最近，銀監(jiān)會(huì)表示，政府融資平臺(tái)、房地產(chǎn)信貸及產(chǎn)能過(guò)剩是當(dāng)下銀行體系最大的三大信貸風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，在本文看來(lái)，盡管監(jiān)管部門(mén)對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)從三個(gè)方面來(lái)考慮，但歸結(jié)到一點(diǎn)，應(yīng)該都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。

當(dāng)前，政府融資平臺(tái)往往與地方政府的土地抵押有關(guān)，土地的價(jià)格高低決定了政府融資平臺(tái)償債能力，而土地的交易與價(jià)格又取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；產(chǎn)能過(guò)剩主要表現(xiàn)為鋼鐵、建筑材料等行業(yè)，盡管這些行業(yè)的產(chǎn)能與該行業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張有關(guān)，但同時(shí)也與房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張與收縮有關(guān)。在這意義上來(lái)說(shuō)，當(dāng)前銀行信貸體系的信貸風(fēng)險(xiǎn)很大程度上又是房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

銀行的風(fēng)險(xiǎn)在哪里?

銀監(jiān)會(huì)最新壓力測(cè)試匯總數(shù)據(jù)顯示，在房?jī)r(jià)下降30％、利率上升108個(gè)基點(diǎn)的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會(huì)上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，稅前利潤(rùn)下降20％，46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將上升3.5個(gè)百分點(diǎn)、貸款損失率增加30％。如果加上對(duì)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度太的三大行業(yè)，如鋼鐵、水泥、建材行業(yè)做壓力測(cè)試，那么對(duì)樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率可能還會(huì)上升。這還不夠，銀監(jiān)會(huì)還要求銀行做出對(duì)房?jī)r(jià)下跌在極端情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析，比如房?jī)r(jià)下跌60％時(shí)對(duì)房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。這是監(jiān)管部門(mén)希望通過(guò)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與測(cè)試來(lái)確定國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整可承受的范圍。

這種房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)試，不僅是個(gè)體性也是靜態(tài)的，即通過(guò)一些金融指標(biāo)來(lái)測(cè)試個(gè)體性金融機(jī)構(gòu)的資質(zhì)。一般而言，這種傳統(tǒng)的違約風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制都是針對(duì)特定交易對(duì)象而設(shè)立的，如果金融市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，就可用所要求的資本來(lái)應(yīng)對(duì)。但是，最近我們看到美國(guó)金融危機(jī)中華爾街5大投資銀行突然倒閉或接管，并非是這些投資銀行的資本沒(méi)有達(dá)到所要求的標(biāo)準(zhǔn)，而是由于這些金融機(jī)構(gòu)的貸款人不再向它提供貸款，而讓這些投資銀行陷入流動(dòng)性困境的。資產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性消失之后，各金融機(jī)構(gòu)套現(xiàn)出現(xiàn)重重困難，從而使得整個(gè)金融體系立即崩塌。

由此可見(jiàn)，近年來(lái)所發(fā)生的金融危機(jī)，并非僅是個(gè)體化的金融機(jī)構(gòu)脆弱，而是整個(gè)金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)突然爆發(fā)。金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的突然爆發(fā)在于影子銀行的體系下金融交易過(guò)度、金融衍生工具過(guò)度盛行、金融杠桿過(guò)高、所謂的金融創(chuàng)新過(guò)度、沒(méi)有受監(jiān)管的對(duì)沖基金過(guò)度發(fā)展等過(guò)度使用金融體系的結(jié)果。

也就是說(shuō)，僅是通過(guò)這種壓力測(cè)試，或僅是看商業(yè)銀行的不良貸款率及資本充足率等個(gè)體化的指標(biāo)是無(wú)法真正測(cè)算到當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險(xiǎn)的。比如，美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生之前，從其次級(jí)貸款占整個(gè)個(gè)人按揭貸款的比重，其金融機(jī)構(gòu)個(gè)體的資質(zhì)等方面是看不到金融危機(jī)會(huì)爆發(fā)及帶來(lái)災(zāi)難性影響。盡管沒(méi)有看到這種危機(jī)爆發(fā)的兆頭，但實(shí)際上金融危機(jī)爆發(fā)了并對(duì)美國(guó)金融體系造成致命性打擊。也就是說(shuō)，金融市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)不僅表現(xiàn)為其個(gè)體性，更為重要的是表現(xiàn)為系統(tǒng)性，即由于金融體系根本缺陷、金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性、金融監(jiān)管不完全性及市場(chǎng)主體非理性等，從而使得金融市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都存在，只不過(guò)不到特定時(shí)刻是不會(huì)爆發(fā)出來(lái)。因此，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量不僅在于其個(gè)體的觀察和測(cè)試，而且更應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)有多高。

當(dāng)前觀察國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)依據(jù)房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)情況及房地產(chǎn)貸款占整個(gè)貸款比重來(lái)分析。有人認(rèn)為2010年上半年房地產(chǎn)貸款增速有所回落，因此，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)在降低。2010年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增4423億元(2009年底為18600億)，6月末余額同比增長(zhǎng)26.1％；上半年個(gè)人購(gòu)房貸款新增9323億元(2009年底為47600億)，6月末余額同比增長(zhǎng)49.6％。房地產(chǎn)商業(yè)性貸款(2009年底為73300億)其占全部貸款比重21％以上。也就是說(shuō)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商業(yè)性貸款，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是個(gè)人按揭貸款，盡管其增長(zhǎng)幅度有所下降，但其增長(zhǎng)仍然是高位運(yùn)行，而且是在2009年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上仍然有如此之高的增長(zhǎng)速度。還有，盡管今年信貸增長(zhǎng)有所收縮，但是房地產(chǎn)信貸占整個(gè)貸款的比重反而上升。直到7月份才有所下降。國(guó)十條之后，盡管房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)有所緊縮，但是通過(guò)銀行金融杠桿過(guò)度對(duì)房地產(chǎn)炒作收斂不大，只不過(guò)，由2009年主要在一線城市開(kāi)始向國(guó)內(nèi)二三線城市，甚至向縣城轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)決不可低估。

2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飚升，基本上是過(guò)度優(yōu)惠的銀行信貸推高的結(jié)果。比如說(shuō)，2009年新增房地產(chǎn)貸款達(dá)2萬(wàn)億，占各項(xiàng)新增貸款額的21.9％，占比比上年提高了11.1％，同比多增15000億元。其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房貸款增加14000億，為2008年的5倍，2007年的2倍。而且這種態(tài)勢(shì)在2010年一季度仍在持續(xù)。盡管2010年整個(gè)貸款規(guī)模有所收縮，但是進(jìn)入房地產(chǎn)的貸款不僅沒(méi)有減少，反之以高成長(zhǎng)幅度增長(zhǎng)。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在整個(gè)信貸中的比重也在增加。

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的誤區(qū)

對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險(xiǎn)有多大，僅是對(duì)銀行個(gè)體測(cè)算，僅是從房地產(chǎn)信貸占整個(gè)貸款的比重來(lái)觀察是不夠的。比如，與歐美國(guó)家相比，中國(guó)住房信貸所占的比重仍然處于一個(gè)相當(dāng)?shù)偷乃缴?中國(guó)占比為22％，而歐美國(guó)家為80％以上)，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與歐美市場(chǎng)是相當(dāng)不同的市場(chǎng)。比如市場(chǎng)發(fā)展期限(中國(guó)僅10年，而歐美國(guó)家近百年)、交易的住房結(jié)構(gòu)不同(一二手房所占比重，中國(guó)一手房?jī)r(jià)占85％以上而歐美國(guó)家僅15％)、住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同(中國(guó)有多種住房產(chǎn)權(quán))等。正因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與歐美國(guó)家完全不同，因此用房地產(chǎn)信貸占比來(lái)判斷中國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)高低是不合適的。

看國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要看以下幾個(gè)方面，一是近幾年個(gè)人從銀行獲得貸款增長(zhǎng)情況(這些貸款絕大部分都進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中包括個(gè)人住房抵押貸款)，2007-2009年分別是10500億、6000億、24600億，及2010年上半年為17400億。在3年半年時(shí)間，有三年房?jī)r(jià)是快速上升的，因此個(gè)人從銀行獲得的信貸也就快速增長(zhǎng)，特別是2009年后個(gè)人從銀行獲得貸款更是飚升。如房?jī)r(jià)以2007年為基點(diǎn)，那么估計(jì)處于高風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人貸款達(dá)到近4萬(wàn)億。二是近一年多時(shí)間里非房企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)信貸。2009年信貸極度投放，不少企業(yè)從銀行獲得信貸資金進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)住房投機(jī)炒作十分盛行。一旦房?jī)r(jià)調(diào)整，信貸的風(fēng)險(xiǎn)同樣不低。不過(guò)，由于這些信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)十分隱蔽，要獲得一個(gè)確切的評(píng)估數(shù)據(jù)是不容易的。三是政府融資平臺(tái)的土地抵押貸款及企業(yè)的土地抵押貸款。由于這部分信貸獲得取決土地的價(jià)格，房?jī)r(jià)預(yù)期上漲時(shí)，這些土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)不高，但是當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)全面的調(diào)整時(shí)，其巨大的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)暴露出來(lái)。上個(gè)世紀(jì)90年代日本土地價(jià)格暴跌導(dǎo)致銀行不良貸款暴增就是這種情況。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)貸款，往往也是建立在房?jī)r(jià)高低的基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整對(duì)這部分信貸同樣會(huì)造成巨大的影響。從上述幾個(gè)角度來(lái)統(tǒng)計(jì)，估計(jì)與房地產(chǎn)有關(guān)的信貸資金達(dá)到近20萬(wàn)億元。對(duì)于這些房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)到底有多大，要評(píng)估起來(lái)并非易事，但是有一點(diǎn)是毫無(wú)疑問(wèn)的，就是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫有多大，那么其風(fēng)險(xiǎn)就有多高。而當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫并非僅是部分城市高得離譜的問(wèn)題，而是一個(gè)全國(guó)性普通問(wèn)題。如果不對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫有充分估計(jì)，要測(cè)算出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸存在多少風(fēng)險(xiǎn)是不容易的。

嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍存在

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)為何會(huì)如此之大?房地產(chǎn)泡沫為什么會(huì)無(wú)可復(fù)加?有對(duì)住房功能界定政策上的誤導(dǎo)、有政府過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策濫用、有這種房地產(chǎn)政策下民眾住房投資的賺錢(qián)效應(yīng)等，更重要的在于我們銀行體系存在的一些嚴(yán)重錯(cuò)誤的觀念。

國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行為何敢冒大的信貸風(fēng)險(xiǎn)把貸款給個(gè)人投機(jī)炒作住房，最大的誤區(qū)就在于，由于早幾年房地產(chǎn)政策誤導(dǎo)，從而使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由消費(fèi)性的市場(chǎng)完全變成了投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)則步步上漲。只要房?jī)r(jià)在上漲，個(gè)人住房按揭貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)自然就降低，特別是個(gè)人住房按揭貸款作為一種長(zhǎng)期貸款，在房?jī)r(jià)上漲的情況下，其信貸風(fēng)險(xiǎn)更是會(huì)降低。因此，銀行往往就會(huì)把個(gè)人住房按揭貸款作為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)爭(zhēng)奪其市場(chǎng)占有率。從而使得個(gè)人按揭貸款進(jìn)入要求越來(lái)越低，其規(guī)模也就越來(lái)越大。特別是當(dāng)銀行假定住房?jī)r(jià)格只漲不跌時(shí)，上述這種現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2009年以來(lái)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款迅速增長(zhǎng)就是在這種假定條件下發(fā)生的。

但實(shí)際上“房?jī)r(jià)只漲不跌的神話”是不存在的。日本這樣，美國(guó)如此，中國(guó)也不例外。日本及美國(guó)曾經(jīng)假定房?jī)r(jià)只漲不跌導(dǎo)致金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)已經(jīng)太多了。也就是說(shuō)，只要是市場(chǎng)，房?jī)r(jià)就有漲跌，房?jī)r(jià)是不可能只漲不跌。如果假定房?jī)r(jià)只漲不跌，最后必然會(huì)引發(fā)金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)之后其損失為什么會(huì)如此慘重，根本原因就在于假定房?jī)r(jià)只漲不跌的神話而制造越來(lái)越多的離奇的金融衍生產(chǎn)品，及最后該神話完全破滅。如果國(guó)內(nèi)銀行不持有“房?jī)r(jià)只漲不跌”的神話，那么銀行是不會(huì)向投機(jī)炒作的個(gè)人大量貸款的。銀行信貸增長(zhǎng)也不會(huì)這樣快，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也不會(huì)如此迅速飚升。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的神話破滅時(shí)，巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)也就暴露無(wú)遺了。

國(guó)內(nèi)銀行體系的巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)還在于，市場(chǎng)假定銀行體系是一種取之不盡用之不竭的公共產(chǎn)品。既然銀行體系是一種公共產(chǎn)品，那么誰(shuí)用這種公共品的機(jī)會(huì)越多，誰(shuí)就獲利越大。因?yàn)槭褂眠@個(gè)銀行體系的人或企業(yè)，其收益可歸自己，其成本則可轉(zhuǎn)移給社會(huì)來(lái)承擔(dān)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)事人，無(wú)論是銀行還是貸款人都會(huì)千方百計(jì)地濫用這個(gè)公共體系。為了增加市場(chǎng)份額，銀行會(huì)過(guò)度放貸；個(gè)人及企業(yè)會(huì)千方百計(jì)地從銀行獲得更多貸款等，特別是在中國(guó)銀行體系下更是如此。當(dāng)這個(gè)金融體系濫用到一定程度時(shí)，其信貸風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)全面爆發(fā)出來(lái)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之所以能夠吹得如此之大，就是濫用公共性的銀行體系的結(jié)果。但這個(gè)吹大的房地產(chǎn)泡沫最后一定會(huì)破滅。到時(shí)，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也就全面暴露出來(lái)。

國(guó)內(nèi)銀行體系的房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)為何會(huì)如此之快，還由于國(guó)內(nèi)銀行體系有效的定價(jià)機(jī)制沒(méi)有形成，銀行信貸的價(jià)格仍然是在嚴(yán)格的政府管制下。由于政府對(duì)銀行價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格的管制，因此國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理不可利用價(jià)格工具進(jìn)行，只能通過(guò)數(shù)量方式來(lái)調(diào)整。因此，市場(chǎng)占有度、信貸規(guī)?？焖贁U(kuò)張就成了國(guó)內(nèi)銀行濫用其體系最有效的工具。從而上述的條件下，大量的銀行信貸就流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越大。

還有，從房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，由于中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間短、由于是剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中轉(zhuǎn)型而來(lái)，因此中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的缺陷與問(wèn)題更大。比如，沒(méi)有有效的市場(chǎng)信用評(píng)級(jí)，誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)住房沒(méi)有貸不到款的；沒(méi)有有效的定價(jià)機(jī)制，房地產(chǎn)同類個(gè)人按揭貸款無(wú)差異性；市場(chǎng)準(zhǔn)入寬松，從而使得許多無(wú)支付能力的貸款者輕易地進(jìn)入市場(chǎng)；法治不健全，從而使得不少房地產(chǎn)金融制度不落實(shí)不執(zhí)行等。加上政府GDP取向的過(guò)度優(yōu)惠的住房按揭貸政策，從而使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)離奇的發(fā)展。比如，在這樣的政策安排下，從而使得只要購(gòu)買(mǎi)住房者就能夠賺錢(qián)，住房購(gòu)買(mǎi)完全成了投資賺錢(qián)的工具；房地產(chǎn)成了投資市場(chǎng)而居住功能；房地產(chǎn)為GDP增長(zhǎng)工具，從而讓房地產(chǎn)泡沫吹得巨大等。但是，在這種情況下，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)市民，不僅沒(méi)有認(rèn)識(shí)到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重性，反之還認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破滅。因?yàn)?，房地產(chǎn)泡沫破滅受到傷害的首先是政府。因此，在房地產(chǎn)泡沫破滅之前會(huì)出來(lái)救之。

如果房地產(chǎn)投機(jī)炒作者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府等國(guó)人都對(duì)房地產(chǎn)有這種市場(chǎng)預(yù)期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫只能越吹越大直到最后破滅。這才是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸最大潛大風(fēng)險(xiǎn)。