【摘要】 土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額(轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額)和稅法規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

【關(guān)鍵詞】 土地增值稅;免稅待遇;納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。

一、下列房產(chǎn)免征土地增值稅

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅;(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅;(3)對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資聯(lián)營(yíng)的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅，投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅;(4)企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅;(5)對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅;(6)對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

二、納稅籌劃的基本方法

(1)稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實(shí)行比例稅率的稅種常有多種比例稅率，通過(guò)籌劃可以尋求最佳稅負(fù)點(diǎn)，通過(guò)防止適用稅率的爬升來(lái)降低稅負(fù)，這種方法計(jì)算比較復(fù)雜，因?yàn)槎惵什町惼毡榇嬖?，所以適用范圍較大。(2)扣除法。扣除法是通過(guò)增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款，或調(diào)整扣除額在各個(gè)應(yīng)稅期的分布而相對(duì)節(jié)減稅額的納稅籌劃方法，這種方法既可以實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅基數(shù)絕對(duì)額的減少，也可以通過(guò)增加本期可扣除金額，起到延期納稅的作用，使用廣泛。(3)延期納稅法。納稅人通過(guò)延期繳納稅款而取得相對(duì)收益的納稅籌劃方法，這種方法利用延緩納稅，取得資金的時(shí)間價(jià)值，幾乎所有企業(yè)都適用。(4)分拆法。就是使所得或收入在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間，或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行分拆。

三、充分計(jì)列利息費(fèi)用及其他費(fèi)用支出

現(xiàn)行土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種列支方法:一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)始成本之和(以下簡(jiǎn)稱“合計(jì)數(shù)”)的5%計(jì)算扣除;二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按上述“合計(jì)數(shù)“的10%計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出。在實(shí)際操作中，以上兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”必然存在差異。因?yàn)榈谝环N方法中允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息和第二種方法中“合計(jì)數(shù)”的5%(即因包括利息費(fèi)用而增加的部分)不一定相等。如果企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對(duì)應(yīng)的方法，作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息費(fèi)用較高，應(yīng)選用第一種方法，單獨(dú)計(jì)算利息支出;否則，應(yīng)選用后一種方法，按“合計(jì)數(shù)”的10%扣除全部費(fèi)用。

充分利用對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的附加扣除實(shí)施稅務(wù)籌劃，《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20%加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買炒賣行為。當(dāng)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目，應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。

綜上所述，土地增值稅是一個(gè)比較新的稅種，其稅負(fù)比較重。對(duì)于土地增值稅的納稅籌劃主要圍繞兩個(gè)方面:一是盡量地分解收入，包括將裝修收入從中分解出去，也可以適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格;二是適當(dāng)?shù)卦黾佣惽翱鄢囊恍┏杀竞唾M(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以靈活運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策，根據(jù)市場(chǎng)行情和自己的實(shí)際情況，采取適當(dāng)降低房地產(chǎn)售價(jià)，提高資金利用率，增加稅法規(guī)定范圍內(nèi)的扣除項(xiàng)目金額來(lái)控制、降低增值額(如加大公共設(shè)施投入、改善住房環(huán)境，提高房屋質(zhì)量)等方法，減少稅金支出，使自己在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中贏得市場(chǎng)。