[摘 要]進(jìn)入2000年以后，中國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始迅速上漲。期間政府多次出臺(tái)措施予以調(diào)控，但收效甚微。本文將從宏觀與中觀兩個(gè)層面逐個(gè)分析影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素，以此探討中國(guó)房?jī)r(jià)久燒不退的原因。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 價(jià)格 原因

短短10年時(shí)間，“買(mǎi)房難”已經(jīng)成為讓中國(guó)老百姓最頭疼的問(wèn)題之一。到底是什么在推動(dòng)著中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲?筆者認(rèn)為，有如下幾個(gè)因素。

一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多，包括人口結(jié)構(gòu)、宏觀調(diào)控政策和房?jī)r(jià)泡沫程度等，下面我將逐個(gè)展開(kāi)分析

1.人口結(jié)構(gòu)的變化

這里的人口結(jié)構(gòu)包括25—40歲人口占整個(gè)國(guó)家人口的比例和城市中城鎮(zhèn)人口與農(nóng)村人口之比。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，我國(guó)的生育高峰在1965年前后，1962年的出生率是3.71%，1965年是3.78%，1970年是3.3%，一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年，由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施，這一數(shù)據(jù)下降到了2%以下。上世紀(jì)六七十年代出生的人們，在2000年左右正好是處于買(mǎi)房高峰——這是導(dǎo)致2000年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的重要原因。

此外，98年開(kāi)始的大學(xué)擴(kuò)招使得近十年來(lái)每年都有幾百萬(wàn)來(lái)自農(nóng)村的大學(xué)生畢業(yè)生到城里工作，其中絕大部分人會(huì)成為永久城市居民。而且，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化不斷加速，農(nóng)村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會(huì)永久留在城市，但他們?cè)诔抢镆粯有枰》?，他們產(chǎn)下的第二代也會(huì)有相當(dāng)部分留下。以上兩個(gè)城市人口構(gòu)成的變化使得人們對(duì)商品房仍有巨大的需求。

2.國(guó)家政府的宏觀調(diào)控政策

在美國(guó)房?jī)r(jià)大跌引發(fā)危機(jī)后，中國(guó)決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時(shí)的巨大危害，從2007年7月開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)措施，調(diào)整銀行的信貸政策、收緊房地產(chǎn)資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應(yīng)直接的重要的因素，而資金供應(yīng)又決定著房?jī)r(jià)走勢(shì)——當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多時(shí)，就可能同時(shí)在三個(gè)方面拉動(dòng)房?jī)r(jià):(1)開(kāi)發(fā)商利用充足的資金囤積土地，導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張，推高地價(jià)，從而推高房?jī)r(jià);(2)在房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲的良好預(yù)期鼓舞下，開(kāi)發(fā)商會(huì)故意囤積成品房，坐等房?jī)r(jià)上漲;(3)投機(jī)者、自住者和投資者可以更便利地買(mǎi)房，這必然刺激需求，推高房?jī)r(jià)。因此，資金是影響房?jī)r(jià)的“生命之源”，限制了資金供應(yīng)，住房消費(fèi)必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效，但隨著次貸危機(jī)的加劇，政府再次放松了銀根，扶持房地產(chǎn)行業(yè)，由此引發(fā)了再一輪房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)，甚至波及到了二、三線(xiàn)城市。

3.房地產(chǎn)的泡沫程度

2008年以前的10年，中國(guó)房地產(chǎn)處于“暴利時(shí)代”。何為暴利?根據(jù)已故諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者詹姆斯#8226;托賓提出的托賓Q比率判斷，目前我國(guó)商品房的市場(chǎng)價(jià)值與重置成本的比率，大約在3—5倍之間，遠(yuǎn)大于1，表明房地產(chǎn)業(yè)仍有200%—400%的暴利，房屋售價(jià)中約有67%—80%的泡沫。而且，沒(méi)有證據(jù)顯示這一比率在未來(lái)有下降的趨勢(shì)。

二、中觀因素。中觀因素指房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的影響因素

1.房地產(chǎn)的市場(chǎng)完全程度

房地產(chǎn)的固定性決定了其市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，不同國(guó)家、不同城市甚至一個(gè)城市不同地區(qū)之間都沒(méi)有可比性。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象僅是一種權(quán)益，即所有權(quán)或部分所有權(quán)，這就使買(mǎi)賣(mài)雙方都不能及時(shí)了解市場(chǎng)的變化。此外，絕大多數(shù)購(gòu)房者都是以自用為目的，并且很少有買(mǎi)者一生中多次購(gòu)買(mǎi)，對(duì)市場(chǎng)供求信息了解不足;而投資或投機(jī)者由于人數(shù)較少，對(duì)諸如市場(chǎng)上是否存在足夠多的買(mǎi)家，區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)替代性是否強(qiáng)等信息同樣較難獲得。但開(kāi)發(fā)商對(duì)供給信息卻心中有數(shù)，彼此容易結(jié)成壟斷或價(jià)格默契(同盟)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是標(biāo)準(zhǔn)的不完全市場(chǎng)，市場(chǎng)不完全，壟斷高價(jià)就很容易產(chǎn)生。

2.信息對(duì)稱(chēng)程度

目前，與房地產(chǎn)相關(guān)的信息基本掌握在開(kāi)發(fā)商與政府有關(guān)部門(mén)手中，既得利益集團(tuán)把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無(wú)論是地方政府、有關(guān)部門(mén)還是開(kāi)發(fā)商，公布信息時(shí)都是最大限度地讓數(shù)據(jù)“體現(xiàn)”自己的利益，于是不僅開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)與政府部門(mén)經(jīng)常沖突，地方政府與有關(guān)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)也往往有巨大差別。各種數(shù)據(jù)互相打架，各種信息彼此沖突，在這種信息極度不對(duì)稱(chēng)、極度缺失的局面下，民眾無(wú)法得到真實(shí)的信息，謊言因此彌漫中國(guó)樓市。其結(jié)果就是民眾被既得利益集團(tuán)牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產(chǎn)利潤(rùn)是30%—40%，但開(kāi)發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì)，一方面對(duì)大眾質(zhì)詢(xún)的房屋成本避而不談，另一方面大肆炒作，使利潤(rùn)達(dá)100%甚至300%以上!

3.管理機(jī)制

中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行資質(zhì)管理制度，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行專(zhuān)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商只要拿到資質(zhì)，通過(guò)前期運(yùn)作，憑借優(yōu)勢(shì)投入少量現(xiàn)金就可拿到土地，拿到土地就可在銀行進(jìn)行土地抵押貸款付上地價(jià)款，開(kāi)工建設(shè)后又可將在建工程抵押給銀行，房子完工時(shí)又可以進(jìn)行按揭銷(xiāo)售刺激消費(fèi)，每個(gè)環(huán)節(jié)都可實(shí)現(xiàn)空手套白狼，利用強(qiáng)大的銀行體系支持，大肆圈地，循環(huán)操作。管理機(jī)制的不合理加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全性。高額的利潤(rùn)使每個(gè)城市有限的幾片新規(guī)劃建設(shè)土地全被幾個(gè)開(kāi)發(fā)商壟斷，高價(jià)幾乎不可避免。

中國(guó)人其實(shí)直到今天還是很傳統(tǒng)的，骨子里對(duì)家的歸屬感和認(rèn)同感讓他們拼了命也要買(mǎi)下一套房子，這便成為了地產(chǎn)商們坐擁高價(jià)房的自信來(lái)源。在這場(chǎng)一個(gè)愿打、一個(gè)愿挨的游戲里，中國(guó)房?jī)r(jià)要降，依然長(zhǎng)路漫漫。

參考文獻(xiàn):

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[4]學(xué)位論文 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)宏觀調(diào)控研究 熊方軍 電子科技大學(xué) 2008