「交易前沿#8226;買樓常見糾紛」系列報(bào)道之一

本案原告購房后發(fā)現(xiàn)窗外有高墻阻擋視線，對(duì)於此嚴(yán)重影響居住感受的情節(jié)，開發(fā)商簽約時(shí)沒有提示告知，在沙盤模型中也未展示，購房者要求撤消合同還是有希望的，購房者也可以視舉證等案件具體情況考慮訴請(qǐng)要求降低房價(jià)。但本案中原告提出的理由是購買房屋與樣板房不一致，屬訴訟策略不當(dāng)，以此理由起訴，很難說服法官撤消合同。

糾紛由來

不久前，王女士看中上海某住宅，在售樓處看了小區(qū)沙盤模型并參觀了樣板房。不久后他們與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，房屋總價(jià)款88萬餘元(人民幣，下同)。

房屋竣工后按約驗(yàn)房時(shí)，他們發(fā)現(xiàn)該房屋的朝南次臥窗前有一堵高墻擋住視線，無法看到窗外景觀。為此他們非常不滿，認(rèn)為房產(chǎn)公司事先沒有告知這一情況，購房時(shí)沒有讓其在室內(nèi)看實(shí)房，是欺詐和隱瞞行為。於是王女士向房產(chǎn)公司發(fā)出一份「退房申請(qǐng)」，提出因房屋與樣板房朝南次臥窗戶不一致，要求撤銷雙方簽訂的購房合同，返還房款。經(jīng)與房產(chǎn)公司多次協(xié)商退房無效的情況下，王女士向法院起訴，要求撤銷雙方簽訂的商品房預(yù)售合同，被告返還原告購房款88萬餘元，并賠償相應(yīng)利息損失。

房產(chǎn)公司認(rèn)為，在購房時(shí)施工單位尚未將房屋的鑰匙交接，故無法帶買房者到房屋內(nèi)部實(shí)房驗(yàn)看;而且雙方簽訂的是預(yù)售合同，不實(shí)房驗(yàn)看所購房屋并不違反有關(guān)規(guī)定。因此，被告并不存在欺詐的行為。

專家說法

因?yàn)轭A(yù)售商品房制度的存在，購房者在參照樣板房的標(biāo)準(zhǔn)買房后，常常會(huì)在拿到實(shí)房后發(fā)現(xiàn)「出入」，從而引發(fā)糾紛。

上海某事務(wù)所的胡律師表示，根據(jù)《合同法》第五十四條，三種情況下當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷已經(jīng)簽署的合同:一是因重大誤解訂立的;二是在訂立合同時(shí)顯失公平的。另外，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

根據(jù)一般人的理解，在一個(gè)樓盤中，每一套房屋在樓層、房型、朝向、室外景觀上總存在差異，樣板房僅僅是對(duì)樓盤中某一特定房間進(jìn)行精裝修后作出展示，供購房人參考;并不代表購房人將要購買的其他房屋也完全與此相同。購房人需要根據(jù)規(guī)劃圖、設(shè)計(jì)圖等，并到實(shí)地查看后再做出購房決定。即使是房產(chǎn)公司提供的小區(qū)模型或房型圖，也不能視作是合同的一部分，除非是在合同中有明確約定。

本案中，王女士作為原告撤銷合同，便負(fù)有舉證責(zé)任，證明上述合同有可撤銷的三種情況存在。而「次臥窗前有高墻阻擋視線，無法看到窗外景觀，與購房時(shí)所見的樣板房不一致」這一事實(shí)，顯然不適用訂立合同時(shí)顯失公平的規(guī)定，房產(chǎn)公司也沒有脅迫、乘人之危的情況。

這對(duì)夫婦在購房時(shí)可以查看小區(qū)規(guī)劃圖，而房屋預(yù)售時(shí)，房屋的大致輪廓已存在，他們即使無法進(jìn)入在建房屋的室內(nèi)，也可以觀察房屋的外觀來確定是否購房。原告認(rèn)為購房合同存在重大誤解是非常牽強(qiáng)的，而且也沒有舉證證明房產(chǎn)公司有作出虛假介紹或者故意隱瞞、欺詐的事實(shí)，要求撤銷合同沒有事實(shí)依據(jù)。

從另一個(gè)角度來看，如果購房者都能以自己所購房屋與樣板房不一致為由撤銷合同，那麼，所有合同都將處於不確定的狀態(tài)，不利於維護(hù)交易的穩(wěn)定，這將增加交易的成本;而這些成本，最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的頭上。

當(dāng)然，如果存在合同可撤銷的條件，購房人也不要輕易放棄權(quán)利。根據(jù)合同法第五十五的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)，撤銷權(quán)滅失，這一年在法律上是除斥期間，不適用訴訟時(shí)效中止或中斷的規(guī)定。另外，具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示，或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)，撤銷權(quán)也將消失。所以，行使撤銷權(quán)一定要及時(shí)。

另外，如果購買的是全裝修房，購房人還可以要求將樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)作為合同內(nèi)容明確約定，這樣，在將來因?yàn)檠b修質(zhì)量與房產(chǎn)公司發(fā)生糾紛時(shí)，樣板房將作為法院證據(jù)參照判案，增加勝訴的可能。

處理結(jié)果

法院認(rèn)為，原、被告雙方對(duì)該房屋朝南次臥窗戶與樣板房不一致均沒有異議。但根據(jù)常理，在雙方?jīng)]有明確約定樣板房應(yīng)與購買房屋完全一致的情況下，樣板房僅是作為買賣房屋時(shí)的參考，應(yīng)當(dāng)允許樣板房與所購房屋因樓層、位置等不一致而有差異，原告對(duì)這些差異應(yīng)當(dāng)有合理的預(yù)見。

在原告購房時(shí)，該房屋的外部現(xiàn)場已經(jīng)明確，如果原告在購房時(shí)能對(duì)房屋窗戶的外部充分進(jìn)行觀察，就可以發(fā)現(xiàn)所稱的問題。被告提供的「鑰匙交接確認(rèn)單」也顯示，房產(chǎn)公司直至驗(yàn)收后才取得該房屋所有樓層的鑰匙。原告并不存在重大誤解或被被告欺詐的事實(shí)，因此，王女士要求撤銷與房產(chǎn)公司簽訂的房屋預(yù)售合同的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。