[摘 要] “房屋出租”作為盤活資產的一種重要的市場運作方式，得到不少企業(yè)的重視和采用。筆者在國有企業(yè)從事內部審計的工作中發(fā)現，盡管一些單位出臺了相應的房屋出租管理制度，但由于諸多原因，致使房屋出租業(yè)務內部控制不到位，風險薄弱點較多，不能真實反映房屋出租業(yè)務的財務狀況和經營成果，甚至還出現了種種違法違規(guī)問題，不得不引起我們的重視。本文就企業(yè)如何加強房屋出租業(yè)務的內部控制，按《企業(yè)內部控制基本規(guī)范》的角度分別從書面文件控制、會計系統(tǒng)控制等方面做出分析，并提出有關建議。

[ 關鍵詞 ] 企業(yè) 房屋 出租 內部控制

一、引言

當前國內不少企業(yè)因業(yè)務結構變化等原因而產生一定數量的閑置房屋資產，如何盤活這些資產，加速資金周轉，增加現金流，提高企業(yè)的資產收益率已成為大家所關注的問題。隨著經濟的發(fā)展和房地產市場的興起，房屋出租做為盤活資產的一種重要的市場運作方式，相比房屋轉讓、拍賣、資產置換等其他資產盤活方式，有著操作方便和靈活等優(yōu)勢，得到不少企業(yè)的重視和采用。

二、房屋出租業(yè)務的定義

房屋出租業(yè)務即將企業(yè)閑置的房屋資產使用權進行轉讓，并按照出租合同，由出租人向承租人收取租金。這種業(yè)務不涉及所有權的轉讓，屬于《企業(yè)會計準則—租賃》中經營性出租的范疇，一般情況下，這種出租業(yè)務的出租期明顯短于資產的使用年限。

三、企業(yè)房屋出租業(yè)務內部控制風險點分析

企業(yè)房屋出租一般的管理流程:評估租金—出租審批—進行交易—簽訂合同—會計核算。出租的整個流程一般由財務和業(yè)務部門協同進行，簽訂合同后，房屋出租的日常管理和租金的回收一般由業(yè)務部門負責，而出租損益的核算由財務部門負責?，F根據企業(yè)房屋出租的管理流程對內部控制風險點分析如下:

1.管理制度不健全

由于出租業(yè)務一般并非企業(yè)的主營業(yè)務，企業(yè)往往忽視制度建設，未能制定出租業(yè)務管理辦法，造成房屋出租的事前、事中、事后均得不到有效管理和監(jiān)督。有些企業(yè)建立的管理制度缺乏全面性和靈活性，導致在出租資產的審查審批中死搬教條，甚至過于苛刻，如要求出租收入不得低于折舊，全部要進行招標等，使原本可以盡早實現的出租難以實現或坐失良機。

2.租金定價不規(guī)范

未成立租金定價小組對出租房屋進行租前市場調查和租金評估，未能在租金定價決策時充分考慮出租房屋的機會成本，造成底子不清，租金隨意性大。

3.出租交易不明晰

房屋出租交易過程不透明，未能采用公開招投標或是議標的方式進行招租，交易未能通過定價小組進行集體決策，出租結果不公示，實行暗箱操作，時常出現假出租或租金過低的情況，造成企業(yè)損失。

4.截留收入違規(guī)操作

業(yè)務部門瞞報、漏報出租房屋資產，或與承租方達成某些秘密協議，截留轉移部分收入不納入財務核算，形成小金庫;有些出租合同已到期，但承租方仍占用出租資產，造成企業(yè)收入流失。

5.財務核算不準確

出租房屋資產未從原固定資產科目中單獨分列，使得企業(yè)出租資產賬實不符;租金收入不能按權責發(fā)生制原則列賬，造成租金收入的波動性大，不利于出租房屋的管理和出租業(yè)務經營成果的真實體現。

四、加強企業(yè)房屋出租業(yè)務內部控制的方法

為切實加強企業(yè)房屋出租業(yè)務的管理，筆者針對當前出租管理中所面臨的內控風險點，參照《企業(yè)內部控制基本規(guī)范》中關于企業(yè)內部控制的內容要求，提出加強企業(yè)房屋出租業(yè)務的內部控制的方法如下:

1.加強“書面文件控制”，做好房屋出租業(yè)務的建章立制

企業(yè)要制訂房屋出租的管理細則，對房屋出租整個流程的各個環(huán)節(jié)均作出統(tǒng)一的規(guī)定，以防范違規(guī)行為的發(fā)生，如統(tǒng)一合同文本、統(tǒng)一交易方式、統(tǒng)一出租最長年限、統(tǒng)一審批程序等。例如在統(tǒng)一審批程序中要規(guī)定，房屋出租時需填制統(tǒng)一的申報表，填寫出租房屋建造的時間、新舊程度、凈值、評估價值、所處位置、面積、出租底價、出租目的等，在企業(yè)法人簽字蓋章后方可出租;在統(tǒng)一合同文本中應規(guī)定房租逐年遞增的機制，避免因市場租金水平上漲而造成的租金損失。

2.加強“授權審批控制”，做到租金定價和出租交易的集體決策審批

在管理制度里要明確各崗位辦理業(yè)務事項的權限范圍、審批程序和相應責任。出租之前應由業(yè)務部門、財務等部門聯合成立租金定價小組，在對出租房屋進行合理評估和市場平均租金調查之后，確定待租房屋的租金底價和目標范圍。筆者認為在評估租金底價時不僅要考慮出租房屋的機會成本，還要分析是否存在“沉沒成本”，即當出租房屋因條件不佳難以出租而又無其他盤活方式時，我們應將該出租房屋的折舊等會計成本視為“沉沒成本”，這時決策租金底價時可以低于會計成本。出租交易時，大型的出租項目應采取公開招標的方式，小型的出租項目在授權許可范圍內可簡化手續(xù)，但是議標過程要集體參與決策，交易的確認要執(zhí)行合同“聯簽制度”。

3.加強“會計系統(tǒng)控制”，規(guī)范會計核算處理

會計系統(tǒng)控制的目標是要求執(zhí)行國家統(tǒng)一的會計準則制度，加強會計基礎工作，保證業(yè)務經營情況的真實完整。對于房屋出租業(yè)務，首先要明晰資產，按《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產》的要求，將出租房屋資產轉入“投資性房地產科目”進行核算;收入核算方面，企業(yè)在符合收入確認原則的情況下，應采用權責發(fā)生制原則按直線法分配確認各期的租金收入，而不能采用收付實現制依據各期實際收到租金進行確認。

4.加強“財產保護控制”，確保出租資產的安全

財務保護控制指的是企業(yè)要建立財產日常管理制度和定期清查制度。對于房屋出租業(yè)務，企業(yè)應設立出租房屋臺賬，每月按臺賬制作應收租金詳情表作為會計計列收入的憑據，每月的應收賬款表則交由業(yè)務部門按合同收款要求進行催收，防止租金收入的跑、冒、滴、漏。業(yè)務部門和財務監(jiān)督部門還應對出租房屋進行定期盤點、賬實核對，檢查承租方是否履行合同的有關規(guī)定，檢查是否存在出租合同已到期但承租方仍占用出租資產的情況，或是不將出租收入納入財務核算私設小金庫或轉移到關聯企業(yè)等。

5.加強“風險防范控制”，重點防范合同風險和欠租風險

房屋租賃合同簽訂前的控制，是企業(yè)房屋出租業(yè)務風險控制的首要前提，企業(yè)應對承租者進行資信審查和風險評估，并根據風險大小制定不同的租金和押金的支付條款，如要求承租者預交租金或提供財產擔保等。同時要重視房屋出租業(yè)務的日常風險控制，對日常租金的賒欠要執(zhí)行分級審批制度，拖欠的租金要按欠費催收制度明確催收責任人，建立欠款回收考核制度，促進欠費的催繳和收回。

6.加強“績效考評控制”，提高房屋出租業(yè)務的經濟效益

筆者認為，評價房屋出租業(yè)務的經濟效益可引入“EVA(經濟增加值)”評價指標。EVA與傳統(tǒng)利潤指標的主要差別就在于其考慮了投入資本的機會成本 ， 經濟學意義上的利潤，不僅要扣除會計成本，還要扣除機會成本(或可理解為資產占用成本)。EVA指標公式如下:

#61548;經濟增加值(EVA)=出租房屋業(yè)務稅后凈利潤-出租房屋資產評估價值×企業(yè)資產報酬率

#61548;資產報酬率=(企業(yè)利潤總額+利息支出)÷企業(yè)平均資產總額

EVA>0，說明房屋出租為企業(yè)創(chuàng)造了剩余收益，同時EVA數值越大，我們可認為房屋出租業(yè)務經濟效益越高。

除此之外，企業(yè)還可將逾期未收回的租金欠費納入績效考核，通過績效考評指標的價值導向，能夠調動相關部門和員工的工作積極性，促進房屋出租業(yè)務經濟效益的提高。

五、結論

在房屋租賃業(yè)務日益發(fā)達的今天，不少擁有大量閑置房屋資產的企業(yè)仍然把工作重心放在如何做好主營業(yè)務上，而忽視了企業(yè)房屋出租業(yè)務經營潛力的挖掘，未能加強房屋出租業(yè)務的內部控制，給企業(yè)經營帶來了風險。本文通過房屋出租業(yè)務的風險點分析，披露了房屋出租業(yè)務中存在的主要問題，從加強內部控制的角度提出了解決問題的控制措施，并引入“EVA(經濟增加值)”評價指標對房屋出租業(yè)務進行績效評價，以促進企業(yè)房屋出租業(yè)務經濟效益的提高和良性可持續(xù)發(fā)展。

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