“十二五”期間，除78家央企完成房地產(chǎn)輔業(yè)剝離外，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企也將兼并重組到5至10家。決策層及國資委顯示了決心，但路徑并不明朗

《財(cái)經(jīng)》記者 李緯娜 慈冰

4月16日，深圳的氣溫從28攝氏度陡降至13攝氏度，而某非地產(chǎn)主業(yè)央企下屬房地產(chǎn)公司近萬名員工的心情，也正如這場突如其來的冷空氣，寒冷而又讓人措手不及。

未來一段時(shí)間，公司的去留以及個(gè)人的命運(yùn)將成為這些員工心頭巨大的疑問。

一個(gè)月前，在決策層已經(jīng)明確表態(tài)維持合理房價(jià)的背景下，央企卻頻摘“地王”，引來政府高層的直接過問。

國資委閃電下達(dá)“房地產(chǎn)退出令”，決定將78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)清退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，涉及子公司227家，約占央企全部三級(jí)以上房地產(chǎn)企業(yè)六成。

國資委公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊資產(chǎn)總額達(dá)6607億元，銷售收入2209億元，凈利潤200億元。其中，涉及退出的78家央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入為331億元，占比15%;利潤為12億元，占比6%。

“退出令”雖事出偶然，內(nèi)容卻系舊調(diào)。幾年來類似政策已出臺(tái)過三次，可每次執(zhí)行力度都幾乎為零，央企照例在房地產(chǎn)市場長袖善舞，并一次又一次將地價(jià)推至頂點(diǎn)。一位央企控股房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說，“現(xiàn)在大的方向沒定，具體情況也不好說?！?/p>

接近國資委人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，目前，上述78家央企均明確表態(tài)“要退出”。不過，國資委仍處在對(duì)各家央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的調(diào)查摸底階段，“還沒有制定具體操作時(shí)間表。”

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，鑒于涉退央企下屬房地產(chǎn)公司及項(xiàng)目的復(fù)雜性，此次退出主要指不再涉足商業(yè)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但企業(yè)的退出路徑目前尚不明朗。不過，國資委傾向于在招拍掛、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、無償劃轉(zhuǎn)三種方式中選擇，全部退出時(shí)間定在三至五年內(nèi)。

國資委的“猛藥”

風(fēng)暴突然來臨是在3月17日晚。國資委主任李榮融接到了決策高層電話，直接過問央企頻拿地王一事。

當(dāng)時(shí)，全國兩會(huì)結(jié)束僅3天時(shí)間，國務(wù)院總理溫家寶“有信心在任期內(nèi)維持合理房價(jià)”的余音未息，央企在北京連拿三個(gè)“地王”，一時(shí)間，市場爭議如潮。同時(shí)，也激怒了再三表態(tài)要穩(wěn)定房價(jià)的政府高層。

在接到?jīng)Q策高層電話第二天上午8時(shí)，李榮融就緊急召集國資委副主任和下屬各局局長開會(huì)，商討不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。當(dāng)日下午，國資委召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布針對(duì)78家央企的“房地產(chǎn)退出令”。

3月19日，李榮融再次在北京召集臨時(shí)會(huì)議，與會(huì)者是16家以房地產(chǎn)為主業(yè)、78家非房地產(chǎn)為主業(yè)的央企負(fù)責(zé)人。會(huì)上要求，78家央企要在15個(gè)工作日內(nèi)制訂并提交有序退出方案。

當(dāng)晚，國資委開始撰寫有關(guān)“不以房地產(chǎn)為主業(yè)的78家央企將有序退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的檢查匯報(bào)，并預(yù)備提交至政府高層。

短短48個(gè)小時(shí)內(nèi)，在決策層的直接過問之下，國資委以雷霆之勢(shì)下出一劑猛藥，指向性非常明確，不僅第一次明確提出需退出企業(yè)的數(shù)量，還首次劃定企業(yè)提交方案的大限。

這樣一劑猛藥的拋出并未止住業(yè)界的質(zhì)疑聲。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明就對(duì)媒體表示，“78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企的營業(yè)額、投資額和開發(fā)面積在整個(gè)央企里占比不足10%，國資委要求這些企業(yè)退出，對(duì)房地產(chǎn)市場沒有什么影響。”

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)擔(dān)心“央企退出有可能是做表面文章”。

他認(rèn)為，到底是不是很實(shí)際地切割、資產(chǎn)如何轉(zhuǎn)讓、以什么價(jià)格轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)如何分配 、人員如何分流、誰來接盤、資產(chǎn)評(píng)估是否合理、會(huì)否造成國有資產(chǎn)流失等等，都是亟待解決的一系列復(fù)雜問題。

甚至有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，企業(yè)上報(bào)的退出方案很可能不具有可操作性，導(dǎo)致國資委在匯總之后要求企業(yè)再次修改并再次提交。如此一來，花費(fèi)的時(shí)間會(huì)相當(dāng)長。而“這或許是當(dāng)前謀求在地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的眾多央企三級(jí)子公司所愿意看到的”。

“退出令”出臺(tái)前兩天，國資委新聞處相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向媒體表示，“盡管爭搶地王的企業(yè)是央企，但同時(shí)也是上市公司，其利用資本市場籌集的資金投資房地產(chǎn)，國資委無法干預(yù)?！?/p>

國資委研究中心主任李保民對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示:“今天要企業(yè)退，明天企業(yè)就能退?這種情況不太可能，任何一項(xiàng)政策的執(zhí)行都要有一個(gè)過程，需要時(shí)間?！?/p>

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，4月9日前，78家央企退出方案均已提交至國資委規(guī)劃局二處，但國資委會(huì)如何操作目前尚無定論。截至發(fā)稿時(shí)，也未公布涉及退出的央企詳細(xì)名單。

4月初，央企相關(guān)人士曾對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者私下里表示，企業(yè)會(huì)在現(xiàn)有土地開發(fā)完成之后退出，而現(xiàn)有土地一般可開發(fā)5年以上。

真能退出嗎

“企業(yè)的退出方案都沒有涉及詳細(xì)時(shí)間表。”接近國資委人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，國資委的初步打算是先進(jìn)行調(diào)查摸底，明確78家央企所涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)數(shù)額和項(xiàng)目情況，而后才能確定工作量。

該接近國資委的人士指出，央企涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有其歷史原因，下屬房地產(chǎn)公司來源一般有三。上世紀(jì)70年代末，大量知識(shí)青年回城，按照當(dāng)時(shí)“誰家孩子誰抱走”的政策，央企普遍開始利用自有土地給職工蓋房。

數(shù)年之后，參與蓋房的隊(duì)伍就逐步演變成勞動(dòng)公司、服務(wù)中心或知青服務(wù)企業(yè)等，這也是若干年后部分央企下屬房地產(chǎn)公司的雛形。

央企房地產(chǎn)公司第二波成立熱潮源自上世紀(jì)90年代。當(dāng)時(shí)，住房市場化改革正在全面推進(jìn)，住房由計(jì)劃走入市場，商品房概念產(chǎn)生，這也催生出一大批央企房地產(chǎn)企業(yè)。

1998年金融風(fēng)暴后，許多央企陷入長期虧損，中央制定三年脫困目標(biāo)，并力倡企業(yè)多元化經(jīng)營，“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”。雖然當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場并不火爆，但仍有不少央企開始涉足這一業(yè)務(wù)，多年后又通過兼并、重組、收購等方式不斷發(fā)展壯大。

“從國資委成立起，做強(qiáng)做大主業(yè)、剝離輔業(yè)就一直是工作目標(biāo)。”國資委內(nèi)部人士在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，按照銷售收入和稅后利潤排序，排名前五的業(yè)務(wù)即被確認(rèn)為央企主業(yè)，如果房地產(chǎn)業(yè)務(wù)排名在第五名之后，即被確認(rèn)為央企輔業(yè)。

“這樣排下來以后，我們就確定了12家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的央企，另外根據(jù)地域特色，又增加了4家境外央企?！鄙鲜鰞?nèi)部人士說。

據(jù)介紹，在央企數(shù)量從196家降至126家的進(jìn)程中，許多企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已被國資委核銷，三級(jí)以上房地產(chǎn)子企業(yè)戶數(shù)由原來的728戶減少到目前的373戶。

“退出令”之前，國資委也曾針對(duì)剝離房地產(chǎn)等非主營業(yè)務(wù)出臺(tái)過相關(guān)政策，但任何一項(xiàng)政策都未能成為撬動(dòng)央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的杠桿。對(duì)此，上述國資委內(nèi)部人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析，改革成本和金融危機(jī)是導(dǎo)致剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)改革擱淺的直接原因。

該消息人士指出，囿于改革成本，央企只能先剝離學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、公辦食堂、車隊(duì)、廠辦大集體等“較好剝離的部分”，房地產(chǎn)、酒店賓館等已進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作的“較難剝離部分”，只能暫且放一放?！皬牟僮魃险f，好剝的先剝;從成本上說，成本低的先剝。”

待到好剝的剝離完，預(yù)備啃難剝離的“硬骨頭”時(shí)，2008年，金融危機(jī)再次來臨，房地產(chǎn)市場迎來新一輪反彈。

于是，在主營業(yè)務(wù)無法貢獻(xiàn)甚至拖累企業(yè)利潤的情況下，大批央企開始更加積極地投向商品房市場，并且戰(zhàn)績頗佳。

“這本來就是以前要做的事，只不過因?yàn)榉N種原因擱置下來，現(xiàn)在需要趕快做。”國資委內(nèi)部人士表示。按照國資委此次要求，處于調(diào)整階段的中央企業(yè)集團(tuán)下屬控股或參股的房地產(chǎn)公司，要加快調(diào)整步伐，在完成階段性任務(wù)后有序退出。

“如果在兩會(huì)前出臺(tái)這個(gè)政策，就好辦多了?，F(xiàn)在拖到了兩會(huì)后，而且還偶然地出了幾個(gè)央企地王?！苯咏鼑Y委人士直言不諱告訴《財(cái)經(jīng)》記者，“這是個(gè)時(shí)機(jī)問題，坦率地說，應(yīng)該早做的。早改革早主動(dòng)，不改革不主動(dòng)?！?/p>

一位接近國資委的內(nèi)部人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者直言，雖然剝離起來不大可能一蹴而就，但“不存在退不出來的問題，也不可能會(huì)不了了之”?；蛟S，“將來會(huì)存在改得不徹底的情況，有那么一兩家存在遺留問題?！?/p>

退出路徑難選

何謂“退出”?怎么“退出”?這樣的問題一直讓業(yè)界備感困惑和爭議。多家位列退出名單的央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，退出方案由集團(tuán)層面制訂，下屬公司既沒有參與也不了解具體情況，只能是按部就班地做事，耐心地等待通知。

《財(cái)經(jīng)》記者從權(quán)威渠道獲悉，此次“退出”意指非房地產(chǎn)主業(yè)央企不再涉足商業(yè)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)(企業(yè)自有土地項(xiàng)目得以保留)，不再參與商業(yè)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤分成。

至于退出時(shí)間表，國資委此前的規(guī)劃是，配合“十二五”規(guī)劃步伐，在3年至5年內(nèi)完成78家央企的全部退出。

退出路徑方面，國資委的意見是，以招拍掛等市場機(jī)制為主，輔以協(xié)議轉(zhuǎn)讓和無償劃撥。

對(duì)于國有資本投資比重較小的上市公司而言，招拍掛是一條最佳途徑。3月底前后，中國航天科工集團(tuán)公司、中國核工業(yè)集團(tuán)公司、中國輕工集團(tuán)公司、中國石化集團(tuán)等4家央企分別掛牌出讓其持有的三級(jí)地產(chǎn)公司股權(quán)，出讓比例從8%至100%不等。

3月19日，中遠(yuǎn)集團(tuán)總裁魏家福提出，下屬二級(jí)子公司中遠(yuǎn)香港集團(tuán)將在半年內(nèi)退出所間接持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)約8%股權(quán)。

由此，中遠(yuǎn)集團(tuán)成為國資委退出令出臺(tái)后首家明確退出時(shí)間表的央企。

一位不便具名的央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是香港上市公司，治理結(jié)構(gòu)完善。由于股權(quán)結(jié)構(gòu)比較分散，單一股東持股比例均未超過30%，只是相對(duì)控股，運(yùn)作起來會(huì)相對(duì)簡單?！拔覀円蚕胱鲞@個(gè)模式，但不是那么簡單的事情?！?/p>

《財(cái)經(jīng)》記者了解到，央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性主要體現(xiàn)在，既涉及上市公司資產(chǎn)，又存在集團(tuán)自有土地改變用途后興起的商業(yè)項(xiàng)目，這就決定其退出方式不可能只有一種。

從操作便捷性看，協(xié)議轉(zhuǎn)讓或無償劃撥是最省時(shí)省力的途徑。

接近國資委人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，國資委樂見國有集團(tuán)間的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，例如要退出的央企將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給不退出的央企。

該人士強(qiáng)調(diào)，在剝離輔業(yè)過程中，國資委采用的非常重要的一種方式就是，央企把非主業(yè)資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給主業(yè)企業(yè)去做。

4月9日，招商地產(chǎn)(000024.HK)董事總經(jīng)理林少斌在公司2009年業(yè)績說明會(huì)上表示，“對(duì)于退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，我們都在努力接洽，有些項(xiàng)目在洽談，個(gè)別項(xiàng)目簽了意向性的東西。大家是兄弟公司，我們有興趣去合作或收購?！?/p>

中海地產(chǎn)內(nèi)部人士也對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，其3月收購的光大地產(chǎn)就是在央企重組過程中被剝離出來的，“這樣的收購機(jī)會(huì)也是中海地產(chǎn)樂于看到的，接下來我們也會(huì)繼續(xù)關(guān)注這樣的機(jī)會(huì)?！?/p>

此外，由于許多房地產(chǎn)企業(yè)在地方運(yùn)營，國資委也鼓勵(lì)這些企業(yè)去和地方國資委、地方政府商量，把企業(yè)交到地方政府手中，將企業(yè)性質(zhì)變更為地方國企。

《財(cái)經(jīng)》記者還獲悉，被喻為“中投二號(hào)”的國新資產(chǎn)管理公司或?qū)⒊蔀椴涣假Y產(chǎn)的接盤者。

國資委內(nèi)部人士表示，招拍掛流拍或協(xié)議轉(zhuǎn)讓不出去的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合適或債務(wù)過多的房地產(chǎn)公司，很有可能會(huì)被無償劃轉(zhuǎn)至這一公司旗下，由國新公司對(duì)這些資產(chǎn)或進(jìn)行打包出售，或給地方政府，或注入到某一家公司當(dāng)中。

上述內(nèi)部人士透露，按照國資委五年前制訂主輔分離方案時(shí)的初步測(cè)算，“十二五”規(guī)劃完成之后，國資委還將進(jìn)一步對(duì)16家以“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”為主業(yè)的央企進(jìn)行精簡集中、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，初擬目標(biāo)是縮減到5至10家。

而且這些企業(yè)將著重投入到經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等社會(huì)保障性住房建設(shè)中?！熬唧w數(shù)量會(huì)根據(jù)日后市場發(fā)展而變化，但大方向不會(huì)變。”

會(huì)否重蹈覆轍

早在2004年，央企就曾掀起過一場聲勢(shì)浩大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大重組，涉及企業(yè)達(dá)191家之多。

是年7月，國資委下達(dá)一份400字的《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)》，中國建筑工程總公司、招商局集團(tuán)、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、中國保利集團(tuán)及華僑城集團(tuán)被“欽點(diǎn)”為可以重組其他央企房地產(chǎn)資源的企業(yè)，但這一政策并沒有規(guī)定重組的明確路徑以及被重組的企業(yè)名單或范圍，只是稱“準(zhǔn)備將房地產(chǎn)作為非主業(yè)剝離的其他中央企業(yè)，可與上述企業(yè)自愿協(xié)商”。

但是，接下來的6年時(shí)間里，一方面國資委剝離地產(chǎn)輔業(yè)的政策不斷出臺(tái)，另一方面央企仍不斷在各個(gè)城市不停圈地投資。

國資委研究中心主任李保民對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析，金融體制、國有資本金預(yù)算體制、國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人考核體制是推動(dòng)央企在房地產(chǎn)市場不斷冒進(jìn)的根本原因。若這三項(xiàng)體制機(jī)制不改革完善，央企剝離房地產(chǎn)輔業(yè)恐怕還會(huì)淪為一場空談。

從金融體制看，目前銀行的一整套風(fēng)險(xiǎn)控制體制和資金審查體制，均還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。

央企一般資產(chǎn)規(guī)模大、利潤增長點(diǎn)好、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)良，即使與具有同樣資質(zhì)的民營企業(yè)競爭，其央企背景的金字招牌和相對(duì)較低的政治風(fēng)險(xiǎn)也讓銀行更加青睞。

國有資本金預(yù)算方面，從1994年執(zhí)行分稅制改革以來，央企基本沒有上繳利潤給出資人國資委。雖然從2007年開始，也陸續(xù)有30余家企業(yè)試點(diǎn)，但實(shí)際上大多數(shù)企業(yè)至今仍然分文不繳，手握大把現(xiàn)金的央企急需尋找投資出口。

本來，不差錢的央企完全可以“好鋼用在刀刃上”，投入主業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展?？墒?，一來發(fā)展主業(yè)周期長、利潤薄;二來央企領(lǐng)導(dǎo)人考核體制唯利潤額至上，這再次推動(dòng)央企迅速投入掙錢快速的房地產(chǎn)市場。

首創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)董事長劉曉光此前曾在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)描述，2009年4月，國資委曾召集央企和國企召開過一次交流會(huì)，到會(huì)企業(yè)負(fù)責(zé)人各自匯報(bào)了金融危機(jī)之后的企業(yè)經(jīng)營狀況。結(jié)果大家發(fā)現(xiàn)，那些堅(jiān)持主業(yè)、沒有進(jìn)入房地產(chǎn)的企業(yè)，其盈利情況都不是很樂觀。

李保民說，“金融體制給企業(yè)錢，預(yù)算體制留給企業(yè)錢，考核體制又只看錢，制度缺陷直接導(dǎo)致了目前這種現(xiàn)狀。”

改革或從考核機(jī)制著手。2009年12月24日，李榮融在全國國有資產(chǎn)監(jiān)督管理工作會(huì)議上表示，靠炒賣土地、減持股票獲得的利潤不能作為對(duì)央企負(fù)責(zé)人年終考核的主要依據(jù)。

接近國資委人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者坦承，由于部分央企存在輔業(yè)反哺主業(yè)的情況，所以此次全面清退之后，仍可能會(huì)有個(gè)別企業(yè)繼續(xù)保留商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)?！斑@肯定是極個(gè)別現(xiàn)象，估計(jì)不會(huì)超過3家?！?/p>

該接近國資委人士指出，即使個(gè)別企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最后得以保留，國資委也將令其商品房項(xiàng)目改變或明確用途，或規(guī)定其不能再進(jìn)行商品性質(zhì)的流通，可允許其做倉儲(chǔ)商店、庫房、材料基地等。

至于所有央企會(huì)否最終從房地產(chǎn)領(lǐng)域全面退出，李保民認(rèn)為，按照《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》規(guī)定，國有資本應(yīng)該向關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)命脈和國家安全、關(guān)系到重要基礎(chǔ)設(shè)施和重要自然資源的領(lǐng)域集中。如果土地屬于重要自然資源，央企應(yīng)該繼續(xù);若不屬于，央企則應(yīng)退出。這里，重要的是先把“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”分開。

“當(dāng)然，退出過程中，要嚴(yán)格避免‘國有資產(chǎn)流失’?！崩畋Ｃ裾f?！?/p>