[摘 要] 住房是人們生活不可缺少的必需品，關(guān)系著國(guó)計(jì)民生，所以住房問題不能完全通過市場(chǎng)來解決，而是必須有政府對(duì)住房金融市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，實(shí)施政策性住房金融，以解決中低收入者的住房問題，提高國(guó)民福利。

[ 關(guān)鍵詞 ] 構(gòu)成要素 內(nèi)涵 特征 功能

政策性住房金融是住房金融的一個(gè)領(lǐng)域，是指以國(guó)家信用為基礎(chǔ)，根據(jù)政府的政策，由政策性住房金融機(jī)構(gòu)或者政府委托商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)以及其他機(jī)構(gòu)所開辦的住房金融業(yè)務(wù)。

一、政策性住房金融的構(gòu)成要素

政策性住房金融可以分為以下幾個(gè)構(gòu)成要素。

1.政策性住房金融機(jī)構(gòu)

政策性住房金融機(jī)構(gòu)是由政府對(duì)特定住房金融機(jī)構(gòu)給予一定的政策傾斜，如稅收減免和對(duì)資金來源方面給予支持。世界各國(guó)對(duì)政策性住房金融機(jī)構(gòu)的安排，大體上可以分為三種:專營(yíng)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，政策性金融機(jī)構(gòu)與商業(yè)銀行共同經(jīng)營(yíng)住房金融業(yè)務(wù)和不設(shè)專門機(jī)構(gòu)，由其他金融機(jī)構(gòu)兼營(yíng)政策性住房金融業(yè)務(wù)。有的國(guó)家設(shè)立專業(yè)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)政策性住房金融業(yè)務(wù)，并規(guī)定只允許其經(jīng)營(yíng)該業(yè)務(wù)，由專業(yè)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)點(diǎn)是可以吸收一切可用于住房的政策性資金，專門用于政策性住房貸款，尤其是能夠發(fā)揮專業(yè)機(jī)構(gòu)在資金運(yùn)用方面專營(yíng)的權(quán)威性，并在最大程度上地發(fā)揮住房消費(fèi)者在資金方面的互助。有的國(guó)家則由政策性住房金融機(jī)構(gòu)和一般商業(yè)銀行共同經(jīng)營(yíng)政策性住房金融業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行在整體業(yè)務(wù)中發(fā)揮主體地位，政策性住房金融機(jī)構(gòu)則發(fā)揮輔助與引導(dǎo)作用，對(duì)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充。有的國(guó)家不設(shè)專業(yè)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，而由一般商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)兼營(yíng)政策性住房金融業(yè)務(wù)。

2.政策性住房金融工具

政策性住房金融機(jī)構(gòu)根據(jù)政策惠及對(duì)象的特征，設(shè)計(jì)符合其還款能力的特殊住房金融工具，比如低息貸款等。由于政策性住房金融所需的資金量大，占用資金的時(shí)間較長(zhǎng)，所面對(duì)的融資對(duì)象由于是居民個(gè)人而千差萬別，所以政策性住房金融的融資工具也是多樣化的。在政策性住房金融領(lǐng)域，常用的金融工具主要是以市場(chǎng)為主的開放型運(yùn)營(yíng)的各種類型的抵押、抵押貸款債券和抵押貸款擔(dān)保住房基金等，也包括封閉運(yùn)行的公積金和住房基金等。

3.政策性住房金融的融資模式

政策性住房金融的融資方式也多種多樣。從大類上看，可分為合同儲(chǔ)蓄模式、強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式和資本市場(chǎng)融資模式。合同儲(chǔ)蓄模式，是借貸雙方通過契約籌措住房金融資金，即潛在購(gòu)房者與指定機(jī)構(gòu)(通常是住房合作社)訂立資金存貸合同，按合同的約定定期到指定機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄，當(dāng)儲(chǔ)蓄額達(dá)到一定時(shí)間和數(shù)額后便自動(dòng)取得從該指定機(jī)構(gòu)獲得與儲(chǔ)蓄利率和數(shù)額掛鉤的住房抵押貸款的權(quán)利;強(qiáng)制儲(chǔ)蓄是一種政府憑借國(guó)家權(quán)威和信用，采用強(qiáng)制性手段要求單位和職工將職工工資收入儲(chǔ)蓄以籌集住房建設(shè)和消費(fèi)所需資金的一種住房金融模式;資本市場(chǎng)融資是指政策性住房金融機(jī)構(gòu)主要通過資本市場(chǎng)籌措住房金融資金。

4.政府的參與與干預(yù)

由于政策性住房金融具有強(qiáng)烈的政策性特點(diǎn)，所以其運(yùn)行就離不開政府的干預(yù)，其業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)將受到政府管理部門的全程監(jiān)督，以此來確保政策性住房金融的有效運(yùn)作。政府作為政策性住房金融的管理者，一方面對(duì)各參與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行資格的審查與登記，全面監(jiān)督金融運(yùn)行的情況以確保目標(biāo)政策的實(shí)現(xiàn)。另一方面要根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房金融體系運(yùn)行狀況，及時(shí)對(duì)住房金融政策進(jìn)行調(diào)整，以確保政策性住房金融體系的有效運(yùn)作。

二、政策性住房金融的基本內(nèi)涵

1.政策性住房金融的責(zé)任主體是政府

從總體而言，政策性住房金融設(shè)立的初衷就是體現(xiàn)政府在住房金融方面特定的政策意圖，所以政策性住房金融的責(zé)任主體理應(yīng)就是政府。從具體操作層面來看，政策性住房金融針對(duì)特殊的收入群體，所需資金數(shù)額巨大，占用資金的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)居民的福利產(chǎn)生的影響深遠(yuǎn)，這使得只有政府才能夠在全社會(huì)范圍內(nèi)調(diào)動(dòng)各個(gè)階層的儲(chǔ)蓄資源，也只有依靠政府的權(quán)威和系統(tǒng)組織維持政策性住房金融優(yōu)惠性的實(shí)施和保障居民的住房福利。

2.政策性住房金融的目標(biāo)是為中低收入階層解決住房問題提供資金支持

盡管從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，市場(chǎng)機(jī)制應(yīng)該是供應(yīng)與配置住房資源最有效率的經(jīng)濟(jì)制度，但是由于住房本身所具有的外部性和公共產(chǎn)品等特性，住房市場(chǎng)又存在不完全競(jìng)爭(zhēng)，再加上以中低收入者為主體的特殊階層很難通過以效率為主市場(chǎng)機(jī)制來解決自身的住房問題。以上種種就決定了解決居民住房問題不能夠完全依靠市場(chǎng)。中低收入群體只有借于助政府的幫助與支持，才能夠解決其住房問題或改善居住條件。盡管市場(chǎng)和政府都是住房資源的配置主體，但兩者應(yīng)各負(fù)其責(zé)，中低收入家庭的住房問題則主要通過由政府負(fù)主體責(zé)任的政策性住房金融制度來解決。

3.政策性住房金融能夠促進(jìn)社會(huì)保障制度的完善

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，各生產(chǎn)部門之間的生產(chǎn)力發(fā)展水平是各不相同的，不同的生產(chǎn)力發(fā)展水平則會(huì)導(dǎo)致各部門職工收入分配的不平衡。分配的不平衡則會(huì)導(dǎo)致在解決住房問題時(shí)，中低收入階層難以靠自身的積蓄完成自有住房的購(gòu)買，從而對(duì)他們的住房福利產(chǎn)生影響?；趯?duì)居民福利的重視，政府往往高度重視中低收入群體的住房問題，社會(huì)住房保障制度的實(shí)施正是為縮小由于收入差距造成的住房分配的不平等，保障中低收入者的住房權(quán)利。但政府無力也不可能以財(cái)政資金承擔(dān)起全部的保障資金，中低收入者的住房問題有一部分需要通過政府提供優(yōu)惠的政策性住房金融來解決，政策性住房金融的存在與作用發(fā)揮促進(jìn)了社會(huì)保障制度的完善。

4.政策性住房金融的保證和依據(jù)是立法

政策性住房金融是關(guān)系到社會(huì)福利的一項(xiàng)重要的社會(huì)與金融政策，為明確其特定的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)與運(yùn)營(yíng)方式等方面需要完備而有效的法律支持。法律上需要明確規(guī)定政策性住房金融的主體、不同對(duì)象及住房金融措施，對(duì)政策住房金融主體的進(jìn)入、退出管理辦法加以嚴(yán)格的規(guī)定，規(guī)定政策性住房金融措施根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和中低收入階層收入水平變化進(jìn)行調(diào)整，以保證政策性住房金融的制度化與規(guī)范化。

三、政策性住房金融的基本特征

1.政府的干預(yù)性

政策性住房金融是政府從社會(huì)公平的角度，以政府信用為基礎(chǔ)，為中低收入家庭住房消費(fèi)提供直接的資金支持，或者對(duì)中低收入家庭購(gòu)房給予補(bǔ)貼或貸款擔(dān)保等優(yōu)惠，屬于政府以貨幣形式進(jìn)行社會(huì)再分配的一種方式。所以政策性住房金融的資金來源與運(yùn)用，政策性住房金融政策的制定與實(shí)施，都必須有政府的介入，政策性住房金融體現(xiàn)的就是政府對(duì)住房金融市場(chǎng)或直接或間接的干預(yù)。

2.需求對(duì)象的有限性

政策性住房金融的目的是解決低收入階層的住房問題，從住房需求者的角度看，主要是政府給中低收入階層提供政策性的住房資金。因此，要對(duì)能夠享受政策性住房金融的對(duì)象加以嚴(yán)格的限定與區(qū)分，使中低收入者能夠切實(shí)地得到優(yōu)惠的住房資金，而高收入者的住房則要完全交由市場(chǎng)解決，嚴(yán)格地區(qū)分政策性住房金融的參與者以確保這種金融措施能夠更有效，更有針對(duì)性。

3.經(jīng)營(yíng)的非營(yíng)利性

政策性住房金融雖然是一項(xiàng)金融政策，但從本質(zhì)上講更是一種政策性金融，所以它具備政策性金融必須有的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，也就是其運(yùn)作不以盈利為目的，政策性住房金融的運(yùn)作主要以促進(jìn)分配公平和提高社會(huì)福利為主，在實(shí)際運(yùn)行中可能還存在虧損，需要政府補(bǔ)貼。

4.實(shí)施的層次性

政策性住房金融的實(shí)施，必須注意體現(xiàn)其層次性，這種層次主要是指公平的層次，即垂直公平和水平公平問題。前者是指不同收入階層家庭從中所獲得的金融支持程度應(yīng)該是不同的，后者則是指同一收入階層的家庭則應(yīng)受到平等的對(duì)待。

四、政策性住房金融的經(jīng)濟(jì)功能

1.政策性住房金融能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

政策性住房金融主要用于解決中低收入階層的住房問題，中低收入階層住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)能力差，沒有政府的支持就無力購(gòu)買住房。政策性住房金融的實(shí)施，無論是直接還是間接方式，都增加了中低收入家庭的住房消費(fèi)支付能力，從而增加了住房市場(chǎng)的有效需求。同時(shí)，政策性住房金融的實(shí)施把市場(chǎng)不能解決的住房需求從市場(chǎng)中吸引出來，不會(huì)對(duì)住房供應(yīng)市場(chǎng)造成虛假的需求。政策性住房金融資金的分配及其消費(fèi)能夠調(diào)節(jié)和刺激住房需求，使得住房供給與需求兩個(gè)層面都得以增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.政策性住房金融有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取決于市場(chǎng)需求，政策性住房金融的實(shí)施可以增強(qiáng)居民的購(gòu)房支付能力，把人們潛在的住房需求轉(zhuǎn)化成為現(xiàn)實(shí)的有效的市場(chǎng)需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:房地產(chǎn)可以帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加1個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)促使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5～2個(gè)百分點(diǎn)。政策性住房金融資金的分配及其消費(fèi)能夠調(diào)節(jié)和刺激住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)所具有的巨大經(jīng)濟(jì)推動(dòng)作用。

3.政策性住房金融的實(shí)施有利于培育金融發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)

生產(chǎn)信貸是金融機(jī)構(gòu)最先發(fā)展和長(zhǎng)期居于核心地位的金融業(yè)務(wù)，但當(dāng)代不可逆轉(zhuǎn)的是消費(fèi)信貸得到了迅速的發(fā)展，消費(fèi)信貸在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的的金融業(yè)務(wù)中已經(jīng)成為一個(gè)十分重要的組成部分。在許多國(guó)家，消費(fèi)信貸在全部信貸業(yè)務(wù)中所占比重達(dá)到1/3以上。消費(fèi)信貸的迅猛發(fā)展，有力地支持著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。政策性住房金融可以彌補(bǔ)商業(yè)性住房金融的不足，引導(dǎo)更多的金融機(jī)構(gòu)與儲(chǔ)蓄資金進(jìn)入到住房金融市場(chǎng)，通過住房信貸的發(fā)展帶動(dòng)金融業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]姚玲珍:中國(guó)公共住房政策模式研究[M].上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003