[摘 要]本文從需求層次理論的角度出發(fā)，分析了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)總量倒U曲線形成的原因，并對中國房地產(chǎn)業(yè)與人均GDP的倒U曲線進(jìn)行了初步的統(tǒng)計分析，認(rèn)為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)處于初步滿足基本的剛性需求、改善型需求與投資需求逐漸扮演著拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要角色，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從快速增長進(jìn)入穩(wěn)定增長的階段。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè) 倒U曲線 需求層次理論

房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的總量關(guān)系，指的是在房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、相互作用的過程中，呈現(xiàn)出一定的比例關(guān)系，而這種比例關(guān)系，隨著不同國家、不同區(qū)域的不同而不同，但總體而言，兩者之間的關(guān)系可以用倒U曲線的關(guān)系來描述。

一、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)總量的倒U曲線關(guān)系概述

房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)總量的倒U曲線關(guān)系，最初來自于美國的數(shù)據(jù)驗(yàn)證。1995年美國著名學(xué)者M(jìn).Ball和T.Morrison通過對許多國家住宅投資問題研究，詳細(xì)地分析總結(jié)了住宅建設(shè)發(fā)展與各國經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在關(guān)系。得出結(jié)論:按照一般規(guī)律，住宅建設(shè)投資與人均GDP存在著內(nèi)在關(guān)系，人均GDP在500美元以下時，住宅建設(shè)投資占GDP的比例在2%以下;人均GDP達(dá)到2500美元時，比例為3%～5%;人均GDP達(dá)到或超過5000美元時，比例達(dá)到最高值6%～7%。此后，住宅建設(shè)投資隨著人均GDP的增加，絕對值增加，但占GDP的比例呈下降趨勢。

在國內(nèi)，2001年曹振良教授在M.Ball和T.Morrison的倒U曲線的基礎(chǔ)上，提出了對倒U曲線的理解:指一個國家經(jīng)濟(jì)起飛時，隨著人均GDP的增長，房地產(chǎn)業(yè)以高于人均GDP的增長速度，加速增長;但是隨著人均GDP的進(jìn)一步增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度逐漸放慢，直至與人均GDP同速，甚至低于人均GDP的增長速度，其發(fā)展軌跡呈倒U曲線。

M.Ball和T.Morrison提出的倒U曲線與曹振良教授提出的倒U曲線的區(qū)別主要在于:前者研究住宅建設(shè)投資占GDP比重隨著人均GDP的不同，呈現(xiàn)倒U曲線的變化;后者研究房地產(chǎn)業(yè)增長速度與人均GDP增長速度的相對變化中，呈現(xiàn)倒U曲線的變化。但是，無論是住宅建設(shè)投資占GDP的比重，還是房地產(chǎn)業(yè)的速度與人均GDP增長的速度比較，都反映了一個共同的現(xiàn)象，即房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期占優(yōu)勢地位，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，其他產(chǎn)業(yè)的興起，受制于房地產(chǎn)業(yè)本身的特性，房地產(chǎn)業(yè)逐漸喪失這種優(yōu)勢地位。

二、倒U曲線的驗(yàn)證

目前，國內(nèi)對倒U曲線的研究主要集中在以曹振良教授為代表的一批學(xué)者，其中，梁榮博士在其專著《中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系研究》中對1947年～2002年美國房地產(chǎn)業(yè)增加值與GDP的關(guān)系進(jìn)行了統(tǒng)計分析，首次證明了美國房地產(chǎn)發(fā)展“倒U曲線”存在。梁榮在美國房地產(chǎn)發(fā)展“倒U曲線”探討中采用房地產(chǎn)業(yè)和國內(nèi)生產(chǎn)總值取對數(shù)轉(zhuǎn)化成可線性回歸的數(shù)據(jù)、再線形回歸的方法，模擬了美國房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)在1985年前對美國國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長的強(qiáng)拉動效果，以及1985年后該產(chǎn)業(yè)增長速度開始的較國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度卻越來越慢的發(fā)展趨勢。從而解釋了美國在1947年～2002年階段，房地產(chǎn)業(yè)與國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度關(guān)系經(jīng)歷了一個大致倒U的曲線關(guān)系。

三、從需求層次理論看倒U曲線的形成

房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)總量的倒U曲線關(guān)系，實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)的是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人均收入水平的提升，人的需求也隨之不斷的發(fā)展變化，從而使得房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程的角色發(fā)生變化:在經(jīng)濟(jì)早期階段，由于居住需求是一種剛性需求，而且占收入的比重比較大，因此表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中起著重要的作用，而且呈現(xiàn)快速增長的趨勢。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，人的基本居住需求已經(jīng)得到滿足，對房地產(chǎn)業(yè)的剛性需求有所減弱，但改善型需求及投資需求逐漸加強(qiáng)，繼續(xù)推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，但是發(fā)展速度相對早期有所減弱，而且隨著其他產(chǎn)業(yè)的興起，在經(jīng)濟(jì)總量中所扮演的作用盡管繼續(xù)增長，但是增長速度出現(xiàn)下滑。進(jìn)入最后一個階段，人的基本居住需求已經(jīng)得到完全的滿足，而改善型的需求也達(dá)到一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，這時對房地產(chǎn)業(yè)的需求主要表現(xiàn)為保值增值的投資需求，而且其他產(chǎn)業(yè)的重要性愈加突出，因此此時的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重開始出現(xiàn)下跌，出現(xiàn)倒U曲線的拐點(diǎn)。

根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，人的需求可以分為生理需求、安全需求、社會需求、尊重需求以及自我實(shí)現(xiàn)需求五個層次。如果從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的角度考察人的需求層次，可將生理需求與安全需求對應(yīng)于經(jīng)濟(jì)起飛階段，此階段主要是基本的居住需求促使房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中扮演著越來越重要的作用;將社會需求與尊重需求對應(yīng)于經(jīng)濟(jì)達(dá)到中等發(fā)達(dá)階段，此階段剛性的居住需求已經(jīng)基本得到滿足，改善型需求與投資需求開始起重要作用;將自我實(shí)現(xiàn)需求對應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)階段，此階段基本居住需求完全得到滿足，改善型需求也達(dá)到一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，而投資需求開始扮演重要的作用，倒U曲線開始出現(xiàn)拐點(diǎn)。從需求層次理論看房地產(chǎn)業(yè)倒U曲線的形成，實(shí)質(zhì)上是從房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)屬性出發(fā)，利用馬斯洛的需求層次理論，分析房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段滿足人們不同的需求層次，這種差異導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的倒U曲線關(guān)系的形成。

四、我國房地產(chǎn)業(yè)倒U曲線的考察

這里，我們從房地產(chǎn)業(yè)增加值與人均GDP的相對增長速度角度考察。我們先對GDP與房地產(chǎn)業(yè)增加值進(jìn)行對數(shù)處理，對數(shù)處理后的散點(diǎn)圖如下:

從上圖可見，我國GDP與房地產(chǎn)業(yè)增加值大致呈線性關(guān)系，其中，在1992年之前這種線性關(guān)系相對較陡，而在1992年之后斜率有所下降，而1992年對應(yīng)我國房地產(chǎn)業(yè)的一個高峰期，因此，我們以1992年為分界線，對兩段數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。建立如下線性回歸方程:

Ln(RE)=a+bLn(PGDP)

其中，Ln(RE)表示房地產(chǎn)業(yè)增加值的自然對數(shù);Ln(PGDP)表示人均GDP的自然對數(shù)通過對1978年～1992年及1993年～2007年兩段時間進(jìn)行回歸分析，并將兩個時間段的數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)化后使用線性回歸方法。結(jié)果如下所示:

對1978年～1992年進(jìn)行數(shù)據(jù)處理得

圖像擬合很好說明了兩者之間有很強(qiáng)的線性關(guān)系，表明在這一階段，經(jīng)濟(jì)每增長1%，房地產(chǎn)業(yè)增加值增長1.53%。因此，房地產(chǎn)業(yè)以遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長的速度增長。

對1993年～2007年數(shù)據(jù)處理得

Ln(RE)= 1.23 Ln(PGDP)-2.70

圖像擬合很好說明了兩者之間有很強(qiáng)的線性關(guān)系，表明在這一階段，經(jīng)濟(jì)每增長1%，房地產(chǎn)業(yè)增加值增長1.23%。盡管在這一階段房地產(chǎn)業(yè)仍以高于經(jīng)濟(jì)增長的速度增長，但是增速已經(jīng)較第一階段有所下滑。

因此，如果從需求層次理論看我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段，則可以初步判斷，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)處于第二階段，在這一階段，基本的剛性居住需求已經(jīng)得到初步滿足，改善型居住需求與投資需求開始扮演著越來越重要的角色，促使房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中繼續(xù)保持較為重要的份額，而且比重繼續(xù)增長，但是增長速度出現(xiàn)下滑。因此，在我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，在重視解決社會保障型住房的同時，也要重視改善型住房的需求，而不是一味的強(qiáng)調(diào)發(fā)展中小戶型的住房。

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