2009年，“地王”的頻頻出現(xiàn)，是中國(guó)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)一道獨(dú)特的風(fēng)景。身價(jià)不凡的“地王”，似乎也成為了樓市景氣、房?jī)r(jià)高升的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

在備受關(guān)注的2010年兩會(huì)召開前，曾經(jīng)的“地王”突然倒下，這又給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了怎樣的一個(gè)信號(hào)呢?

北京“地王”被曝潛規(guī)則

創(chuàng)造50.5億元天價(jià)的2009年北京“地王”被收回。2010年2月1日，北京市國(guó)土資源局發(fā)布公告，取消北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得資格。公告稱，2009年11月20日，大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過拍賣方式，以50.5億元競(jìng)得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，由于公司逾期未簽訂該宗地的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及《土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議》，決定取消大龍公司的競(jìng)得資格，同時(shí)對(duì)于已經(jīng)交納的2億元競(jìng)買保證金，將不予退還。

去年11月，大龍公司以50.5億元，拍得位于首都機(jī)場(chǎng)附近的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)地，樓面地價(jià)每平方米近3萬元，成為北京土地市場(chǎng)上，總價(jià)和樓面地價(jià)的雙料冠軍。

之后，大龍地產(chǎn)就一直用“公告”回應(yīng)外界質(zhì)疑。至今，大龍地產(chǎn)為什么在只有2億多元資金的情況下，舉起50.5億元的拍地號(hào)牌，仍是個(gè)迷局。

據(jù)了解，大龍地產(chǎn)天價(jià)拿下后沙峪地塊后，北京市國(guó)土局也懷疑其付款能力。

一位不愿透露姓名的開發(fā)商對(duì)記者說，大龍地產(chǎn)敢于拿2億元賭50.5億元的“地王”，也是有原因的。按照此前北京市的規(guī)定，土地出讓收入扣除開發(fā)成本后，市八區(qū)按照市財(cái)政和區(qū)財(cái)政“五五分成”，其他區(qū)縣的土地出讓金，則直接返還到區(qū)里。

而大龍地產(chǎn)控股股東是順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)總公司，公司資料顯示，其性質(zhì)為隸屬于順義區(qū)政府的全民所有制企業(yè)。

因此，順義區(qū)政府和大龍地產(chǎn)之間，有機(jī)會(huì)左手倒右手，未必一定要真金白銀付出50.5億元。

“地王”:鬧劇收?qǐng)鲞€是內(nèi)定開場(chǎng)

大龍地產(chǎn)拿下順義后沙峪地塊1個(gè)月后，2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署五部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，規(guī)定以后開發(fā)商拿地時(shí)，分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

通知中特別要求，地方將土地出讓收入全額繳入地方國(guó)庫(kù)，支出則通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排。這樣，迫使大龍地產(chǎn)必須先有50.5億元過賬，這讓大龍地產(chǎn)瞬間捉襟見肘。甚至有開發(fā)商認(rèn)為:“與其說大龍地產(chǎn)50.5億元拿地是迷局，倒不如說是賭局”。

該開發(fā)商對(duì)記者說，地方政府為了抬高土地價(jià)格有可能聯(lián)合熟悉的開發(fā)商“做局”。比如政府有一塊1萬畝的土地要賣，政府會(huì)找一個(gè)有實(shí)力而且能合作的開發(fā)商，在第一塊土地拍賣時(shí)出高價(jià)拍下，由此推高后續(xù)拍賣的土地地價(jià)。而“合作開發(fā)商”會(huì)以“土地出讓金返還”等形式，從政府那里獲得差價(jià)補(bǔ)償。

從1月22日，北京收回了大龍地產(chǎn)于去年11月20日拍得的“地王”起，大龍的“地王”交椅只坐了兩個(gè)月。當(dāng)天，大龍地產(chǎn)的股價(jià)就連續(xù)出現(xiàn)下跌。

同時(shí)，北京市國(guó)土資源局就加強(qiáng)閑置土地清理處置進(jìn)行公告，公布8家開發(fā)商，因欠繳地價(jià)款，招拍掛成交后未按期簽訂《土地出讓合同》，被暫停北京土地交易市場(chǎng)拿地資格，其中就包括大龍公司。

與此同時(shí)，另一塊北京城醞釀中的“地王”同樣爭(zhēng)議不斷。這塊位于北京中央商務(wù)區(qū)核心地帶的中服地塊起拍價(jià)高達(dá)50億元，有望進(jìn)入百億級(jí)地王序列，卻被貼上內(nèi)定標(biāo)簽。

盡管拋出內(nèi)定說的房地產(chǎn)商拿不出有力證據(jù)，但按照招標(biāo)書描摹出的某保險(xiǎn)集團(tuán)加某大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的拍地陣容似乎已經(jīng)呼之欲出。

國(guó)土部重拳出擊囤地開發(fā)商

1月25日，北京市政府工作報(bào)告中顯示，要依法查處占地不用、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，遏制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭。1月27日，北京市財(cái)政局表示，政府不會(huì)過度依賴土地收入。

2月5日，北京市住建委對(duì)違法違規(guī)的7家房地產(chǎn)企業(yè)和2家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行處罰。被罰的原因，是未按時(shí)開盤和未公示開盤時(shí)間、擬售均價(jià)等。大龍公司成為北京首個(gè)被收回的“地王”地塊。北京市市長(zhǎng)郭金龍表示，將繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，遏制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭。

事實(shí)上，北京市收回“地王”的舉措，完全是在順應(yīng)國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)打出的組合拳，而這也顯示出國(guó)家治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。

2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，為2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào)，明確了調(diào)控的主要任務(wù):遏制房?jī)r(jià)過快上漲，并從土地到信貸、地方政府責(zé)任等，詳細(xì)列出了11條措施，被國(guó)人稱為“國(guó)十一條”。

而實(shí)際上，自2009年12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定恢復(fù)房地產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅政策后，中央政府明顯改變了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，并相繼密集出臺(tái)了包括金融、稅收、土地等在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。

2010年1月28日，在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)熱，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史特別強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

徐紹史表示，今年的工作重點(diǎn)之一是，盡快編制2010年—2011年保障性住房的用地供應(yīng)計(jì)劃，確保保障性住房用地。調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高中低價(jià)位、中小造型、普通商品房建設(shè)用地的比例，嚴(yán)格限制低密度、大套型住宅的用地。加強(qiáng)土地供應(yīng)開發(fā)管理，完善土地出讓招拍掛制度，嚴(yán)格土地出讓合同和劃撥管理，在去年國(guó)土部掛牌督辦9省18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地后，今年還要堅(jiān)決打擊囤地炒地等違規(guī)行為。

“整地風(fēng)暴”席卷全國(guó)

在落實(shí)中央政府堅(jiān)決打擊囤地炒地的土地政策上，各地政府也明顯加大了力度。

2010年2月6日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心消息稱，即將入市的大望京區(qū)域三地塊的出讓條件中，首次出現(xiàn)了“必須一次性付款”和“除住宅和公寓外原則上不許散售”的條款。

繼北京收回大龍地產(chǎn)的順義“地王”后，全國(guó)其他省市也紛紛制定與土地有關(guān)的時(shí)間大限以及處罰結(jié)果。

在上海，規(guī)土局發(fā)布的《關(guān)于本市開展閑置土地登記的公告》指出，對(duì)土地閑置按照閑置年限，按土地出讓款的20%征收土地閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)，并把2010年3月22日設(shè)定為閑置土地大限之日。

山東省財(cái)政廳、省國(guó)土資源廳等五部門已經(jīng)聯(lián)合發(fā)文，重申閑置滿2年的土地將無償收回，并在全省范圍內(nèi)開展土地清查活動(dòng)。一旦發(fā)現(xiàn)弄虛作假，省里將對(duì)閑置土地直接進(jìn)行處置，收取的土地閑置費(fèi)全部繳入省級(jí)國(guó)庫(kù)。

在廣東，修訂之后的《廣州市閑置土地處理辦法》從2010年3月1日起正式實(shí)施。新政規(guī)定，經(jīng)認(rèn)定土地閑置滿1年的，土地閑置費(fèi)不再按月計(jì)收，而是統(tǒng)一按規(guī)定出讓土地價(jià)款20%或劃撥土地價(jià)款20%一次性征收，比此前按地價(jià)的0.8%到1.2%按月征收，處罰力度高了近17倍。還將考慮增值地價(jià)，土地增值的，要調(diào)整土地價(jià)款，簽新的補(bǔ)充合同，繳納差價(jià)。

輿論認(rèn)為，上述地區(qū)收回“地王”，只是土地市場(chǎng)整治風(fēng)暴的開始，將來土地政策還將從嚴(yán)執(zhí)行，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理。

2月啟動(dòng)的2009年度土地衛(wèi)星遙感圖片執(zhí)法檢查，其結(jié)果首次適用三部委的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》，土地管理混亂的地方政府負(fù)責(zé)人也受到嚴(yán)厲問責(zé)。

總理允諾要讓房?jī)r(jià)合理

根據(jù)國(guó)務(wù)院的部署，國(guó)土資源系統(tǒng)要嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)用地，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)炒地囤地進(jìn)行專項(xiàng)整治，下決心狠查囤地炒地現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

近日，由國(guó)土部和監(jiān)察部組成的十余個(gè)聯(lián)合調(diào)查組已奔赴各地，對(duì)各地清理檢查未報(bào)的即用土地問題進(jìn)行督察。

這是在近期短短不足1個(gè)月的時(shí)間里，國(guó)土資源部在3次不同的會(huì)議上提及開發(fā)商囤地炒地問題。按照最新的工作安排，國(guó)土部將在今年展開專項(xiàng)整治。

眾所周知，每年3月上旬召開的全國(guó)人大、政協(xié)兩會(huì)都會(huì)成為當(dāng)年中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的晴雨表。

今年兩會(huì)的議題不同于國(guó)外關(guān)注的中國(guó)大規(guī)模財(cái)政和信貸刺激計(jì)劃、中美關(guān)系發(fā)展走向等。不論是兩會(huì)前各大網(wǎng)站所做的網(wǎng)上調(diào)查，還是媒體所披露的部分政協(xié)委員的提案，高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控都成為了會(huì)內(nèi)會(huì)外所有人關(guān)注的焦點(diǎn)。

在今年兩會(huì)即將召開前夕，溫家寶總理接受中國(guó)政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪，與網(wǎng)友在線交流。溫家寶總理重申了房地產(chǎn)調(diào)控的4項(xiàng)措施，稱將采取經(jīng)濟(jì)和法律手段抑制投資性、投機(jī)性住房需求，增加保障房供給，鼓勵(lì)購(gòu)買自住和改善型用房，依法管理市場(chǎng)。

溫家寶總理表示，政府有責(zé)任管好房地產(chǎn)市場(chǎng)，有決心在本屆政府任期內(nèi)能把房地產(chǎn)這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。

由此來看，中央政府控制房?jī)r(jià)上漲的意圖越來越明確。2010年的兩會(huì)后，政府還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。