萬(wàn)科走麥城，使中國(guó)房地產(chǎn)希冀通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)拯救樓市的美夢(mèng)也碎了一地，從住宅開(kāi)發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有多少路要走?呈“四無(wú)”狀態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)距離成熟還有幾環(huán)?

被譽(yù)為中國(guó)房地產(chǎn)“帶頭大哥”的萬(wàn)科地產(chǎn)，首次出擊商業(yè)地產(chǎn)就遭遇滑鐵盧。

不久前，媒體爆出萬(wàn)科在北京高調(diào)推出的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——報(bào)價(jià)每平方米5-6萬(wàn)不等的萬(wàn)科五號(hào)公社商業(yè)項(xiàng)目，實(shí)際成交價(jià)最低才2萬(wàn)多，最高也就3萬(wàn)多，相當(dāng)于5折賤賣(mài)。隨后的7月中旬，北京萬(wàn)科負(fù)責(zé)人就“萬(wàn)科五號(hào)公社5折賤賣(mài)”做出回應(yīng)，稱項(xiàng)目?jī)H是8.8折整售賣(mài)給部分大客戶，而非5折賤賣(mài)。

今年高調(diào)表示將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)科剛剛在京推出首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，即陷入“賤賣(mài)局”的紛爭(zhēng)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，并不是什么好兆頭。2009年底，萬(wàn)科總裁郁亮曾高調(diào)宣布新戰(zhàn)略，萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，住宅與開(kāi)發(fā)持有物業(yè)比為8：2。這被廣泛視作房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性事件。

這以后，一場(chǎng)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“轉(zhuǎn)型風(fēng)潮”不期而至。國(guó)內(nèi)實(shí)力開(kāi)發(fā)商如富力、合生、綠地、綠城和世茂等開(kāi)始更多介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，而新加坡凱德、美國(guó)西蒙、菲律賓SM等更多國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始直接或間接進(jìn)入或加大在國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)投資。連地產(chǎn)大腕潘石屹都不禁感慨：“或許商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)為零?！?/p>

果真如此嗎?隨著萬(wàn)科賤賣(mài)消息的曝光，今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)希冀通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)拯救樓市的美夢(mèng)也碎了一地。從住宅開(kāi)發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有多少路要走?曾被華訊商業(yè)地產(chǎn)俱樂(lè)部首席顧問(wèn)高東旭評(píng)價(jià)為“四無(wú)”(無(wú)完整行業(yè)、無(wú)政策法規(guī)、無(wú)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、無(wú)發(fā)展模式)局面的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)距離成熟還有幾環(huán)?

萬(wàn)科緣何走麥城?

萬(wàn)科推出的五號(hào)公社項(xiàng)目，位于朝陽(yáng)公園附近，周?chē)泻芏嘟逃?、科技、文化機(jī)構(gòu)駐扎，與今年宣布東擴(kuò)的北京CBD區(qū)域相隔咫尺。萬(wàn)科在五號(hào)公社主推了低密度、花園式企業(yè)獨(dú)棟總部辦公概念，尋求整棟銷售。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目可銷售面積為7800平方米，共分割為46套，層高達(dá)5.7米，為目前市面流行的LOFT產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)年限為40年。

今年以來(lái)，在北京主打花園辦公、以低密度為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品并不少，但基本位于亦莊、豐臺(tái)等郊區(qū)，如萬(wàn)科這般在CBD核心區(qū)打造的低密度辦公產(chǎn)品幾乎沒(méi)有，足見(jiàn)萬(wàn)科打造高端商業(yè)地產(chǎn)品牌的決心。

曾經(jīng)在住宅市場(chǎng)縱橫馳騁的萬(wàn)科，為何會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域遭遇滑鐵盧?

“這種花園式辦公區(qū)一般適合企業(yè)總部，萬(wàn)科剛剛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，仍是按住宅開(kāi)發(fā)模式來(lái)做的，沒(méi)有規(guī)劃理念，僅僅根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)開(kāi)發(fā)?！蹦车禺a(chǎn)界人士指出。實(shí)際上，盡管房地產(chǎn)調(diào)控之后，今年商業(yè)地產(chǎn)似乎迎來(lái)了暖意和復(fù)蘇，但僅就CBD區(qū)域來(lái)看，空置率高企、租金水平低位徘徊的局面一時(shí)間卻難以改變。

據(jù)記者了解，CBD區(qū)域今年將新推出12塊土地，規(guī)劃建筑面積達(dá)到186萬(wàn)平方米。建筑將以寫(xiě)字樓與商業(yè)為主，并將于2011年底集中上市。因?yàn)榉啪彽男枨蠹笆袌?chǎng)大批的新增供應(yīng)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率正在上升，再加上租金不上漲，造成CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)低迷。有關(guān)專家認(rèn)為，在這樣的市場(chǎng)條件下，低價(jià)賤賣(mài)似乎是萬(wàn)科的唯一選擇。

“萬(wàn)科的客戶定位首先就錯(cuò)了”。該專家指出，按萬(wàn)科的土地樓面價(jià)來(lái)看，每平方米至少1.4-1.5萬(wàn)元，還不加上其他的費(fèi)用；從面積來(lái)看，每套房子的面積大多在幾百平方米，比較適合中小企業(yè)，對(duì)于這類客戶來(lái)說(shuō)，除非自身實(shí)力雄厚，或者有大量閑置資金，在當(dāng)前階段是不會(huì)投資商業(yè)物業(yè)的。

此外，該專家認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)驟變，迫使很多住宅地產(chǎn)商“被動(dòng)轉(zhuǎn)型”商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)持有的商業(yè)物業(yè)，他們還沒(méi)有做好足夠的儲(chǔ)備，缺乏經(jīng)驗(yàn)和人才?！吧虡I(yè)地產(chǎn)以長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)為主，而萬(wàn)科過(guò)去做的大多是住宅項(xiàng)目，通過(guò)短線操作快速收回投資，驟然轉(zhuǎn)型還不適應(yīng)長(zhǎng)期思維?！?/p>

轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之前，和其他住宅開(kāi)發(fā)商一樣，萬(wàn)科只需要承擔(dān)工程建設(shè)和銷售，在銷售中他們一般習(xí)慣于將項(xiàng)目進(jìn)行小型單元分割，盈石資本CEO司徒文聰認(rèn)為這是典型的住宅開(kāi)發(fā)模式思維，“銷售只是商業(yè)地產(chǎn)的一部分?！?/p>

“以前的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以貿(mào)易形態(tài)為主，財(cái)務(wù)背景、投資程序等無(wú)不是中短線操作。住宅地產(chǎn)商的短線思維難以適配商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期思維?！痹谒就轿穆斂磥?lái)，作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，比地產(chǎn)商要的承擔(dān)一項(xiàng)內(nèi)容：對(duì)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)。凡是商業(yè)地產(chǎn)者，皆是先有商，而后才產(chǎn)生物業(yè)。另外，在人才方面，面對(duì)不熟悉的招商、運(yùn)營(yíng)、管理環(huán)節(jié)，剛剛步入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域者往往會(huì)捉襟見(jiàn)肘。同時(shí)，商業(yè)項(xiàng)目作為持有型物業(yè)，回報(bào)周期較長(zhǎng)，這對(duì)于地產(chǎn)商的資金鏈?zhǔn)且环N考驗(yàn)。

“對(duì)大多數(shù)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)首先意味著財(cái)務(wù)思想的轉(zhuǎn)變?！彼就轿穆敱硎?，當(dāng)RELTS、養(yǎng)老基金等國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)融資模式還沒(méi)有在國(guó)內(nèi)大行其道之前，地產(chǎn)商依然以抵押貸款為主，這種中短期的貸款方式不適合周期為5-8年的商業(yè)地產(chǎn)。

“商業(yè)地產(chǎn)從建設(shè)到成熟一般需要5-8年，前五年基本是投入，它的利潤(rùn)來(lái)源也在于物業(yè)本身的增值。住宅市場(chǎng)每年的投資回報(bào)可以到300％一400％，而商業(yè)地產(chǎn)一般僅為8％。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在于長(zhǎng)期增值，它可以不斷吸引國(guó)外基金進(jìn)人，以便進(jìn)行更大的合作?！?/p>

“商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率是長(zhǎng)期而穩(wěn)定的。只要你用心做一兩個(gè)項(xiàng)目，它必定回饋你一個(gè)長(zhǎng)期、漂亮的回報(bào)率?！?/p>

“殺豬”還是“養(yǎng)魚(yú)”?

“那些住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)大多是被動(dòng)進(jìn)入?！?/p>

與眾多企業(yè)高調(diào)宣稱主動(dòng)轉(zhuǎn)型的說(shuō)法不同，高東旭認(rèn)為甫進(jìn)入之初，這些企業(yè)受“重在資源運(yùn)作，投資大、周期長(zhǎng)、需長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)”等商業(yè)地產(chǎn)基本特征所限，在選擇模式、培育資源、指定發(fā)展規(guī)劃、塑造商業(yè)品牌、組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)等方面均面臨一系列的困擾。

尤其是，目前商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)尚屬新興產(chǎn)業(yè)，行業(yè)發(fā)展還處于初期的培育形成階段，不僅轉(zhuǎn)型的住宅地產(chǎn)商困難重重，就連那些早期進(jìn)入的商業(yè)地產(chǎn)商也頗感迷茫。

初進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商最多聽(tīng)到的一句話是：你想殺豬還是養(yǎng)魚(yú)?

“殺豬”最典型的當(dāng)如幾年前的SOHO現(xiàn)代城，就是在開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后，把物業(yè)賣(mài)掉，“養(yǎng)魚(yú)”的老大是萬(wàn)達(dá)，就是自己持有物業(yè)，做大房東。

在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱凌波看來(lái)，“殺豬派”和“養(yǎng)魚(yú)派”實(shí)際代表了國(guó)內(nèi)主流的商業(yè)地產(chǎn)模式：前者是不斷縮短產(chǎn)業(yè)半徑做減法，而后者是不斷加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑?！叭绻f(shuō)萬(wàn)科一直在做減法，萬(wàn)達(dá)就是一個(gè)加出來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)?！?/p>

一直以來(lái)，萬(wàn)科走的是一個(gè)純正的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的模式，采用的是很明顯的快速銷售、快速回籠資金的戰(zhàn)略。專門(mén)做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的SOHO中國(guó)也是如此，它曾被稱為典型的“殺豬派”。SOHO中國(guó)的項(xiàng)目，主要以快速銷售為主，它追求的是現(xiàn)金流的快速回籠。到目前為止，SOHO中國(guó)還沒(méi)有什么大規(guī)模的持有型物業(yè)。一直以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的兩個(gè)核心問(wèn)題是資金和人才問(wèn)題，而對(duì)這兩點(diǎn)，SOHO中國(guó)都不存在問(wèn)題，因此，一直以來(lái)快速銷售回款一直是其主要戰(zhàn)略，北京銷售完了，同一套班子再去上海銷售，一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。

但專家認(rèn)為，“殺豬派”的SOHO長(zhǎng)此以往后期可能會(huì)存在招商和經(jīng)營(yíng)上的困難。但據(jù)記者了解，事實(shí)上SOHO中國(guó)已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)，這兩年也在尋找好的機(jī)會(huì)逐步改變公司全部散售的商業(yè)模式，開(kāi)始持有部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

高東旭認(rèn)為，隨著城市開(kāi)發(fā)的概念越來(lái)越強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商拿到的地越來(lái)越大，每一塊土地都會(huì)有一定數(shù)量的商業(yè)配套，這使很多只會(huì)做住宅開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商準(zhǔn)備不足，沒(méi)有按“重在經(jīng)營(yíng)”的理念去管理，“商業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值是物業(yè)管理，當(dāng)人氣被培養(yǎng)起來(lái)后，租金收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物業(yè)收入。”

“搞得好的商業(yè)物業(yè)，就是一個(gè)提款機(jī)?！备邧|旭告訴記者，做得好的商業(yè)物業(yè)，三年養(yǎng)商期一過(guò)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者就會(huì)排隊(duì)進(jìn)入，“如果賣(mài)掉就無(wú)法控制優(yōu)勢(shì)客戶群?！贝送猓J(rèn)為今年的政策緊縮會(huì)使一部分上市的地產(chǎn)公司年報(bào)不好看，他們需要尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)，“住宅開(kāi)發(fā)只能賺錢(qián)，而商業(yè)地產(chǎn)是可以樹(shù)立一個(gè)企業(yè)的品牌形象的，通過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)才可看出企業(yè)的實(shí)力。”

高東旭談到，一般來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型的企業(yè)需要重新培養(yǎng)一套人馬，原來(lái)的班子肯定不適合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，“他們一般都是先建房，后招商”，而商業(yè)地產(chǎn)卻與之相反，“空間建設(shè)為功能服務(wù)，這是目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的定制化模式”。

他特別提到，目前萬(wàn)達(dá)算是國(guó)內(nèi)做得最好的商業(yè)地產(chǎn)商之一，“經(jīng)過(guò)多年的艱辛探索，他把商業(yè)地產(chǎn)所有該犯的錯(cuò)誤都犯了。”也是如此，這幾年萬(wàn)達(dá)發(fā)展越來(lái)越好，很多國(guó)內(nèi)品牌都跟著萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目走，比如雅戈?duì)?，萬(wàn)達(dá)每在一個(gè)地方開(kāi)業(yè)，雅戈?duì)柋厝毁I(mǎi)萬(wàn)達(dá)的商業(yè)物業(yè)。

“萬(wàn)達(dá)的品牌做上來(lái)了，價(jià)值就在于此?！备邧|旭告訴記者，萬(wàn)達(dá)的核心模式是“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”。

在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中，高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨均為圍繞核心產(chǎn)業(yè)一商業(yè)地產(chǎn)的配套產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)情況良好，萬(wàn)達(dá)影院和萬(wàn)千百貨在未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展定位上，愈加明確。比如，萬(wàn)達(dá)院線正在向產(chǎn)業(yè)上游發(fā)展；全資興建的大連金石國(guó)際文化產(chǎn)業(yè)基地，包括景觀區(qū)、攝影區(qū)、后期制作工廠、服裝道具工廠、交易中心和影視會(huì)議中心。

毋庸置疑，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)過(guò)多難免會(huì)遇到挫折，足球、變電站、酒廠、電梯廠……萬(wàn)達(dá)以前也玩折過(guò)數(shù)次。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王建林曾對(duì)媒體解釋過(guò)他的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張理論，“現(xiàn)在擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)不是孤零零的，都是圍繞商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)業(yè)伴生的。商業(yè)廣場(chǎng)是消費(fèi)、娛樂(lè)、交流的一個(gè)綜合體，想達(dá)到這些功能，超市、百貨、影院、游樂(lè)中心都是必須有的業(yè)態(tài)?！睆娜f(wàn)達(dá)的發(fā)展來(lái)看，不排除萬(wàn)達(dá)以后也會(huì)樹(shù)立自己的品牌，自己來(lái)做。然后把整個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)變成自己開(kāi)發(fā)、自己運(yùn)營(yíng)、自己經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，把地產(chǎn)和商業(yè)各個(gè)階段的利潤(rùn)一網(wǎng)打盡。

由此看來(lái)，“養(yǎng)魚(yú)派”模式的優(yōu)勢(shì)在于：這些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位于高端，所以進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)后，財(cái)務(wù)報(bào)表就會(huì)比較好看，尤其是在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)期間，它資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是比較強(qiáng)的。相應(yīng)的，由于其項(xiàng)目對(duì)城市和地段選擇比較挑剔，高端項(xiàng)目對(duì)城市和地段的選擇會(huì)比較挑剔，所以在異地復(fù)制上相對(duì)要慢一些?！?/p>

探索“全產(chǎn)業(yè)鏈模式”

說(shuō)話間，萬(wàn)達(dá)的主業(yè)早已跳出商業(yè)地產(chǎn)之外，拓展到酒店、商業(yè)、文化、零售等各個(gè)領(lǐng)域；中糧集團(tuán)也從食品到商業(yè)地產(chǎn)，一句“產(chǎn)業(yè)鏈，好產(chǎn)品”點(diǎn)出了其戰(zhàn)略意圖；而華潤(rùn)正在努力打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游各環(huán)節(jié)……對(duì)于這些地產(chǎn)商大張旗鼓的產(chǎn)業(yè)鏈工程，朱凌波將其看作是“從開(kāi)發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)全程營(yíng)運(yùn)商轉(zhuǎn)型”。

“日本永旺、三井不動(dòng)產(chǎn)等成功的商業(yè)地產(chǎn)公司所采用的正是這種模式?！敝炝璨ㄕJ(rèn)為，比起歐美國(guó)家強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)分工，這種全產(chǎn)業(yè)鏈的模式更適合中國(guó)企業(yè)。尤其是對(duì)于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種模式就是對(duì)終端資源的一種跑馬圈地，最終是實(shí)現(xiàn)交易成本降低和價(jià)值增值的經(jīng)營(yíng)。

與萬(wàn)達(dá)從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向零售業(yè)態(tài)延伸的做法不同，糧油大戶中糧則是從上游向消費(fèi)終端擴(kuò)張，以對(duì)上下游資源全面占有。在寧高寧“全產(chǎn)業(yè)鏈”的模式下，中糧無(wú)處不在，在悄然滲透中國(guó)城市人們?nèi)粘Ｉ蠲總€(gè)角落的同時(shí)，它正試圖將相關(guān)行業(yè)的上游和下游全線掌控，以構(gòu)建“全產(chǎn)業(yè)鏈”糧油食品企業(yè)，讓中糧的標(biāo)簽徹底占據(jù)普通人的餐桌。

2009年11月5日，中糧集團(tuán)宣布其全國(guó)“造城”計(jì)劃：中糧將在了個(gè)有錢(qián)拿地的大腕那么簡(jiǎn)單。

中糧在商業(yè)地產(chǎn)方面的戰(zhàn)略是：在全國(guó)打造“全服務(wù)鏈城市綜合體”。所謂的“全服務(wù)鏈的城市綜合體”，就是將把購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議等城市生活的若干功能在空間上進(jìn)行組合，形成針對(duì)目標(biāo)客戶的全服務(wù)鏈，在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的關(guān)系，國(guó)內(nèi)大中城市布局20多個(gè)“大悅城”，除了已開(kāi)業(yè)的西單大悅城及沈陽(yáng)大悅城，北京朝陽(yáng)大悅城已于5月底入市。今年2月，中糧置業(yè)從上海新梅手中以13.5億收購(gòu)了新梅太古城項(xiàng)目，并在基礎(chǔ)上打造了上海大悅城，預(yù)計(jì)將于今年下半年正式營(yíng)業(yè)。此外，天津大悅城項(xiàng)目也擬于2011年10月正式入市。

一直以來(lái)，中糧的國(guó)家隊(duì)身份，讓很多人忽視了大悅城在商業(yè)地產(chǎn)界帶來(lái)的一系列創(chuàng)新和顛覆，這些創(chuàng)新與中糧集團(tuán)的資本一樣，都是中糧在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“爪子”。而其對(duì)商業(yè)領(lǐng)域帶來(lái)的改變，將不僅僅是多從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。預(yù)計(jì)將來(lái)大悅城的規(guī)模將達(dá)到中糧集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模的30％。

高東旭認(rèn)為，中糧進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于它是老的國(guó)有商業(yè)企業(yè)，基礎(chǔ)雄厚，資金實(shí)力強(qiáng)。目前中糧在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最大的動(dòng)作是打造“大悅城”購(gòu)物城為核心的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)記者了解，投資總規(guī)模將超過(guò)700億，總面積約800萬(wàn)平方米。

朱凌波認(rèn)為，這種“自給自足”的發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈模式，很適用于當(dāng)前的中國(guó)市場(chǎng)，因此會(huì)是很多轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的選擇，而且目前都在有意識(shí)地為全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展做準(zhǔn)備。“如世茂，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始推出自己的世茂百貨。且世茂地產(chǎn)至少有2個(gè)公司已經(jīng)在香港上市，現(xiàn)在其公司重組的方式也是按照每個(gè)板塊將來(lái)和資本市場(chǎng)對(duì)接的方式進(jìn)行重組。其后期勃發(fā)的能力很強(qiáng)，具備了做全產(chǎn)業(yè)鏈的思路和條件?！?/p>

中糧全產(chǎn)業(yè)鏈的食品企業(yè)和全產(chǎn)業(yè)鏈的商業(yè)物業(yè)，兩者是相輔相成的。比如，對(duì)于中糧所控制的食品產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)說(shuō)，最大利潤(rùn)的環(huán)節(jié)在于終端消費(fèi)，終端消費(fèi)必然要通過(guò)賣(mài)場(chǎng)來(lái)進(jìn)行，這樣來(lái)看，中糧的商業(yè)物業(yè)就可以賣(mài)出中糧自己的食品，將產(chǎn)業(yè)鏈最盈利的環(huán)節(jié)牢牢掌握在自己手里。

另外，對(duì)于很多食品品牌來(lái)說(shuō)，高東旭認(rèn)為，一旦上市，就可以同時(shí)在中糧自己的商業(yè)物業(yè)中進(jìn)行品牌推銷，這樣對(duì)品牌會(huì)起到很好的推廣作用。此外，中糧若將某個(gè)產(chǎn)品推銷給銷售商，那么，銷售商又會(huì)考慮產(chǎn)品如何展示售賣(mài)，是否在賣(mài)場(chǎng)銷售開(kāi)店，這樣，又為商場(chǎng)招商帶來(lái)對(duì)接。

但高東旭同時(shí)也提到，中糧目前的商業(yè)模式還不是很穩(wěn)定，比如西單大悅城做的很成功，但復(fù)制到其他地方，效果就不一定那么好。

“中糧定位于30歲以下的時(shí)尚消費(fèi)，走的是主題型消費(fèi)館，這種模式也有待探索?！?/p>