摘要:近年來，我國房地產(chǎn)價格過快上漲，已經(jīng)影響到居民住房條件的改善和商品房市場的健康發(fā)展。引致房地產(chǎn)價格過快上漲的原因很多，其中主要原因之一，是國有企業(yè)爭當“地王”。這種“地王”行為，既損害了國有企業(yè)的形象，又背離了國有企業(yè)的社會責任。因此，國有企業(yè)應退出商品房市場，進入保障性住房市場，履行其社會責任，改善居民的住房條件和維護商品房市場的健康發(fā)展。

關鍵詞:國有企業(yè);“地王”;商品房市場;保障性住房

中圖分類號:F271 文獻標識碼:A文章編號:1003-854X(2010)10-0028-04

一、國有企業(yè)“地王”問題的提出

近年來，我國城市房地產(chǎn)價格快速上漲(見表1)，尤其是北京市，2009年房價上漲更快①。北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)字顯示，2008年北京市四環(huán)以內(nèi)住宅期房均價為15581元/平方米，扣除政策性住房因素，四環(huán)以內(nèi)住宅期房均價為16892元/平方米。到2009年第四季度，四環(huán)以內(nèi)住宅期房均價則達到了25907元/平方米。即使以扣除政策性住房因素的16892元/平方米的價格計算，2009年全年北京市的房價漲幅也高達53.4%。2009年北京市的二手房價格也漲幅驚人。截至2009年11月，全市近200個主營二手樓盤價格平均漲幅為43.5%，其中最高漲幅達93.5%，前50的樓盤平均漲幅達到了66.3%。

引致房價快速上漲的原因很多，其中國有企業(yè)“勇奪”“地王”是主要原因之一。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2007年，排在前十位的總價和單價“地王”中，國有企業(yè)與民營企業(yè)數(shù)量之比為3∶7和4∶6;到了2009年，這個數(shù)量之比則均上升為8∶2②。這表明，國有企業(yè)正在快速進入房地產(chǎn)業(yè)，而且正在逐步取代民營企業(yè)成為新“地王”，房地產(chǎn)業(yè)競爭不斷加劇。有資料顯示，國資委主管的136家中央企業(yè)中，已有七成以上涉足房地產(chǎn)業(yè)③。

表12001-2009年城市居住用地地價

與住宅價格及增長率(單位:元)

進入2010年，國有企業(yè)爭當“地王”的行為仍在繼續(xù)。比如，北京市一日之內(nèi)竟有三家國有企業(yè)成為“地王”。3月15日上午，經(jīng)過84輪競價，中國遠洋集團旗下的遠豪置業(yè)，以40.8億元競得大望京1號地，樓面地價為2.75萬元/平方米，成為北京市房地產(chǎn)市場單價“地王”;15日下午，經(jīng)過58輪競價，中國兵器裝備集團旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以17.6億元競得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，樓面地價為2.90萬元/平方米。該地塊取代上午剛剛誕生的大望京1號地單價“地王”，成為新的單價“地王”。同日，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價，競得大興區(qū)亦莊地塊，成為新的總價“地王”。

國有企業(yè)不斷成為“地王”，大幅度提高了所開發(fā)的商品房的土地成本，進而推動房價過快上漲。過快上漲的房價，又進一步吸引國有企業(yè)成為新的“地王”。如此循環(huán)，地價與房價被不斷地快速推高。國有企業(yè)是一種特殊的企業(yè)，具有保障國計民生的社會責任，如果國有企業(yè)違背自己的社會責任，只考慮企業(yè)自身的利益，憑借資本優(yōu)勢，爭當“地王”，則其行為的危害是很大的。

二、國有企業(yè)“地王”的危害

“地王”具有極大的危害性，“地王”的直接危害，是推動房產(chǎn)價格過快上漲。一般來說，“地王”主要是從三個方面推高房價:

一是直接推高“地王” 樓盤的商品房價格。單價“地王”，即樓面地價為新的最高價。在其他成本及利潤不變的條件下，樓面地價是新的最高價，開發(fā)出的商品房價格自然也被推至新的最高價格，正所謂“水漲船高”。比如，大望京1號地，樓面地價為2.75萬元/平方米，這一價格已經(jīng)超過望京地區(qū)不少樓盤的銷售均價。SOHO中國董事局主席潘石屹認為，大望京1號地塊建成商品房，銷售價格要達到4.5萬元/平方米，才能有10%的利潤;房價馬上會被推高，這是過去幾年的經(jīng)驗④。可見，國有企業(yè)“地王”直接大幅度推高了“地王” 樓盤的房產(chǎn)價格。

二是間接推高“地王” 樓盤的周邊樓盤價格。由于“地王”直接推高了所開發(fā)的樓盤的商品房價格，相比之下，周邊樓盤的價格就顯得過低了，所以，周邊樓盤的價格也會很快上漲。比如，2009年6月30日，國有企業(yè)——中化方興投資管理(北京)有限公司競得北京市廣渠路15號地，樓面地價為15313.7元/平方米，成為單價“地王”?！暗赝酢钡恼Q生，很快推高了周邊樓盤的價格。7月份，該地塊周邊樓盤的價格開始出現(xiàn)明顯的上漲。北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該地周邊的后現(xiàn)代城，6月份的售價是14500元/平方米，7月份的售價則是16000元/平方米，上漲了1500元/平方米;金海國際6月份的售價是13300元/平方米，7月份的售價則是15000元/平方米，上漲了1700元/平方米;蘋果社區(qū)6月份的售價是18600元/平方米，7月份的售價則是20000元/平方米，上漲了1400元/平方米;樂成國際6月份的售價是23500元/平方米，7月份的售價則是25000元/平方米，上漲1500元/平方米?？梢姡瑖衅髽I(yè)“地王”大幅度推高了“地王” 樓盤的周邊樓盤價格。

三是減少商品房供給推高房價。囤積土地，減少商品房開發(fā)數(shù)量，減少商品房供給數(shù)量，提高供給的商品房價格，是“地王”推高房價的又一辦法。有時，國有企業(yè)當“地王”不是急需開發(fā)土地，而是為了囤積土地。一方面，土地是稀缺資源，自身會不斷升值。而且，國有企業(yè)不斷地成為“地王”，也會快速推動土地價值升值。另一方面，囤積土地可以減少土地開發(fā)數(shù)量，減少商品房供給數(shù)量，提高商品房銷售價格。正是基于此，有些國有企業(yè)“地王”拿下土地，再囤積起來。比如，2009年4月到12月，保利地產(chǎn)拿了三個“地王”:7月16日，在廣州以8.5億元競得金沙洲B3702A09地塊，樓面地價為5534元/平方米;9月8日，在南京以15.92億元競得南京河西金沙江東街地塊，樓面地價為7553元/平方米;12月17日，在北京以30.4億元競得北京朝陽區(qū)東風鄉(xiāng)高井村地塊，樓面地價為23506元/平方米。截至到2009年第三季度末，保利地產(chǎn)囤積土地2350萬平方米。保利地產(chǎn)當“地王”，很大原因是為了囤地。

值得注意的是，國有企業(yè)“地王”推動房價過快上漲，并不是一個單純的價格上漲現(xiàn)象，“地王”對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和企業(yè)自身形象的損害都是比較嚴重的，主要引致以下危害:(1)加速房地產(chǎn)市場泡沫。國有企業(yè)“地王”推動房價過快上漲，加速了房地產(chǎn)市場泡沫。住房具有消費品和投資品雙重屬性，作為消費品來說，國際通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標是房價收入比⑤。按照世界銀行的標準，發(fā)達國家合理的房價收入比在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價收入比在3-6倍之間。目前，中國房價收入比已超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價收入比則高達50倍以上，泡沫現(xiàn)象嚴重;作為投資品而言，租售比是公認的衡量房地產(chǎn)投資價值的主要指標。近年來，中國房租上漲幅度遠低于房價上漲幅度，租售比一般都在400以上，一些泡沫嚴重地區(qū)甚至在1000以上，而國際警戒線則為200。無論是作為投資品還是消費品，中國房地產(chǎn)泡沫已十分嚴重。(2)影響房地產(chǎn)市場宏觀調控。房地產(chǎn)市場宏觀調控是國家運用經(jīng)濟、法律和行政手段，對房地產(chǎn)業(yè)運行狀態(tài)和經(jīng)濟關系進行的干預和調整，以糾正偏離社會經(jīng)濟利益的傾向，確保房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的積極作用。房地產(chǎn)市場宏觀調控是依據(jù)市場信號進行的，如果市場信號失真或者錯誤，則政府對房地產(chǎn)市場宏觀調控就達不到預期的目的。國有企業(yè)爭當?shù)摹暗赝酢?，會導致房地產(chǎn)市場信號失真，進而影響房地產(chǎn)市場宏觀調控的效果。比如，國有企業(yè)“地王”囤積土地，直接減少土地開發(fā)數(shù)量，減少商品房供給，使商品房供給小于需求，推動房價過快上漲。這種失真的市場信號，會使房地產(chǎn)宏觀調控部門誤認為，房價上漲是土地供給不足所致，進而加大土地供給，結果又使土地供給過度，導致土地價格和商品房價格大幅度下跌，房地產(chǎn)市場大起大落，很不穩(wěn)定。(3)損害國有企業(yè)的形象。國有企業(yè)具有雙重任務，既要獲取經(jīng)濟利益，又要獲取社會利益。具體到國有房地產(chǎn)企業(yè)，就是既要獲取利潤，又要重視國計民生，承擔社會責任，即指國有企業(yè)應努力維護房地產(chǎn)市場的價格穩(wěn)定，同時，多為社會提供保障性住房，盡可能解決中低收入家庭的住房問題。但是，在現(xiàn)實中，國有企業(yè)“地王”的行為卻表明，國有企業(yè)只把追逐經(jīng)濟利益作為自己的唯一目標，完全忽視了維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和向中低收入家庭提供保障性住房的社會責任。國有企業(yè)不承擔改善民生的社會責任，嚴重地損害了自身的形象。

三、國有企業(yè)“地王”的成因

一是國有企業(yè)具有資金優(yōu)勢。國有企業(yè)具有的資金優(yōu)勢，是其成為“地王” 的“資本”。比如，保利地產(chǎn)近幾年除了從銀行大量貸款外，還年年在資本市場上融資。2006年上市融資20億元;2007年增發(fā)融資70億元;2008年發(fā)債融資43億元。2009年截止至11月16日，保利地產(chǎn)融資106.7億，其中，公司債券融資13億元、配股融資15.7億港元、定向增發(fā)融資78億元。再如，中化方興投資管理(北京)有限公司2008年底手持現(xiàn)金63億元;2009年2月又通過大股東配股融資27億元，3月再配股融資16.3億元，同時，又獲得銀行245億元的授信，資金充沛，擁有追逐“地王”的資本實力。

二是國有企業(yè)社會責任缺失。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會責任之一，是維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。但是，現(xiàn)實的情況卻是，國有企業(yè)頻做“地王”，不計成本、不計代價地大規(guī)模搶地、囤地，結果是拉高了地價進而拉高了房價。國有企業(yè)肆意的高價拿地和囤地的行為，引致房地產(chǎn)市場不均衡發(fā)展。一方面，推動商品房市場過度發(fā)展;另一方面，導致保障性住房市場建設資金嚴重不足，無法滿足中低收入家庭的保障性住房需求。國有企業(yè)社會責任缺失，既加深了社會矛盾和不和諧，又為經(jīng)濟發(fā)展帶來了隱患。

三是國有企業(yè)績效評價指標不合理。國有企業(yè)績效評價指標具有引導國有企業(yè)行為的導向性。國有企業(yè)績效評價指標合理，可以引導國有企業(yè)承擔社會責任;國有企業(yè)績效評價指標不合理，則會使國有企業(yè)不承擔社會責任。目前，國有企業(yè)績效評價指標主要是利潤和凈資產(chǎn)收益率等財務指標，沒有事關民生問題的社會責任等非財務指標，所以，國有企業(yè)績效評價指標是不合理的。國有企業(yè)績效評價指標不合理，引致一些國有企業(yè)不承擔社會責任。

四是地方政府的“土地財政”。目前，我國一些城市的土地出讓金已占地方財政收入的很大比重。比如，北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，2009年北京通過招、拍、掛方式成交土地247宗，成交地塊面積1951萬平方米，成交金額928億元;土地出讓金收入占財政收入比重為45.9%。而2008年，北京僅成交地塊148宗，成交地塊面積1469萬平方米，成交金額503億元;土地出讓金收入占財政收入比重僅為27%。

另外，我國土地市場的“招、拍、掛”制度也存在缺陷，這種缺陷為具有資金優(yōu)勢的國有企業(yè)提供了高價拿地的契機。

四、目前解決國有企業(yè)“地王”問題的對策

解決國有企業(yè)“地王”問題的有效對策，是國有企業(yè)退出商品房市場，進入保障性住房市場。國有企業(yè)退出商品房市場，商品房價格上漲動力就會減弱，進而有利于商品房價格穩(wěn)定，也有利于抑制商品房市場泡沫;國有企業(yè)進入保障性住房市場，有利于增加保障性住房供給，滿足中低收入家庭對保障性住房的需要，改善民生，履行社會責任，維護國有企業(yè)形象。保障性住房對商品房具有替代性，替代越多，對商品房的需求就越少。隨著保障性住房數(shù)量的不斷增加，商品房價格就有可能走低。所以，增加保障性住房的供給，有利于在一定程度上抑制商品房價格過快上漲。

問題的核心是，國有企業(yè)退出商品房市場，進入保障性住房市場需要政策支持:

一是金融政策支持。國有企業(yè)進入保障性住房市場，政府應在金融政策上予以支持，政府應提供貼息貸款和優(yōu)先貸款等。同時，還應對購買保障性住房的中低收入家庭提供優(yōu)惠貸款。金融政策支持，既有利于國有企業(yè)的保障性住房供給，又有利于中低收入家庭住房條件的改善。

二是財政政策支持。國家財政應在資金上大力支持國有企業(yè)進入保障性住房市場，開發(fā)保障性住房;財政還應對購買保障性住房的中低收入家庭進行補貼;同時，國家還應制定稅收優(yōu)惠政策，為中低收入家庭購買保障性住房減免稅。

三是土地政策支持。為了降低保障性住房成本，進而降低保障性住房價格，使中低收入家庭能夠買得起保障性住房，國家作為土地所有者，應制定傾斜的土地供給政策，無償或低價向國有企業(yè)供給保障性住房用地，支持國有企業(yè)建設保障性住房。

值得注意的是，國有企業(yè)退出商品房市場，進入保障性住房市場需要嚴格監(jiān)管:

一是監(jiān)管國有企業(yè)的經(jīng)營行為。國有企業(yè)在保障性住房市場的經(jīng)營行為，與商品房市場的經(jīng)營行為完全不同。國有企業(yè)經(jīng)營保障性住房，是為了保障中低收入家庭能夠購買或租賃保障性住房，而不是追逐利潤最大化。因此，國有企業(yè)要自律其經(jīng)營行為，有關部門也要監(jiān)管國有企業(yè)的經(jīng)營行為，特別是監(jiān)管保障性住房的銷售對象、銷售價格或租賃價格，保證保障性住房銷售對象正確、銷售或租賃價格合理，“兌現(xiàn)”其社會責任;同時，還應監(jiān)管保障性住房的建設環(huán)境，以提高保障性住房的環(huán)境質量。

二是監(jiān)管國有企業(yè)的經(jīng)營范圍。國有企業(yè)進入保障性住房市場后，主要任務是承擔保障性住房的建設，增加保障性住房的供給。因此，有關部門要監(jiān)管其是否完全承擔保障性住房建設，防止其進入商品房市場。

三是監(jiān)管國有企業(yè)的資金使用。國有企業(yè)作為市場主體，可能會遵循市場經(jīng)濟的逐利規(guī)律使用資金，有關部門必須監(jiān)管其資金使用，保證其資金全部用于保障性住房的建設，防止挪作他用。如果監(jiān)管不到位，國有企業(yè)的資金使用就有可能偏離其保障性住房目標。國有企業(yè)要積極履行社會責任，正確使用資金。

四是監(jiān)管國有企業(yè)的保障性住房質量。國有企業(yè)建設保障性住房，不僅要追求保障性住房供給的數(shù)量，更要追求保障性住房的質量，為中低收入家庭提供優(yōu)質的保障性住房。在保障性住房的建設過程中，還應節(jié)能減排，保護環(huán)境，為非國有企業(yè)做出表率。有關部門要對國有企業(yè)建設的保障性住房質量進行嚴格驗收，要建立責任制，將責任細化到人。另外，還要監(jiān)管國有企業(yè)的投入產(chǎn)出狀況，盡可能以最小的投入，獲得最大的產(chǎn)出，盡可能降低保障性住房的價格。國有企業(yè)也要不斷提高開發(fā)建設水平，對自己負責，也對人民負責。

通過以上分析，我們認為，國有企業(yè)“地王”行為不僅是市場經(jīng)濟轉型過程中的特殊現(xiàn)象，更是國有企業(yè)作為“經(jīng)濟人”追求利益最大化的自利行為。這種爭當“地王”的行為，既損害了國有企業(yè)的形象，又背離了國有企業(yè)的社會責任。因此，需要采取與市場機制相吻合的調控渠道進行有效疏導，推動國有企業(yè)履行社會責任，維護商品房市場的健康發(fā)展。目前，中央政府已經(jīng)開始加大保障性住房的建設。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部披露，截至2010年8月末，全國保障性安居工程已開工410萬套，占年度計劃的70%。我們相信，國有企業(yè)退出商品房市場，進入保障性住房市場將會加快保障性住房建設和供給，更快解決低收入群體的住房需求。

注釋:

① 廣西新聞網(wǎng):去年我國住宅均價4474元/平方米，http://www.sina.com.cn. 2010年4月8日。

② 陰雪:《激進派之代表保利地產(chǎn) 09年拿地支出接近銷售額》，《第一財經(jīng)日報》2010年1月15日。

③《上半年全國“地王”頻現(xiàn)房地產(chǎn)成央企搖錢樹》，《香港文匯報》2009年8月9日。

④ 李紅兵:《北京樓市:危險游戲》，《財經(jīng)》2010年第9期。

⑤ 房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。國際上通用的房價收入比的計算方式是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。

作者簡介:年志遠，男，1956年生，吉林東遼人，經(jīng)濟學博士，吉林大學中國國有經(jīng)濟研究中心教授、博士生導師，吉林長春，130012;王水含，女，1982年生，吉林大學經(jīng)濟學院，吉林長春，130012。

(責任編輯 陳孝兵)