來避免投機活動的產(chǎn)生，這是一個涉及多方利益的復(fù)雜系統(tǒng)。一個明確、科學(xué)合理的房地產(chǎn)制度和政策的確立是建立長期的、合理的“預(yù)期”的必要條件。90年代初海南房地產(chǎn)泡沫并沒有使我們深入思考整個房地產(chǎn)的制度和政策的一些基本問題，沒有汲取教訓(xùn)。但愿此次房地產(chǎn)泡沫及瘋狂能夠使我們猛然驚醒，不再有機會主義的想法，不僅僅從房地產(chǎn)本身的角度，而是從整個國民經(jīng)濟、百姓生活的方方面面，以及整個國家的區(qū)域發(fā)展、城市化發(fā)展的策略來思考和確立房地產(chǎn)的基本制度和政策，使得中國經(jīng)濟和中國房地產(chǎn)能夠在一個科學(xué)理性的框架內(nèi)長期、穩(wěn)定地運行發(fā)展。

當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策主要還是著重于嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸的政策措施。信貸措施是一個波動性的政策手段，給人們的信號是房地產(chǎn)政策并沒有根本的轉(zhuǎn)變，無論是政府、還是投機者、開發(fā)商以及普通百姓還都是抱著投機心態(tài)，相互博弈。政府在觀察現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策是否可以抑制房價，減輕民聲的壓力，投機者在等待市場價格低谷入市，普通百姓擔(dān)心過去的趨勢還會繼續(xù)，又被政府的調(diào)控政策的宣傳和現(xiàn)實房價狀況所猶豫。開發(fā)商則在根據(jù)政府房地產(chǎn)政策動向、市場各類購房者心態(tài)變化來博弈未來的經(jīng)營決策。任何投機心態(tài)和行為都是不會改變已有的基本格局，只會造成市場的波動起伏，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)政策的效應(yīng)和結(jié)果、以及實際房地產(chǎn)調(diào)控狀況都使大多數(shù)人對于這些政策的作用產(chǎn)生懷疑。