主政者已經(jīng)意識到土地交易帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長不可持續(xù)，如何在挖到第一桶金之后讓資金滾動(dòng)起來，建立一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的模式已經(jīng)成焦點(diǎn)

《財(cái)經(jīng)》記者 寇博

3月20日的海南博鰲國際旅游論壇，再次點(diǎn)燃了世界對這個(gè)中國最南端海島的熱情。

這是繼今年1月國務(wù)院44號文件批準(zhǔn)把海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略后，海南的又一次高規(guī)格國際營銷。人們的視線終于被從年初海南房地產(chǎn)業(yè)的夸張表演拉回到了“旅游”和與之相關(guān)的“服務(wù)業(yè)”上。

然而，資本的逐利天性決定了無論是旅游業(yè)還是更為高級的服務(wù)業(yè)，都繞不開與房地產(chǎn)的“親密關(guān)系”。這個(gè)從籌備建省到現(xiàn)在還不滿30年，卻已經(jīng)歷過三次潮起潮落風(fēng)云變幻的海島，此番是否能夠冷靜而成熟地繞過房地產(chǎn)投機(jī)這第一叢暗礁，在正確航道上行駛得更遠(yuǎn)一些?

規(guī)避泡沫

2001年，海南改革發(fā)展研究院院長遲福林最早提出了建設(shè)海南國際旅游島的動(dòng)議。近十年醞釀后，海南終于在2009年年末迎來了一次重大發(fā)展機(jī)遇。對于建設(shè)國際旅游島的總體目標(biāo)，遲福林說:“在于擴(kuò)大旅游業(yè)開放，推進(jìn)海南以旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。”

而令所有人始料未及的是，政策甫出，瘋狂的房價(jià)搶奪先聲，狂熱的表演讓?shí)u內(nèi)其他一切黯然失色——醫(yī)療、教育、金融這些與旅游業(yè)相輔相成的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心內(nèi)容幾乎無人問津，人們盯著的只有三級跳式的房價(jià)。

據(jù)報(bào)道，在最為狂熱的1月，短短幾周島上旅游區(qū)內(nèi)新建商品房價(jià)格平均上漲幅度高達(dá)50%，類似海景房十天飆漲70%的“神話”比比皆是。

在2009年寬松的貨幣政策和大量民間游資涌動(dòng)的大環(huán)境下，被爆炒的國際旅游島概念令海南在4000億“熱錢”的蜂擁勢頭下突然間無處藏身。

在愈演愈烈的房地產(chǎn)投機(jī)勢頭前，海南省政府不得不當(dāng)機(jī)立斷，相繼出臺“兩個(gè)暫停”和海南版“國十一條”，暫時(shí)遏制了房子的瘋狂蔓延。

海南人對房地產(chǎn)泡沫異常敏感。以房地產(chǎn)投機(jī)為主的短期資本活動(dòng)曾造就了海南迄今為止最高的增長速度，但同時(shí)也創(chuàng)造了最慘痛的經(jīng)濟(jì)下滑。

2009年中國的GDP增長為8.7%，海南省高出全國3個(gè)百分點(diǎn)。國際旅游島概念的炒作和突然升溫的房地產(chǎn)投資和銷售對此“功不可沒”。接下來的問題是，如何能駕馭這種快速上升的勢頭，進(jìn)而將其轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期增長?

中銀國際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、海南省政府顧問曹遠(yuǎn)征在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，海南此番應(yīng)該能夠避免重蹈20年前的那次覆轍。

在曹遠(yuǎn)征看來，這次的房地產(chǎn)熱并未形成泡沫。上一輪房地產(chǎn)投機(jī)以寫字樓為主，沒有真實(shí)的需求支撐，而這一次以商品房為主，有需求支撐，雖然主要來自島外。而除需求因素外，上一次房地產(chǎn)業(yè)大量依賴金融資本，杠桿率過高，而這一次無論是投資客還是投機(jī)客多以現(xiàn)金支付為主，其潛在的不良影響在于抬高了旅游業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成本，但并不足以對海南的經(jīng)濟(jì)造成致命性打擊。

此外，曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展是支撐海南實(shí)現(xiàn)快速穩(wěn)定增長的內(nèi)在動(dòng)因。中國經(jīng)濟(jì)30年的高速增長和居民收入的普遍提高，為旅游商品化創(chuàng)造了巨大的需求和動(dòng)力，適逢中央提出調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級的宏觀政策機(jī)遇，海南此番明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向正當(dāng)其時(shí)。

相應(yīng)地，海南自身也具備了一定條件。曹遠(yuǎn)征分析說:“經(jīng)過20年的發(fā)展和積累，海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨于合理，并且地方財(cái)政已經(jīng)具備自給自足的實(shí)力，在這個(gè)時(shí)候提出大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和政府財(cái)政收入作為支撐的。這與前兩次產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、地方財(cái)力微弱的情況大為不同，這個(gè)基礎(chǔ)決定了地方政府可以不必迫于短期土地財(cái)政的壓力而擁有選擇中長期規(guī)劃的余地，對合理引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用?！?/p>

2009年海南省三產(chǎn)比例為28.1∶26.9∶45，全年服務(wù)業(yè)完成增加值741.2億元，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)51.6%，所創(chuàng)造的地方稅收占地稅總收入55.4%。

不過，據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告(2009)》指出，盡管海南的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對優(yōu)勢，但卻存在突出的結(jié)構(gòu)矛盾。海南的第三產(chǎn)業(yè)并非建立在工業(yè)化的基礎(chǔ)上，居主導(dǎo)地位的是傳統(tǒng)的交通運(yùn)輸郵政業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)。

這些行業(yè)中，大部分服務(wù)業(yè)是屬于生產(chǎn)率相對低下的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，而金融、房地產(chǎn)、文化、教育、科研、技術(shù)服務(wù)等新型服務(wù)業(yè)僅占第三產(chǎn)業(yè)的22.82%左右。因此，以國際旅游業(yè)帶動(dòng)新型服務(wù)業(yè)應(yīng)是海南未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

規(guī)劃糾偏

“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不僅是旅游業(yè)，旅游業(yè)也不僅是房地產(chǎn)。”曹遠(yuǎn)征強(qiáng)調(diào)。突如其來的房地產(chǎn)熱引發(fā)了對海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展方向偏移的隱憂。在2010年伊始的海南島，房地產(chǎn)和旅游業(yè)，一個(gè)是短期資本投機(jī)的標(biāo)的，一個(gè)是實(shí)現(xiàn)長期增長的引擎，如何協(xié)調(diào)這兩個(gè)“歡喜冤家”的關(guān)系，正考驗(yàn)著海南各級主政者的智慧。

盡管有學(xué)者反對將房地產(chǎn)業(yè)作為海南發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，海南省副省長姜斯憲在博鰲國際旅游論壇上還是多次重申房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用。資料顯示，2009年海南房地產(chǎn)投資總額為287.9億元，同比增長44.3%;同期全省固定資產(chǎn)投資總額達(dá)1002.5億元，預(yù)期增長12%，實(shí)際增長41.4%。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的28.7%。

“當(dāng)務(wù)之急在于政府要通過制訂全面、科學(xué)且具有遠(yuǎn)見的規(guī)劃調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，讓其服務(wù)于海南國際旅游島建設(shè)的總體目標(biāo)。”曹遠(yuǎn)征說。

海南省委書記衛(wèi)留成在總結(jié)上一次海南房地產(chǎn)泡沫成因時(shí)談到一條，“當(dāng)時(shí)全省的規(guī)劃和各市縣的規(guī)劃都沒有做好?！?/p>

做好規(guī)劃，僅僅靠省一級政府是不夠的，還需要從市縣到鄉(xiāng)各級政府的配合?！昂Ｄ嫌?8個(gè)市縣，如果不能做到統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理，在現(xiàn)行的土地制度和事權(quán)、財(cái)權(quán)不匹配的財(cái)稅制度下，18個(gè)市縣各自為政，個(gè)個(gè)都有賣地的沖動(dòng)，很容易就會造成重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)，嚴(yán)重的會導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)泡沫和經(jīng)濟(jì)的無序發(fā)展?！边t福林對《財(cái)經(jīng)》記者說。

雖然規(guī)劃先行的理念受到越來越多的認(rèn)可，但規(guī)劃的執(zhí)行仍然是個(gè)大問題。“所以說要立法，海南要充分利用好中央給予的地方特別立法權(quán);此外，應(yīng)加快出臺物業(yè)稅?！边t福林說。

目前正在國家發(fā)改委審批中的《海南國際旅游島發(fā)展規(guī)劃綱要》提出，海南擬將該省規(guī)劃為北部、南部、中部、東部海岸、西部以及海洋組團(tuán)等六大功能組團(tuán)，以便突破現(xiàn)有行政區(qū)劃限制和條塊分割的體制障礙。

遲福林對《財(cái)經(jīng)》記者解讀上述動(dòng)議時(shí)說，“海南本來就不大，現(xiàn)在的18個(gè)市縣加一個(gè)農(nóng)墾的區(qū)域行政格局劃分太細(xì)，行政成本高昂。重新劃分行政區(qū)劃后，有利于在各功能組團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃和管理?！彼嘈旁趪H旅游島建設(shè)的契機(jī)下，3年-5年海南就會在行政管理體制改革上有所突破，“海南完全有能力再次成為體制改革的樣本?！?/p>

然而，組團(tuán)內(nèi)的統(tǒng)一規(guī)劃必然涉及對既有利益格局進(jìn)行調(diào)整，這又將是一個(gè)各方博弈的過程?！澳壳?，各市縣一面對新規(guī)劃持觀望態(tài)度，一面積極行動(dòng)開發(fā)和鞏固新的優(yōu)勢以便在未來的調(diào)整中持有更多籌碼?！币晃坏胤焦賳T對《財(cái)經(jīng)》記者說。

全民開發(fā)

在距三亞40分鐘車程的陵水縣匯集了海南近年來最負(fù)盛名的清水灣、香水灣、福灣等地產(chǎn)項(xiàng)目。

隨著這些大項(xiàng)目的進(jìn)入，縣財(cái)政收入突飛猛進(jìn)，2009年達(dá)到3.835億元，同比增長65.27%;地方財(cái)政基金預(yù)算收入完成1億元，同比增長20.39%。在“國際旅游島”概念持續(xù)升溫的背景下，陵水的土地和項(xiàng)目更是炙手可熱。

地方主政者也已經(jīng)意識到土地交易帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長不可持續(xù)，如何在挖到第一桶金之后讓資金滾動(dòng)起來，建立一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的模式已經(jīng)成為他們最關(guān)注的焦點(diǎn)。“現(xiàn)在根本不差錢，急缺的是夠得上‘國際’標(biāo)準(zhǔn)的好項(xiàng)目!”陵水的一位官員說。

面臨短期投機(jī)將給地方經(jīng)濟(jì)造成的巨大潛在風(fēng)險(xiǎn)，縣政府一方面強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃，對手中已經(jīng)不多的土地儲備資源，嚴(yán)格控制用途，好鋼用在刀刃上;另一方面，利用手中的項(xiàng)目審批權(quán)與握有土地使用權(quán)的開發(fā)商反復(fù)博弈，以使其商業(yè)形態(tài)符合地方的中長期發(fā)展需要。

曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，海南建設(shè)國際旅游島的綜合示范意義在于探索一條現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的結(jié)合之路，“現(xiàn)代旅游業(yè)一定是富民工程。它強(qiáng)調(diào)全民參與，共同致富，分享改革成果。要加強(qiáng)對農(nóng)民的教育、培訓(xùn)，加強(qiáng)對農(nóng)家樂和導(dǎo)游的監(jiān)管，加強(qiáng)微型金融服務(wù)，調(diào)動(dòng)老百姓的積極性，鼓勵(lì)自主創(chuàng)業(yè)。”

陵水縣新村鎮(zhèn)的黃姓書記現(xiàn)在就忙于應(yīng)付治下百姓的“創(chuàng)業(yè)熱情”，“人人都有自己的小算盤，農(nóng)民也會在國際旅游島建設(shè)里找機(jī)會，他們來找我的也很多，要求給孩子安排就業(yè)的、想經(jīng)營些買賣的……” 黃的經(jīng)驗(yàn)是，在跟開發(fā)商打交道時(shí)盡量帶著村民“一起玩”。

去年新村鎮(zhèn)順利完成清水灣項(xiàng)目8000畝的征地工作，沒有發(fā)生一起上訪事件。

業(yè)內(nèi)人士建議，海南還可借鑒臺灣發(fā)展旅游民宿的經(jīng)驗(yàn)。

早已名揚(yáng)島外的臺灣旅游民宿就是專門以鄉(xiāng)村為開發(fā)對象設(shè)計(jì)的休閑旅游產(chǎn)品，它依托自然風(fēng)景、少數(shù)民族文化和農(nóng)產(chǎn)資源，以簡單的食宿接待、提供鄉(xiāng)村觀光、特色農(nóng)產(chǎn)品或少數(shù)民族歌舞表演為基本形態(tài)。

民宿滿足了游客想要體驗(yàn)真正臺灣地方風(fēng)情的需求。宜蘭、花蓮等地的農(nóng)莊民宿甚至成了當(dāng)?shù)赜^光的賣點(diǎn)。

據(jù)臺灣民宿協(xié)會全聯(lián)會2008年統(tǒng)計(jì)，全島擁有民宿經(jīng)營者3000家。當(dāng)年接待游客約500萬人次，經(jīng)營收入折合人民幣約10.6億。