二次調(diào)控

「限購(gòu)、限外、限貸和限價(jià)」，幾乎成為地方落實(shí) 9#8226;29「二次調(diào)控」政策的四大招式。首次購(gòu)房首付最低也要三成、第三套房停貸、限制購(gòu)房套數(shù)等是「二次調(diào)控」力度最大的政策。

自4月中旬以來(lái)，樓市在「史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策」下，似乎因循此前調(diào)控一定的抗性，久久維持量跌價(jià)滯。這也使得市場(chǎng)內(nèi)流淌著濃濃的「賭博」意味。賭調(diào)控政策不長(zhǎng)久抑或是樓市將迎來(lái)新一輪反彈。9#8226;29「二次調(diào)控」政策應(yīng)勢(shì)而出臺(tái)。

「限購(gòu)、限外、限貸和限價(jià)」，幾乎成為地方落實(shí)9#8226;29「二次調(diào)控」政策的四大招式。大陸目前已有11個(gè)大城市出臺(tái)住宅實(shí)施限購(gòu)令，分別是:北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、寧波、福州、廈門、三亞、廣州。

首次購(gòu)房首付最低也要三成、第三套房停貸、限制購(gòu)房套數(shù)等是「二次調(diào)控」力度最大的政策。調(diào)查顯示，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，拉低或者穩(wěn)定房?jī)r(jià)的預(yù)期是主流。

誤傷剛需

「二次調(diào)控」出臺(tái)后，深圳、上海、南京、杭州、廣州等地先后出臺(tái)落實(shí)細(xì)則。在期待嚴(yán)厲政策對(duì)高房?jī)r(jià)形成抑制之餘，一些剛需族也對(duì)首套房首付門檻提高至三成表達(dá)了被「誤傷」的抱怨。同時(shí)，限購(gòu)政策也引發(fā)購(gòu)房導(dǎo)向傾向於一步到位。剛需一族在買房時(shí)就要有很長(zhǎng)一段時(shí)間的居住需求，調(diào)查顯示，市場(chǎng)內(nèi)實(shí)用型、低總價(jià)的大戶型受到剛性需求者的追捧。

簽約率銳減退房潮隱現(xiàn)

從北京實(shí)行「限購(gòu)令」實(shí)施5個(gè)多月的時(shí)間來(lái)看，短期由於政策限制投資客，以及對(duì)購(gòu)房者心理的影響，引發(fā)了一輪觀望潮。而對(duì)於部分投資者來(lái)說(shuō)，目前的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已經(jīng)讓很多人心生疑慮，但是在熱銷樓盤的現(xiàn)場(chǎng)，投機(jī)者依然在「限購(gòu)令」和「限貸令」之間鉆空子。

在十一之后，銀行貸款的審批變得異常嚴(yán)格，大量在9月認(rèn)購(gòu)的客戶中，不能達(dá)到銀行貸款條件或者首付需要提高的客戶，至少占同期成交量的1/3，加上二次調(diào)控出臺(tái)后還有些客戶抱著僥幸心理?yè)岅P(guān)突圍，「近期絕大部分在售項(xiàng)目將面臨史上最大規(guī)模的退房潮」。

據(jù)熒燦地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，十一之后幾天，要求退房的二手房客戶增加，進(jìn)入糾紛狀態(tài)的合同已經(jīng)占到總數(shù)的7.5%，比節(jié)前翻了一番，其中八成是購(gòu)房者提出來(lái)的。

而據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從9#8226;29「二次調(diào)控」以來(lái)，北京商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了在供應(yīng)增加的情況下簽約率急劇下降的現(xiàn)象。二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)也依舊是量?jī)r(jià)齊跌，據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月上旬二手房總成交量為1948套，相比9月上旬5322套，下調(diào)了63.4%;二手房均價(jià)也一改9月出現(xiàn)的上漲勢(shì)頭，價(jià)格出現(xiàn)輕微下調(diào)，從18180元/平米下調(diào)0.6%。

移民城市殺傷力最重

開(kāi)發(fā)商敏銳地感受到新政的威力開(kāi)始發(fā)揮。一家總部位於深圳的國(guó)企開(kāi)發(fā)商的策劃總監(jiān)表示，新政來(lái)得有些突然，導(dǎo)致他們?cè)?0月5日房交會(huì)上基本沒(méi)有來(lái)得及做什麼優(yōu)惠和打折活動(dòng)，「大多數(shù)同行都如此」。而購(gòu)房者方面，除了一些因?yàn)楸恍抡拗瀑?gòu)買的客戶外，相當(dāng)大比例的客戶暫時(shí)採(cǎi)取觀望態(tài)度。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，10月8日開(kāi)始，深圳單日成交期房跌至118套，9日更是大跌至53套，至今跌勢(shì)不減。深圳是座移民城市，特區(qū)三十年，有當(dāng)?shù)貞艨诘娜藬?shù)不到1/10，對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，這種以戶籍限購(gòu)的威力比北京、上海要大得多，是深圳目前對(duì)樓市「最具殺傷力」的政策。雖然國(guó)慶期間深圳樓市創(chuàng)下巨額成交量，但隨著調(diào)控的威力顯現(xiàn)，深圳新房成交量驟減，盡管目前價(jià)格還未出現(xiàn)下降，但預(yù)計(jì)下一步將出現(xiàn)量跌價(jià)跌。

投資客離場(chǎng)捨不得

上海樓市新政抑制投機(jī)和投資的目標(biāo)是不言而喻的。「限購(gòu)一套」和差別化的信貸政策必然會(huì)影響到多套投資的需求，影響到手中現(xiàn)金略遜的投資者。

溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文對(duì)媒體表示，房地產(chǎn)二次調(diào)控效果立竿見(jiàn)影，不少人再次陷入觀望，還要觀察一下政策出臺(tái)后的市場(chǎng)反應(yīng)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海預(yù)言，樓市投機(jī)客和炒房者將會(huì)恐慌性出逃。

然而，抑制投資的效果究竟有多大，恐怕還需要加以時(shí)日進(jìn)行觀察。據(jù)報(bào)道，上海星河灣開(kāi)盤首日，現(xiàn)場(chǎng)就出現(xiàn)了不少「浙C」牌照的車輛，「浙C」正來(lái)自於投資客天下聞名的浙江溫州。

或?qū)o(wú)法辦房產(chǎn)證

有的城市由於個(gè)別購(gòu)房人超出當(dāng)?shù)匾?guī)定的家庭限購(gòu)套數(shù)，引起了一些經(jīng)濟(jì)和法律糾紛，給購(gòu)房人帶來(lái)了重大風(fēng)險(xiǎn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)佈風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購(gòu)房人及時(shí)了解調(diào)控政策，避免由於違反限購(gòu)套數(shù)，導(dǎo)致無(wú)法辦理合同備案或房地產(chǎn)登記的情況發(fā)生。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)如實(shí)準(zhǔn)確申報(bào)家庭組成情況及住房情況，不要輕信房屋銷售人員、經(jīng)紀(jì)人員所謂的「規(guī)避建議」或「幫助規(guī)避」的承諾，更不要採(cǎi)用假證件、假材料等方式購(gòu)買住房，防止因申報(bào)情況與實(shí)際不符導(dǎo)致不能辦理房地產(chǎn)登記等現(xiàn)象的發(fā)生。