【摘要】 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，如何客觀反映房地產(chǎn)業(yè)過(guò)冷或過(guò)熱，近年來(lái)一直是學(xué)者關(guān)心和研究的重心。從經(jīng)濟(jì)預(yù)警的角度出發(fā)，總結(jié)了目前中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的一般理論、方法，重點(diǎn)對(duì)預(yù)警方法進(jìn)行闡述，指出需要解決的問(wèn)題和進(jìn)一步的研究方向。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警，屬于經(jīng)濟(jì)預(yù)警的范疇，指通過(guò)定性及定量的手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前運(yùn)行態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析、測(cè)度和判斷，并對(duì)未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行預(yù)測(cè)和預(yù)報(bào)，以便及時(shí)采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控措施，促進(jìn)市場(chǎng)的健康和可持續(xù)發(fā)展。隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入發(fā)展，要想在實(shí)踐中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理的方式進(jìn)行大的變革，作為調(diào)控決策基礎(chǔ)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析信息的配合是必不可少的。我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控、預(yù)警方面已有了一定的經(jīng)驗(yàn)，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域差異性，至今還沒(méi)成一套公認(rèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。將重點(diǎn)論述歸納不同的預(yù)警方法，并且對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)預(yù)警的研究分別加以歸納、介紹及評(píng)價(jià)。

一、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)方法

(一)景氣指數(shù)法

景氣指數(shù)法通過(guò)一組對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)敏感性強(qiáng)的指標(biāo)的變動(dòng)情況，來(lái)反映當(dāng)前和未來(lái)市場(chǎng)景氣變動(dòng)情況。景氣指數(shù)法的出發(fā)點(diǎn)是:經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)是通過(guò)一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)來(lái)傳遞和擴(kuò)散，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量本身的波動(dòng)都不足以代表經(jīng)濟(jì)整體的波動(dòng)過(guò)程。為了正確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)過(guò)程，必須綜合考慮投資、生產(chǎn)、消費(fèi)等各個(gè)領(lǐng)域的景氣變動(dòng)情況及其相互關(guān)系。各個(gè)領(lǐng)域的周期波動(dòng)并不是同時(shí)發(fā)生，有的領(lǐng)域有的指標(biāo)的變動(dòng)將領(lǐng)先于整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的波動(dòng)，有的和整個(gè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)相一致，有的還滯后于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。從各個(gè)領(lǐng)域選取對(duì)變動(dòng)敏感性高，并具有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，先將這些指標(biāo)按照與整個(gè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)前后關(guān)系分類，然后分別合成為一組景氣指數(shù)，從不同角度對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)間和強(qiáng)度進(jìn)行反映。景氣指數(shù)法主要是通過(guò)編制擴(kuò)散指數(shù)和合成指數(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。兩種指數(shù)編制的原理不一樣，所反映的信息和具有功能也有很大差異，一般分別編制這兩種指數(shù)，相互驗(yàn)證，提高準(zhǔn)確度。

(二)綜合模擬法

又稱統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，它采用類似于交通管制信號(hào)系統(tǒng)的方法來(lái)反映房地產(chǎn)業(yè)的綜合變化狀況與變化趨勢(shì)。該方法首先選定若干項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)，每項(xiàng)指標(biāo)根據(jù)其變化幅度大小設(shè)定一定的分值，某一時(shí)期各監(jiān)測(cè)指標(biāo)分值的加權(quán)平均值就是對(duì)這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣狀況的數(shù)量評(píng)價(jià)，再根據(jù)綜合景氣評(píng)分高低設(shè)立若干定性區(qū)間，例如分值落在3附近時(shí)認(rèn)為市場(chǎng)處于正常狀態(tài):當(dāng)分值偏小或偏大，認(rèn)為市場(chǎng)過(guò)冷或過(guò)熱。

(三)判別分析法

判別分析法是對(duì)研究對(duì)象所屬類別進(jìn)行判別的一種多元統(tǒng)計(jì)分析方法。進(jìn)行判別分析必須已知觀測(cè)對(duì)象的分類和一些若干表明觀測(cè)對(duì)象特征的變量值。判別分析就是從中篩選出能提供較多信息的的變量并建立判別函數(shù)，使推導(dǎo)出的判別函數(shù)對(duì)觀測(cè)樣本分類時(shí)錯(cuò)判率最小。判別函數(shù)一般為。其中Z為判別值，……是反映研究研究對(duì)象的特征變量，……為各變量的判別系數(shù)。判別分析模型運(yùn)用于預(yù)警系統(tǒng)的一般思路為:首先從歷史數(shù)據(jù)篩選出原始樣本，進(jìn)行(0、1)分類，然后選擇較多的預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行判別分析，最終的判別函數(shù)可能只包含這些指標(biāo)的一部分;在對(duì)判別函數(shù)進(jìn)行F檢驗(yàn)通過(guò)后，就可以計(jì)算Z值并找出臨界值進(jìn)行預(yù)警。

(四)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)(ANN)方法

人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是一種平行分散處理模式，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)中的應(yīng)用，解決了傳統(tǒng)預(yù)警模型難以處理的高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)的問(wèn)題。ANN預(yù)警方法的實(shí)質(zhì)是利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的預(yù)測(cè)功能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)預(yù)警。此方法除了具備較好的模式識(shí)別能力外，還可以克服統(tǒng)計(jì)預(yù)警等方法的限制，因?yàn)樗邆淙蒎e(cuò)能力，對(duì)數(shù)據(jù)的分布要求不嚴(yán)格，具備處理資料遺漏或錯(cuò)誤的能力，最可貴的是它具有學(xué)習(xí)能力，可以隨時(shí)依據(jù)新資料進(jìn)行自我學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、調(diào)整其內(nèi)部的存儲(chǔ)權(quán)重參數(shù)以應(yīng)對(duì)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

(五)經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型法

又稱預(yù)警信號(hào)法，從模型選擇上看，多采用被解釋變量為0或1的二元選擇模型、決策樹(shù)模型以及人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型等。同前兩種方法相比，該方法的突出特點(diǎn)是與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)分析基本沒(méi)有方法上的聯(lián)系。

(六)自回歸條件異方差模型(ARCH)和自回歸滑動(dòng)平均模(ARMA)ARCH模型(Engle教授于1982年首次提出)

即自回歸條件異方差模型，它從統(tǒng)計(jì)上提供了用過(guò)去誤差解釋未來(lái)預(yù)測(cè)誤差的一種法，即應(yīng)用ARCH建立預(yù)測(cè)模型，模型條件異方差的特性，確定具有ARCH特征的警限，從而使預(yù)警的結(jié)果比較真實(shí)地反映實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。ARMA模型是由美國(guó)統(tǒng)計(jì)學(xué)家Box和英國(guó)統(tǒng)計(jì)學(xué)家Jenkins于1968年提出的時(shí)序分析模型，用此模型所作的時(shí)間序列預(yù)測(cè)方法也稱為博克斯—詹金斯(B-J)法。這是一種準(zhǔn)確度比較高的短期預(yù)測(cè)方法，它適用于各種類型的時(shí)間序列，由于它的研究對(duì)象是平穩(wěn)時(shí)間序列，在使用時(shí)需要對(duì)非平穩(wěn)時(shí)間序列作差分或預(yù)處理。王慧敏總結(jié)認(rèn)為ARCH模型應(yīng)用于宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警具有一些優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步研究了ARCH的應(yīng)用前提，即通過(guò)關(guān)聯(lián)積分與關(guān)聯(lián)維數(shù)、BDS統(tǒng)計(jì)來(lái)判斷預(yù)警對(duì)象是否為非線性結(jié)構(gòu)，如果是非線性，則采用ARCH模型，如果是線性，則采用AR-MA模型。

二、房地產(chǎn)預(yù)警國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)預(yù)警的研究起步于20世紀(jì)80年代初期，一些專家和學(xué)者利用宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警的原理和方法，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)本身所特有的特點(diǎn)，形成了一些研究觀點(diǎn)、看法，中房預(yù)警系統(tǒng)和國(guó)房預(yù)警系統(tǒng)是國(guó)內(nèi)最早付諸實(shí)施的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的雛形。發(fā)展過(guò)程基本可以分為兩個(gè)階段:1988年以前為第一階段(以引入西方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論和波動(dòng)的周期理論為主，并對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及其動(dòng)因進(jìn)行了分析)，顧海兵(中國(guó)人民大學(xué))對(duì)此作了大量的研究，劉志強(qiáng)(湖南工業(yè)大學(xué))曾總結(jié)過(guò)國(guó)外預(yù)警金融危機(jī)的四種方法:1988年開(kāi)始為第二階段(主要是尋找我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的先行指標(biāo)，從研究經(jīng)濟(jì)形態(tài)的長(zhǎng)期波動(dòng)轉(zhuǎn)向短期波動(dòng))，袁興林、黃運(yùn)城(1988)運(yùn)用CI和DI方法計(jì)算了我國(guó)工業(yè)生產(chǎn)景氣循環(huán)的基準(zhǔn)日期，畢大川、劉樹(shù)成(中國(guó)科學(xué)院)(1990)主編了針對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)問(wèn)題的第一部專著《經(jīng)濟(jì)周期與預(yù)警系統(tǒng)》，顧海兵(1992)等人開(kāi)始了糧食系統(tǒng)預(yù)警系統(tǒng)研究，并對(duì)預(yù)警理論進(jìn)行了新的探索和發(fā)展。

陳健容(住宅與房地產(chǎn)業(yè)司)提出房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)體系應(yīng)包含宏觀監(jiān)測(cè)與微觀監(jiān)測(cè)，并對(duì)宏觀監(jiān)測(cè)與微觀監(jiān)測(cè)應(yīng)涉及的內(nèi)容提出建議;梁運(yùn)斌(中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán))在綜合分析了發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究成果的基礎(chǔ)上，給出了將房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)分為景氣分析系統(tǒng)、預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)、行業(yè)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)和景氣調(diào)查系統(tǒng)四個(gè)部分的構(gòu)想;張漢銘就房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)報(bào)的背景、技術(shù)要求、監(jiān)測(cè)預(yù)報(bào)與景氣調(diào)查、現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)體系的關(guān)系以及監(jiān)測(cè)預(yù)報(bào)的指標(biāo)體系、綜合評(píng)價(jià)、預(yù)報(bào)的時(shí)間跨度和監(jiān)測(cè)預(yù)報(bào)的機(jī)構(gòu)提出建議。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局(1997)建立國(guó)房景氣指數(shù)是反映全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的綜合指數(shù)，其根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，選擇8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類指數(shù)測(cè)算，加權(quán)得合成指數(shù)，以顯示全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況及波動(dòng)幅度，預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì)，為國(guó)家宏觀調(diào)控提供預(yù)警機(jī)制。

趙黎明(1999)等在對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)警的各種方法進(jìn)行了比較分析的基礎(chǔ)上，選擇了統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。通過(guò)時(shí)差相關(guān)分析法選擇警兆指標(biāo)，結(jié)合統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)確定預(yù)警界限，采用模糊評(píng)價(jià)方法進(jìn)行警情預(yù)報(bào)，最后開(kāi)展警情分析。徐澤清(2000)將計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)建模技術(shù)引入到城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)警領(lǐng)域，確定了將統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法作為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。張?jiān)?中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì))(1996)分析了中國(guó)的房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象。他通過(guò)比較國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與全國(guó)商品房銷售增長(zhǎng)率，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期基本吻合。梁桂(1996)從房地產(chǎn)供求的周期性波動(dòng)來(lái)定義不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，并采用年商品房銷售面積指標(biāo)，分析了從1986～1995年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)及其特性。以此為基礎(chǔ)，他還簡(jiǎn)要分析了不動(dòng)產(chǎn)周期與通貨膨脹周期、總體經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期之間的相互關(guān)系。何國(guó)釗、曹振良、李晟利用商品房?jī)r(jià)格等8項(xiàng)指標(biāo)，在按環(huán)比增長(zhǎng)率得出單項(xiàng)指標(biāo)的周期波動(dòng)后，再利用景氣循環(huán)法等方法，分析了1981～1994年中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象及特點(diǎn)。

三、存在的問(wèn)題

通過(guò)上述論述，現(xiàn)有的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)還存在著一些缺陷，大部分學(xué)者的理論研究都局限于宏觀調(diào)整。經(jīng)過(guò)深入分析，總結(jié)出目前房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究存在以下問(wèn)題:(1)現(xiàn)有的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)體系的選擇不夠全面。從現(xiàn)有的研究水平來(lái)看，大多數(shù)理論研究者都把重點(diǎn)放在指標(biāo)體系建立。鑒于這些指標(biāo)主要采用的定性，以至于對(duì)于客觀反映房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)還有許多不足的方面，實(shí)際研究中，許多指標(biāo)數(shù)據(jù)根本很難獲取，很難定性分析預(yù)警結(jié)果。有些指標(biāo)體系忽略了房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的地位;有的指標(biāo)體系中因指標(biāo)間的相關(guān)性而顯得過(guò)分復(fù)雜;有的指標(biāo)體系過(guò)分強(qiáng)調(diào)了時(shí)序性而忽略了指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)意義，無(wú)法反映房地產(chǎn)業(yè)的客觀運(yùn)行規(guī)律。(2)區(qū)域的差異影響預(yù)警系統(tǒng)。對(duì)于不同的區(qū)域適用于不同的城市，并不能把所有的系統(tǒng)都生搬硬套，各地必須根據(jù)各地的實(shí)際情況建立獨(dú)立的房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)。(3)現(xiàn)有的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)推廣不了，由于其專業(yè)性較強(qiáng)。已經(jīng)公開(kāi)發(fā)布的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，在數(shù)據(jù)表現(xiàn)方面，基本上以二維圖表為主，看懂二維圖表，對(duì)于專業(yè)素養(yǎng)較高的學(xué)者而言不存在問(wèn)題，面向政府部門管理者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乃至于普通業(yè)主，晦澀難懂的數(shù)據(jù)表現(xiàn)方式不利于房地產(chǎn)業(yè)行情的正確把握。

從研究和實(shí)踐成果來(lái)看，現(xiàn)有的房地產(chǎn)預(yù)警體系的研究已經(jīng)取得了可觀的成果，初步的框架已經(jīng)形成，總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)、預(yù)警的研究和運(yùn)用處于探索和起步階段，在方法理論研究方面處于借鑒階段，建立可行的預(yù)警應(yīng)用計(jì)算機(jī)模型已漸漸進(jìn)入實(shí)施階段。目前，預(yù)警系統(tǒng)的研究方向朝著三個(gè)方向發(fā)展:(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)機(jī)理的研究;(2)計(jì)算機(jī)技術(shù)在房地產(chǎn)預(yù)警中的應(yīng)用研究; (3)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)警的理論和方法研究。

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