2010年國慶節(jié)前夕，中國房地產市場再次推出了密集的調控政策，被人們視為中國樓市的“第二輪調控”，如果說的冠冕堂皇一點:是為了進一步貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》精神;若說的直白一些:實際就是對上一輪調控政策的補充和加強。因為被稱為“史上最嚴厲的調控政策”效果并不明顯，在房價僵持了幾個月之后又開始出現了新一輪上漲。為了落實調控政策的嚴肅性，新的調控政策就自然孕育而生，但新一輪調控政策能見效嗎?

從最近出臺的調控政策來看，調控措施仍然采取收緊銀根和收緊地根的需求調控模式，這樣調控的結果是抑制了部分購買需求和部分開發(fā)商的供給，最終被壓抑的剛性需求還會突然集中釋放出來，從而導致房價的快速上漲，今年8、9月份的房價反彈就是最明顯的例子，所以新的調控政策仍然很難有效調控畸形的中國房地產格局。但新政強化調控問責制、實施差別住房信貨政策、切實增加住房有效供給、加大交易環(huán)節(jié)的檢查和調整交易環(huán)節(jié)的契稅等大多都是對“新國十條”的補充，進一步細化和明確了細則，也便于執(zhí)行和監(jiān)督。同時明確了市場的預期，表面房地產調控政策還在繼續(xù)。

比如，9月26日由國土資源部和城鄉(xiāng)住房建設部聯(lián)合發(fā)布的“進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知”，要求嚴格限制低密度、大戶型住房的建設，住宅容積率要大于1(如果容積率小于l則是非普通住宅)，還要求對通過合法手段拿到土地的企業(yè)，從土地交付之日起一年內必須動工建設，開工后三年內必須竣工，對土地閑置一年的企業(yè)要禁止拿地，顯然規(guī)則較以往更加明確和量化，但要達到決策部門的調控預期也比較難。

我們知道“問責制”在中國雖然比較管用，但是目前地方政府土地財政的格局仍然沒有改變，很多地方政府又與房地產商是利益同盟，他們想方設法來高價賣地，因此指望“房地產市長”來調控房價顯然難度較大，況且問責制又沒有明確劃定問責的范疇;而暫停第三套及以上住房貸款被人們視為最為嚴厲的政策，但實際上是調控政策的補充而已，既然要抑制投機性和投資性購房，就必須要停止多套房持有者的貸款行為，否則一邊在輸血一邊又在調控，結果必然會對沖了調控政策。好在這次提出了要切實增加住房有效供給，要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。但是，從目前各地對保障性住房的建設情況來看，進度和質量并不理想，而且保障性住房的總供給數量太少，不足以解決問題。從2010年政府工作報告來看，中央財政2010年保障性住房專項補助資金632億元，比2009年僅增加了81億元。而這與2009年全國土地出讓收入15910億元相比，僅是1/25;與2009年房地產銷售額43995億元相比，僅是1/70。這種投入不要說抑制房價，就連解決少部分人的住房問題都不現實。顯然，杯水車薪的保障性住房很難起到平抑高房價的作用，難怪很多房地產商不擔心政府花拳繡腿式的調控。

“史上最嚴厲的調控政策”失效已經證明中國的房地產調控不能再簡單地實施需求管理，需求管理的政策使用已經到了一個瓶頸，當前應該盡快采取需求和供給相結合的管理方式，否則第二輪樓市調控仍然會落空。

當務之急，首先在進一步強化和規(guī)范需求調控的同時，應該強化供給管理。中央財政應該增加保障性住房專項補助資金的數量，并帶動各地方政府增加保障性住房建設的資金投入，加大保障性住房、廉租房和公租房的總供給，以平抑市場的需求。

其次，應該讓國有企業(yè)全部退出商品房開發(fā)領域，讓以房地產開發(fā)為主業(yè)的國企和央企去承擔政府的保障性住房建設，以保障這些保障性住房的質量，當然保障性住房建設絕對不是搞分蛋糕的游戲，應該進行公開的項目招標，切勿交給一些關聯(lián)交易、利欲熏心的開發(fā)商來偷工減料式的開發(fā)建設。像目前這樣讓國企和央企全部介入商品房開發(fā)領域，他們借助各種特權和壟斷地位，拿著全民所有制的資產，不計成本地拉抬地價、炒高房價、獲取壟斷利潤和與民爭利顯然不太合適，而且政府的調控政策也會被這些權貴既得利益者對沖。

第三，應該嘗試征收物業(yè)稅、空置稅和提高遺產稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使其釋放存量房和空置房，平抑畸形的市場供需格局，以保障市場的公平與效率。

第四，應該盡快完善我國的房屋租賃市場，在規(guī)則方面不妨可以借鑒德國的經驗，對房屋租賃用嚴格的法律條文來界定成“使用租賃”和“收益租賃”，對“使用租賃”的胡亂漲價行為要加以限制，用法律法規(guī)來保障普通民眾租賃住房的需求和利益。

目前我國的房屋租賃市場十分混亂，在政府廉租房和公租房缺位的情況下，被租賃的房子大部分來自私人，加之缺乏相應的法律條文約束，一些私人房東可以隨便漲價，可以隨時攆走租戶，這讓很多租房族感覺居無定所，缺乏安全感和歸宿感。從而導致很多買不起房的非剛性需求也被逼成了剛性需求。如果政府能出臺相應的政策來規(guī)范房屋租賃市場，房租上漲幅度相對穩(wěn)定和合理，房屋能夠長期、容易的續(xù)租，法律能夠適當地保護租房者利益，相信大部分人會選擇低成本租房、高質量生活，而不是像當前一樣傾其所有去買房、讓自己變成房奴。如果我國的房屋租賃市場健康合理，相信沒有人天生愿意當房奴!