回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會主義建設(shè)的改革開放史。本書以豐富的筆觸，從多個層面來回眸中國房地產(chǎn)這段歷史進(jìn)程，以“得與失”之主題來梳理這段道路，尋找改革開放30年來中國地產(chǎn)變革的軌跡。

1998年7月3日，是中國住房制度改革的一個分水嶺。這一天國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，這個通知的下發(fā)成就了真正意義上的中國房地產(chǎn)市場。從這一天起，歷經(jīng)整整10個年頭的住房制度改革，從此進(jìn)入住宅建設(shè)市場化和住房消費貨幣化的新的一輪改革。

20年的積累探索后，中國的住房改革，終于在制度層面完成了徹底轉(zhuǎn)身。房地產(chǎn)業(yè)趕上了“千年等一回”的黃金時代。住房改革的旋律回蕩在整個華夏大地。實行了幾十年的計劃經(jīng)濟(jì)下的分房體制被徹底打破，房子作為一種可以自由買賣的商品出現(xiàn)在老百姓的生活中。這是我國住房制度改革歷史中劃時代的一個變革，而且隨著時間的推移，其意義將會顯得更為重大。

在后來的十年中，房地產(chǎn)一直是拉動經(jīng)濟(jì)成長的“火車頭”，也成了最具暴利氣質(zhì)的行業(yè)。有商業(yè)頭腦的企業(yè)家強(qiáng)烈地感受到巨大的市場需求和千載難逢的機(jī)會。于是，一大批專門從事住宅建設(shè)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運而生。1981年，北京成立首家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——北京市城市建設(shè)開發(fā)總公司，1992年以前成立的有39家。1992年到1993年之間成立的有204家。1994年到1998年成立的有340家。到2001年底，北京已經(jīng)有了985家房地產(chǎn)開發(fā)公司。那是房地產(chǎn)商掘金最迅速的年頭，誰都想在這華美的筵席中撈最后一桶金。

上一年，已經(jīng)“單飛”的“萬通六兄弟”之一的潘石屹，買下位于北京東三環(huán)口的紅星二鍋頭廠老廠址，他要開發(fā)一個“小型辦公、居家辦公”的現(xiàn)代商住樓，起了一個洋名叫“SOHO”。樓盤設(shè)計得很時尚，是當(dāng)時京城少有的簡約風(fēng)格。為了貸款，他想盡辦法找到一家大型國有銀行的支行行長，酒酣耳熱間，行長對他說:“我們有政策，規(guī)定不能與私人企業(yè)家見面。我們支行在1954年時給私人農(nóng)戶借錢去買驢，結(jié)果你知道怎樣嗎?他們沒有還錢?！迸耸俾牭竭@里也明白行長的態(tài)度了，一時頭大如斗。

樓市清淡，SOHO現(xiàn)代城推出后一直銷售萎靡，潘石屹特意請來曾經(jīng)在萬通廣場有過合作的香港人鄧智仁出任項目的總策劃。鄧智仁一開始信心十足，不曾想?yún)s事與愿違。盡管他絞盡腦汁，使盡百般手段，SOHO現(xiàn)代城的廣告和新聞日日見報，房子就是賣不動。到1998年11月，鄧智仁終于失去了耐心，跟潘石屹大吵一場后，心灰意冷地棄“城”而去。這個月，正是北京房地產(chǎn)銷售的淡季，潘石屹在公司內(nèi)部除了天天喊口號，也實在想不出什么高招來。就在這時，“風(fēng)水”突然變了。從11月下旬開始，冰冷的北京突然異乎尋常地?zé)崞饋?，現(xiàn)代城的銷售嗖嗖地上去了，最高的一天，賣了17套，成交額一下子就是3000萬元。這離鄧智仁棄現(xiàn)代城而去還不到20天。潘石屹的好日子就這樣憑空而降，好運從此一直持續(xù)至今。

房改政策帶來的好運不會只屬于潘石屹一人。

1998年，楊國強(qiáng)在廣州的碧桂園帝國開始建造。1999年廣州碧桂園開盤，在廣州市場首推全現(xiàn)樓帶豪華裝修的花園洋房，且社區(qū)配套、園林綠化同期交付。雖然房價定的很高，但購房者可以辦理按揭，對資格的審查也相當(dāng)寬松。這讓廣州人打破了春節(jié)不置業(yè)的傳統(tǒng)，3000套洋房別墅一個月內(nèi)被搶購一空。

同是這一年，朱孟依在廣州開發(fā)的樓盤也是賣得火爆，效益頗佳，凈資產(chǎn)收益率大幅提高。才使得合生創(chuàng)展得以在香港成功上市，每股發(fā)行價2.7元港幣，共發(fā)行2.5億股，一舉籌得資金6.7億元港幣。

如果說房改是一個強(qiáng)勁的刺激，它將所有人的需求推向市場，導(dǎo)致了居民購房需求的爆發(fā)，那么中央的一系列貨幣政策，則是增強(qiáng)了居民的購買力。此外，一些優(yōu)惠政策也起到了一定作用，如降低貸款門檻、降低利息、減稅等，對開發(fā)商的價格政策也相應(yīng)放開，鼓勵開發(fā)商隨行就市，真正意義上的市場自此形成。

事實證明，國家通過一系列改革和政策推動，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，顯著帶動了投資和消費兩大經(jīng)濟(jì)加速器發(fā)揮功用。1997年全國商品房銷售均價1997元/平方米，1998年商品房銷售均價為2062元/平方米，同比增長3.25%;1997年全國商品房成交量為9000萬平方米，1998年為1.2億平方米。同年，房地產(chǎn)行業(yè)的增加值占全國GDP的比重為4.16%，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了關(guān)鍵作用，解放了生產(chǎn)力，人民群眾的居住水平也得到了顯著提高。

還有一個值得我們關(guān)注的現(xiàn)象，眾多的房地產(chǎn)財富神話在1998年開始紛紛上演，可以說此后的10年，是房地產(chǎn)開發(fā)商掘金最迅速的年月，是讓房地產(chǎn)開發(fā)商連做夢都笑出聲的年代。房地產(chǎn)界是孕育中國富豪最多的一個領(lǐng)域。這并非戲言。2003年《福布斯》“中國內(nèi)地百名富豪榜”上，以房地產(chǎn)為業(yè)務(wù)的億萬富豪達(dá)35人之多。

在中國，房子曾經(jīng)長期屬于單位所提供的一項重要福利，福利分房制度幾乎一直貫穿了整個20世紀(jì)下半葉。人們衡量一個單位好與不好，福利往往是至為關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)之一。而在單位提供的諸多福利中，最為人們關(guān)注的就是房子。1998年，對于習(xí)慣了分配制的中國老百姓是最具教育意義的。從這一刻起，原先的福利分房制度徹底被斬斷，取而代之的是貨幣購買的市場經(jīng)濟(jì)模式，人們在哭、笑、怒、罵之余現(xiàn)實起來，房屋、樓價上升到中國人日常生活中最關(guān)心的層面。1998年也是中國兩種住房體制、兩種生活方式的分水嶺。

多年后的今天，當(dāng)重憶往事，對于當(dāng)年那段重要歷史時期內(nèi)發(fā)生的點點滴滴，許多親身經(jīng)歷過的人們?nèi)匀挥洃洩q新，用他們的話來說，一輩子都不會忘記。

1997年6月，帶著老婆女兒一起轉(zhuǎn)業(yè)的呂政，轉(zhuǎn)業(yè)到濟(jì)南某行政部門工作。在部隊里當(dāng)團(tuán)長的呂政當(dāng)時渴念的是一個溫暖的徹底屬于自己的家。雖然作為團(tuán)級干部，呂政在部隊住的是單獨小別墅，但那畢竟不是自己的家。

報到后，呂政一家三口，被安排住進(jìn)了位于經(jīng)緯四路的單位集體宿舍樓。分給呂政的，是一個東西朝向筒子樓里的20平方米的單間，人均面積不到7平方米。

呂政想，這只是暫時的，以后肯定能分到大房子。不料他上班不到半年，就聽到市里從1998年1月1日起就取消福利分房的消息。山東是全國第一個宣布實行住宅商品化的省份。

他頓時為自己的轉(zhuǎn)業(yè)感到后悔。

呂政一直在笑著回憶，可是往事里不無酸楚——

烈日炎炎的酷暑，傍晚回家收衣服，發(fā)現(xiàn)衣服上全是星星點點的黑色。仔細(xì)一看，原來因為太陽一天到晚的暴曬，房檐上的瀝青被曬融化了滴下來。

寒風(fēng)凜冽的嚴(yán)冬，在廚房做好飯菜，穿過長達(dá)30米的長長走廊后，早已涼了。

就在呂政以為分房無望時，幸運卻在一年后突然降臨了。1998年年底，局里決定進(jìn)行最后一次福利分房，改善職工的居住條件。呂政欣喜若狂，因為當(dāng)時福利分房已被取消。能趕上最后一班車，自然是再好不過的事。

多年以后，呂政還在慶幸，“我運氣好，趕上了好時候!國家政策好，但也要單位效益好，有實力，還得領(lǐng)導(dǎo)愿意為職工著想?！彼f和他一起轉(zhuǎn)業(yè)的很多戰(zhàn)友，都沒有趕上這最后一班車。

呂政一家成為搭上“末班車”的一批幸運戶。

10年只是歷史長河中的一瞬間，卻足以讓一個盛年男子開始?xì)舛ㄉ耖e，感知天命。

一紙文件，結(jié)束了無數(shù)人福利分房的指望。面對政策，有人為搭上末班車而歡呼雀躍，有人抱怨生不逢時，個中歡喜哀愁，盡含人生百味。

在南京市鼓樓區(qū)某小學(xué)當(dāng)語文老師的常樂樂，是個既漂亮又愛笑的姑娘。可當(dāng)她聽到今后不再分福利房的消息，竟然哭了。她覺得很失落，很迷茫，“我剛到學(xué)校的時候，校長曾指著學(xué)校后邊的一塊空地說，3年后，這里就是你們的房子。當(dāng)時很高興，從來沒有想過自己要買房子?，F(xiàn)在國家不分房了，我自己哪有錢買啊?”

全國大大小小的單位都爭先恐后地?fù)尨罡＠址康摹澳┌嘬嚒?。一時間各單位搶購住房風(fēng)起。很多來不及自己建設(shè)福利房的單位全部在市場上團(tuán)購商品房分給職工，有的單位一買就是上百套，甚至數(shù)百套。一向供大于求的樓市需求突然陡增，出現(xiàn)了前所未有的“繁忙”景象。在北京，三環(huán)之內(nèi)的商品房很快被各單位一搶而空。廣州老八區(qū)住宅的成交量比1996年增加了近1.5萬平方米，房價也順勢上升，達(dá)到5615元/平方米，比1996年漲了483元。

為了搭上福利分房的“末班車”，很多人開始想方設(shè)法做最后沖刺，甚至連婚姻這種前因后果的程序都打亂了，福利分房成了“閃電式”結(jié)婚的催化劑。

“就為了趕房改末班車，我才被迫結(jié)婚?！碧崞鸱扛?，鄒小偉笑著說道。鄒小偉是土生土長的廣東湛江人，工作后一直與父母住一起。由于單身，單位的福利分房一直輪不上他。到了1998年，聽說福利分房要取消了，今后單位不再分房。當(dāng)時才27歲的鄒小偉，和現(xiàn)在的妻子才剛認(rèn)識百余天，根本沒想馬上結(jié)婚。可他不斷看到周邊不少同事都在爭分奪秒“搶房”:有的還沒女朋友，就立刻到鄉(xiāng)下相親找了個女孩結(jié)婚;有的結(jié)婚沒幾年，已經(jīng)分過一套房子的，聽說30歲以上的大齡單身青年也可以享受房改待遇，立刻與另一半“假離婚”，然后“凈身出戶”，再在單位申請一套;還有的為了能分到房子，就向領(lǐng)導(dǎo)送禮。#8943;#8943;

鄒小偉看到后，也非常心動，心想:房子是他的一輩子的事，以他當(dāng)時每個月一千元左右的收入，要到市場上買一套房，簡直比登天還難，錯過了這村就沒這店了。于是，他與當(dāng)時的女友一商量，決定“為了房子”而結(jié)婚。于是鄒小偉一邊籌辦婚禮，一邊向單位按程序申請房改房。終于，在兩人拿到結(jié)婚證兩個月后，鄒小偉也如愿以償拿到了一套七十多平方米的房子?！俺ノ覀兊墓g抵的房款加上房子本身的折舊費，這套房我們只花了3700千元就拿到了?！?鄒小偉說，當(dāng)時按照市場價格，一套這樣的房了要二十多萬元呢。

任何一項改革都擺脫不了“中國特色”。

盡管前有國發(fā)23號文吹響終結(jié)福利分房的號角，后有國發(fā)10號文提供實施方案，但實際上福利分房的末班車并沒有在1998年駛?cè)虢K點。

在購買了自己的住房兩年之后，北京某事業(yè)單位28歲的職工李輝有些后悔了。那是在1998年底，只有5年工齡的小李眼看在本單位“最后一次福利分房”中無望，在女友的嗔怪下，一狠心在北京經(jīng)濟(jì)適用房的樣板——回龍觀小區(qū)購買了經(jīng)濟(jì)適用房。盡管位置偏遠(yuǎn)，但是小區(qū)規(guī)劃完整，且單位售價不高，才2000多元。女友很滿意，同事們也對他小小年紀(jì)就當(dāng)上了“業(yè)主”很是艷羨?？墒菦]想到，福利分房的“末班車”了猶未了，在市區(qū)好得多的地段，有些單位各種方式的建房、“分房”仍在繼續(xù)。新建的房子向職工出售時大大低于市價。相比之下，當(dāng)初搶購場面頗為火爆的天通苑、回龍觀的房子在二級市場的售價反而時有貶抑。

這不僅僅是北京市特有的現(xiàn)象，而是今天全國范圍內(nèi)現(xiàn)實的縮影。然而，改革的實踐并未能按照理論的設(shè)計運行，在相當(dāng)長的時間里，各種準(zhǔn)福利性質(zhì)的“分房”又改頭換面地登上了歷史舞臺。

一種由單位在自有土地上建設(shè)，并以低于市場價格的低價售給內(nèi)部職工的房子，當(dāng)事單位都稱之為“單位自建經(jīng)濟(jì)適用房”;但有房產(chǎn)商認(rèn)為，在此面具之下，是一張“福利分房”的老面孔。專家指出，從1998年以來，官方的政策始終為這種住房“留有口子”。改革設(shè)計者在提出住房貨幣化目標(biāo)的同時，即提出可以“發(fā)展集資建房和合作建房”，以保證大多數(shù)中低收入家庭的住房需求。

始料未及的是，這個善良愿望卻在政策的不斷演變中，開始被不斷膨脹的部門利益所置換，發(fā)展成后來的“準(zhǔn)福利房”。至2003年，不同種類的以經(jīng)濟(jì)適用住房名義報批立項、由單位自行建造并定向出售的住房，竟逐漸形成一個規(guī)模。