狂熱的炒樓者將京城房價推至“危乎高哉”，政策重錘之下，泡沫開始破裂，但泡沫的土壤仍舊堅實

《財經(jīng)》記者 李紅兵 張杰 慈冰

4月14日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議表示，堅決遏制部分城市房價的過快上漲 。4月17日，國務(wù)院發(fā)布十條具體措施，重錘敲打房地產(chǎn)。

中央政府所在的北京市，正是本輪房價過快上漲的典型。

截至3月底，北京四環(huán)內(nèi)的住宅期房均價已過3萬元/平方米，六環(huán)外的突破萬元，4月新開樓盤的均價超過2.4萬元/平方米，二手房價格也一路飆升，均價逼近1.5萬元/平方米。

短短一年間，北京的房價翻了將近一番。但狂熱的市場氛圍并未就此打住，“中國的房地產(chǎn)泡沫就是傳說中的‘鬼’，都在傳說，但誰也沒見過。北京、上海、杭州、廣州這樣的城市，五年之內(nèi)，10萬的樓盤將不再是新聞，20萬的樓盤才叫豪宅;10年之內(nèi)，20萬的樓盤將不再是新聞，30萬的才叫豪宅?！币晃恢淌谌绱诵裕A得一片彩聲。

這一切都似曾相識，只不過這一次是房子，上一次是股票。

“現(xiàn)在房市就跟股市從4000點上到6000點時一樣，人人都覺得只要進(jìn)去了就能賺錢?！?月20日，一位不愿具名的金融官員對《財經(jīng)》記者表示。

兩年半前股市6000點時，非常多的人認(rèn)為8000點1萬點指日可待，但股市一路跌破2000點方才止住。

北京商品房的租售比已經(jīng)突破1∶500，如果把北京樓市看做一只股票，那么這是一只利潤回報尚不及一年期銀行存款、但價格一直到4月初仍在瘋漲的股票。

投資率是衡量泡沫程度的重要指標(biāo)，這個指標(biāo)是指投資性需求占購房總需求中的比例。多家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前的北京樓市，投資率已經(jīng)遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的20%的警戒線，很大程度上，房價上漲是源于投資者在上漲預(yù)期下賺取交易差價的沖動。

這意味著，量價齊飛的火爆行情，其實質(zhì)不過是一場擊鼓傳花的游戲。

貨幣政策仍然寬松，首都的特殊地位、人口增長、城市擴張、投資渠道匱乏、乃至文化傳統(tǒng)和心理需求，這一切都支持著京城房價不跌的傳說。

但是，長期趨勢上漲，并不意味著短期波動消失。如今，政策重錘落下，那些在過去幾個月高位接盤的投資者和自住者，成為這一輪房價泡沫的埋單人。

瘋狂的通州

從北京CBD的核心國貿(mào)中心乘地鐵，半小時即可抵達(dá)通州區(qū)。特殊的地理位置，讓通州成為在CBD區(qū)域工作的白領(lǐng)們置業(yè)首選地之一，當(dāng)然，這里也是投資客的樂土。

26歲的趙志學(xué)，2009年9月被派到鏈家地產(chǎn)位于通州北關(guān)環(huán)島的直營店，他所在的門店，再往西兩站地，就是剛剛聲名鵲起的通州新城核心區(qū)。過去的7個月，他親眼目睹了一座城市的瘋狂。

在京哈高速通州耿莊出口往北200米，一個名為“華龍小區(qū)”的普通社區(qū)，房齡已經(jīng)超過10年，如果不是通州新城核心區(qū)這一概念的橫空出世，恐怕很難惹人關(guān)注。

讓趙志學(xué)難忘的是3月13日這天帶客戶看房的經(jīng)歷。那時候，通州區(qū)代區(qū)長剛剛在兩會期間提出要在通州建設(shè)通州新城核心區(qū)的未來規(guī)劃，整個通州的房價，猶如被火上澆油，熱得發(fā)燙。由于不少房主惜售，他所在的門店，房源急劇減少，有時候，一個星期都沒有一套房源掛出，剛有新的房源掛出，客戶就蜂擁而至，要求帶他們?nèi)タ捶俊?/p>

3月13日，好不容易在華龍小區(qū)有一套新房源掛出，恰巧這天又是周六，因而看房的人尤其多。就在一個月前，這個小區(qū)剛剛有一套住房以每平米9000元的價格成交。當(dāng)趙志學(xué)帶著客戶走進(jìn)位于華龍小區(qū)一棟6層(頂層)、南北通透的戶主家里時，發(fā)現(xiàn)這套面積才80平方米的房子里，已然有10多個客戶擠在一起看房。而現(xiàn)場更令他驚呆了。

10多個購房人把業(yè)主團團圍住，沒等業(yè)主自己報價，他們已經(jīng)在一邊開始主動競價了?！?0萬”、“100萬”、“110萬”現(xiàn)場競價的氣氛幾乎同拍賣行沒有分別。業(yè)主顯然也懵住了，以至于最后他報出的價格完全失去理性:“160萬!”這個總價相當(dāng)于每平方米2萬元，比一個月前的成交價每平方米高出了1.1萬元，比業(yè)主在15年前購房時，每平方米高出了1.9萬元。最后，經(jīng)過買房人討價還價，房主同意以125萬元的總價(相當(dāng)于每平方米15625元)成交。

一套15年房齡的老房子，成交價在一個月時間超過70%的漲幅，趙志學(xué)回去后做的第一件事情，就是讓家住通州的同事以最快的速度賣掉自家的房子。

“華龍小區(qū)”直接的上漲動力來源是距它旁邊不遠(yuǎn)的新盤——珠江拉維小鎮(zhèn)，這個花園洋房小區(qū)在2009年9月開盤時每平方米價格才8000多元，2010年元旦過后每平方米價格就直奔1.5萬元，在2010年3月初通州國際新城概念被爆炒后，價格再次猛漲，到今年4月中旬，每平方米價格最高已經(jīng)到了2.6萬元。新盤的每次調(diào)價，每平方米漲幅都在幾千元，這對周圍二手房房價拉動效應(yīng)巨大。

據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計，通州2010年3月底開盤的項目中，部分商品房單價已接近3萬元，京貿(mào)國際城、世紀(jì)新城、K2海棠灣等老項目后期的售價也達(dá)到2.5萬元。這樣的房價下，通州商品房的租售比達(dá)到了驚人的1∶1000，也就是說，用1000個月的房租，方可收回購房成本，投資回報率不及一年期定期存款的一半。

“通州房價的泡沫大得驚人，在未來幾個月，通州房價每平方米下跌5000元可能是正常的，在通州新城概念出籠前后的三個月左右，多數(shù)樓盤價格翻番，而實際上通州新城要變成現(xiàn)實可能是10年以后的事情，從這個角度說，通州已經(jīng)提前透支了未來10年的房價。”4月20日，趙志學(xué)對《財經(jīng)》記者說。

三月流火

不僅通州，全北京的房子都在瘋漲。3月15日，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布數(shù)據(jù):2010年1月至2月，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價為每平方米31220元，四環(huán)至五環(huán)路均價為每平方米17254 元，五環(huán)至六環(huán)路均價為每平方米11776元，六環(huán)路以外均價為每平方米10409元。

對大部分北京人而言，六環(huán)是個遙遠(yuǎn)的概念，無法想像，那里的房子，均價居然已經(jīng)過萬。

這個數(shù)據(jù)發(fā)布的當(dāng)天，北五環(huán)邊上的大望京村拍出了一塊新地王，樓面地價達(dá)每平方米2.75萬元。開發(fā)商潘石屹算了筆賬:這塊地上蓋的房子，每平方米售價要達(dá)到4.5萬元，才能有10%的利潤。

“房價馬上會被推高，這是過去幾年的經(jīng)驗?！迸耸僬f。

陽光100置業(yè)集團有限公司常務(wù)副總裁范小沖直截了當(dāng)?shù)刂赋?，地王就是泡沫的制造者。他分析道，“在一個區(qū)域，房價地價是均衡的，突然來了一個地王把均衡打破了，其他人必然跟著漲價。另外現(xiàn)在拿地都需要拆遷，地王一出，拆遷戶就會隨之加碼，昨天1萬元，今天就是2萬元，價格打著滾兒就上去了，但是真實的購買力并未提高，這個虛高的價格就是泡沫?！?/p>

“央企太不給中央面子了，”任志強在他的微博中寫道。此前一天，“兩會”閉幕，聲討高房價，是本屆兩會最熱的話題，而國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)也明確表態(tài)政府有能力控制房價。

早在2009年底，中央就提出要遏制房價過快上漲。今年1月10日，國務(wù)院正式宣布了調(diào)控房價的十一條措施。

但是，2005年來越調(diào)控房價越漲的歷史，讓市場對新政策幾乎沒有反應(yīng)，甚至逆向反應(yīng)。

3月后半月，新地王誕生后的兩周，京城房價一路飆升。北京市建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月末，北京新房成交均價21880元/平方米，同比上漲88.4%，二手房成交均價13933元/平方米，漲幅同比超過50%。

交易量的增長更是驚人。在樓市低迷的2008年，北京二手房月均交易量不過2000套左右。但今年3月22日后，連續(xù)8個工作日，北京二手房日交易量突破1200套。3月30日，成交2273套，創(chuàng)造了北京二手房交易史上的新紀(jì)錄。

就在那一天， 鏈家地產(chǎn)的趙志學(xué)向家住通州區(qū)BoBo自由城的吳先生報出了每平方米2萬元的掛牌價。

吳先生的公司在東二環(huán)，久苦于上班路途之遙遠(yuǎn)，看著小區(qū)的房價一路上揚，春節(jié)后，他動了賣掉房子到城里租房住的念頭。很快，他跟媳婦商定，1.6萬元/平方米就賣。他們的房子是2004年初買的，總面積125平方米，購買價3700元/平方米，當(dāng)時，他們覺得這個價格貴得離譜。但是，同一小區(qū)的朋友告訴他千萬別賣，價格已經(jīng)漲到1.8萬元了。沒過兩周，他居然接到了2萬元的報價。

心存疑惑的吳先生回絕了趙志學(xué)。但是第三天上午，吳先生再次接到他的電話:“有人出22000元，你賣嗎?”

短線殺手

3月30日，任志強在他的博客中列舉了房價上漲的十大理由，排名前五的分別是:人口總量與結(jié)構(gòu)、城市化、土地稀缺、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)提升、貨幣過剩。

而在那些終日浸泡在市場一線的地產(chǎn)中介公司置業(yè)顧問們看來，推動北京房價暴漲的決定性因素只有一個——迅速膨脹的投資需求。

趙志學(xué)告訴《財經(jīng)》記者，今年元旦以后，投資客的比重忽然大增，到4月中旬，他的客戶中，投資性購房的比重已經(jīng)占到了70%。

一個典型的短線投資客通常是這樣的:懷揣三五百萬元現(xiàn)金，專盯二手房(因為二手房房產(chǎn)證辦的快，最快的15天就能拿證， 3天后就能在中介掛牌)， 全部現(xiàn)金付款(因為銀行貸款會拖延辦證時間)，投資的戶型在90平方米以下(因為90平方米以下住房稅收優(yōu)惠)，一套房子平均兩個月完成一次買賣，一次操作平均獲利在30萬元左右。由于自有資金不多、快速暴富的欲望強烈，短線投資客們對短期收益尤為看重。

家住大興的王女士就是其中一位。因為拆遷，她家得到了一筆300萬元的補償款。受地鐵即將通車的消息刺激，大興房價從2009年開始步入快車道。王女士家附近的順馳領(lǐng)海項目，2005年以4000多元/平方米的價格開盤后，到現(xiàn)在已經(jīng)漲到每平方米2萬多元。

“順馳領(lǐng)海這個項目地處大興北部，地段不好，周邊配套也差，開盤時除了溫州投資客，幾乎誰也不愿問津。2009年年初后，溫州投資客開始大量出貨，當(dāng)時價格也只在1萬元附近。” 王女士對《財經(jīng)》記者說。

但也就是從2009年開始，順馳領(lǐng)海已儼然成為短線投資客們的“印鈔機”。在整個2009年，王女士把全部精力投入進(jìn)了一種簡單枯燥的游戲:買房—賣房—再買房—再賣房……在近一年時間內(nèi)循環(huán)往復(fù)了七次，獲利220萬元，平均每倒手一次，凈獲利超過30萬元。

作為一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的員工，鑫尊置地的楊洋(化名)親眼目睹了這一幕幕暴利循環(huán)的過程?？捶俊环靠睢^戶→重新掛牌出售，楊洋用“秒殺”描繪這一過程。

“短線投資客最常用的方式是看完房后當(dāng)場簽約，當(dāng)場交付全款，以防止房主事后毀約，然后最快3天可以完成過戶，過戶后立即由中介重新掛牌出售?！?楊洋說，“在通常情況下，一套房子，只有利潤空間達(dá)到了20%以上時，投資客才會愿意出手。最好的時候，一次操作，短線投資客們甚至能獲得40%的利潤。最快的時候，一個短線投資客，一套房子在一個月時間內(nèi)可以完成兩次操作。至于其中的稅費包括中介費，全部由買方承擔(dān)?！?/p>

楊洋告訴《財經(jīng)》記者，她所接觸的客戶，短線投資客占到了30%，其中95%的短線投資客全部使用現(xiàn)金付款。雖然短線投資客在全部買房人中并不占多數(shù)，但對推動區(qū)域內(nèi)房價在短時間內(nèi)急劇上漲卻起到了決定性作用。

因為短線投資客的投資特點是:在一個相對狹小的區(qū)域內(nèi)(比如只針對某一個樓盤)，在極短的時間內(nèi)頻繁買賣，而且價格越賣越高，這給那些自住客以很大的心理壓力，因為房價隔天一漲，他們多猶豫一天，就意味著要多付出幾萬元的代價。而當(dāng)很多自住客承受不住這種心理壓力，最終出手買房的時候，往往行情已經(jīng)接近尾聲，政策調(diào)控隨即而至，自住客則倒在了黎明前夜。

相比短線客毫不猶豫的“秒殺式買房”，自住客買房時通常是猶豫再三?！坝袝r候，看著那些隔幾天就來門店看房的自住客臉上猶豫不決的表情，聽著他們的嘆息，我心里都感到心酸?！?楊洋對《財經(jīng)》記者說。

先知大戶

與短線客快進(jìn)快出、追漲殺跌的投資風(fēng)格不同，大戶們資金雄厚，目光長遠(yuǎn)，并且先知先覺。

50多歲的王太太是臺灣人，十多年前，隨丈夫從香港移居北京，人們習(xí)慣性地稱她“王太”。王太親身經(jīng)歷了臺北和香港房地產(chǎn)的興衰，面對剛剛開始起步的北京商品房市場，很快嗅到了財富的氣息。

從2000年開始，王太開始大量購進(jìn)房產(chǎn)?！爱?dāng)時，北京市場像長安-麗晶苑這樣一套280平方米、每平方米售價超過2萬元的高端公寓項目還很少，敢投資的人更是少之又少。連我的先生都反對我買，但是我堅信這些房產(chǎn)將來一定會升值。所以只要有這樣的房子開盤，我是看一套買一套?！?4月17日，王太對《財經(jīng)》記者說。

王太投資的房產(chǎn)，基本都分布在國貿(mào)→燕莎→霄云路→麗都飯店→機場這一條斜線?！拔裔槍Φ目蛻羧汉苊鞔_，就是海外大公司的高管，多數(shù)情況下我會選擇長期持有，并通過出租獲得穩(wěn)定回報。”王太說。

從2000年到2005年，從新城國際、和喬麗景到海潤公寓、瞰都360等高端項目，王太連續(xù)大單吃貨，六年間共購進(jìn)20多套高端公寓。

王太的投資策略很簡單。進(jìn)可攻，退可守。不管是以后出售還是出租，房子的品質(zhì)和地段都要有一倍左右的盈利空間。就是說，500萬元買的房子，如果賣，要能賣出1000萬元，如果出租，租金的回報要高出銀行月供的1倍。“這樣，在房價漲得太兇的時候，我會選擇高位出售，落袋為安;在市場低迷的時候，我會選擇出租，因為地段好，房租的抗跌性強，租金回報一樣能獲取利潤?！?/p>

2009年，一向看好北京樓市的王太感到了不安?！罢麄€2009年，我沒有投資過一套公寓，相反還把長安-麗晶苑給賣了。因為我發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，2009年幾乎我看中的任何一個樓盤，只要一開盤，購買者都是徹夜排隊，而我去現(xiàn)場隨便一問，幾乎十有八九是投資客，這說明北京房價正在臨近一個階段性的頂點，這樣的市場是不能再投資的。

王太現(xiàn)在關(guān)注的是美國房地產(chǎn)?！叭ツ旰徒衲辏芏鄷r間我都呆在美國?！蓖跆f。

與王太類似，來自浙江的吳昊也是一位在樓市摸爬滾打了十多年的資深投資客。從2005年開始，他連續(xù)四年把北京列為最具投資價值的城市。甚至在2008年年底，北京樓市一片風(fēng)聲鶴唳之時，吳昊還堅定地看好北京樓市?！暗览砗芎唵?，股市已經(jīng)崩塌，政府大規(guī)模刺激實體經(jīng)濟，只要實體經(jīng)濟不垮，樓市就是資金惟一的避風(fēng)港。不僅我，很多人都從2008年年底開始抄底。短短一年，收益基本上翻了2倍?！?4月18日，吳昊對《財經(jīng)》記者說。

談及當(dāng)下的樓市震蕩，吳昊的語調(diào)依然平淡?！敖衲甏汗?jié)后，我忽然感覺到寒意。我的理念是，房地產(chǎn)投資在扣除所有的稅費后，一年的凈利潤不少于10%。但我周圍的朋友，凈利潤普遍達(dá)到了100%，這說明危險越來越近。因此，從今年春節(jié)開始，我就告誡他們，要把手上的房子在最短時間內(nèi)全部出干凈。在3月15日望京地王產(chǎn)生和3月下旬高層下達(dá)央企房市清退令后，我更是如此建議?！?/p>

一切和三年前的股市類似，機構(gòu)和大戶在4000點出貨、5000點清倉，而散戶們則在4000點心動、5000點接盤，并在6000點時被套牢。

泡沫破了

京城樓市的本輪上揚，始于2009年春節(jié)前后。此前，市場低迷長達(dá)一年。2009年2月，北京二手房成交均價只有8500元/平方米，不及當(dāng)下價格的六成。

華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司2009年四季度的研究報告顯示，北京二手房成交量經(jīng)歷了半年多的回暖期、爆發(fā)期和價格拉升期后，于四季度進(jìn)入了恐慌性搶購期。12月一個月的成交量，接近2007年半年的成交量，而2007年已是上一輪周期的高峰年度。

價格也自然一路攀升，12月的成交均價達(dá)1.2萬元每平方米。

但是，華高萊斯的報告顯示，即使到了恐慌搶購期，二手房客群構(gòu)成中，投資客的比例也只在16%左右，而國際公認(rèn)的投資率警戒線是20%。

進(jìn)入2010年，投資率開始急劇上升。4月4日，央行營業(yè)管理部公布了一季度對北京市城鎮(zhèn)居民購房狀況的調(diào)查報告，結(jié)果顯示，投資性購房居民占比創(chuàng)近兩年的新高，達(dá)到23.1%。

這份報告寫道:目前房地產(chǎn)市場的主要問題是，有真實住房需求的家庭買不起房，投資投機性購房仍在持續(xù)抬高房價。當(dāng)下的房價，對具有大量閑置資金的保值增值投資需求或短期投機需求仍有一定的吸引力，但對于貸款購置房產(chǎn)的長期投資人已經(jīng)不具備投資價值。

地產(chǎn)中介公司則給出了更高的投資率估算數(shù)據(jù)。3月29日，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰在一個研討會上說，“投資性購房者的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止我們統(tǒng)計的三四成，我估計有六七成。”

房地產(chǎn)中介機構(gòu)高通智庫的總經(jīng)理張宏則向《財經(jīng)》記者表示，2009年，北京樓市的主流是自住性和改善性需求，2010年，主導(dǎo)市場的是投資性需求。他估計北京樓市的整體投資率在30%-50%之間，三四萬元以上的高檔樓盤，“80%以上是投資需求?！?/p>

中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立向《財經(jīng)》記者分析說，房地產(chǎn)和股票一樣，是一種投資品，投資品的價格形成并不完全遵循一般均衡價格理論的供求規(guī)律，而是預(yù)期價格上漲則需求增加，預(yù)期價格下跌則需求減少。簡單講，投資品市場的價格波動規(guī)律就是“追漲殺跌”。因此，當(dāng)投資性需求成為市場主流時，價格的暴漲暴跌就在所難免。

事實上，在國務(wù)院于4月中旬連出重手之后，彌漫在北京樓市內(nèi)的泡沫已經(jīng)開始散去。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月15日，京城新建住宅交易量為483套，隨后日漸走低，20日回落至291套。6天時間內(nèi)，新建住宅交易量回落近四成。

鏈家地產(chǎn)趙志學(xué)所在門店的交易量也大跌，4月前20天的交易量只有八套，同時掛牌的房源猛增，以前是一個星期兩套，這六天平均每天三套，賣家比過去多了10倍，買家只有過去的三成，房價的走勢不言而喻。

北京中原三級市場研究部預(yù)計，5月份北京二手房房價將回落30%左右，交易量也將下挫50%。

在趙志學(xué)看來，這時候著急出手賣房的客戶，幾乎肯定是投資客。而此時愿意接手買房的，多半是急需住房的自住客。投資客因為高位囤房，風(fēng)險最大，所以急于出手兌現(xiàn)，而自住客因為急于用房，才會選擇此時進(jìn)場。“聰明的投資客此時絕不會貿(mào)然出手接貨，他們至少會觀望三個月?！?趙志學(xué)說。

這幾天，已經(jīng)有急于賣房的投資客向趙志學(xué)懸賞，只要賣出一套房，就獎勵他現(xiàn)金1萬元，另加N97手機或者IBM筆記本電腦一臺。

會有新的游戲規(guī)則嗎

散戶們已經(jīng)驚惶失措，大戶們?nèi)匀婚e庭信步。接受《財經(jīng)》記者采訪時，王太和吳昊都不認(rèn)為北京房價從此會一直向下。

“北京房價到了一個局部的頂點，未來一段時間一定會下調(diào)，但是調(diào)整會有多深，時間會有多久還不能肯定。經(jīng)過這一輪調(diào)整后，也許未來還會迎來新一輪更猛烈的上漲。因為房地產(chǎn)市場的供需缺口和投資渠道單一這兩個根本矛盾并沒有得到解決?！眳顷徽f。

1998年開始投資北京樓市的知名房地產(chǎn)投資人張羽沖則反問《財經(jīng)》記者:“你告訴我，不買房子，還能買什么呢?”

他認(rèn)為，投資渠道匱乏、太多的錢無處可去是房價上漲的最大動力，什么時候有更好的投資渠道了，房價漲幅才能落下來。

除此之外，貨幣供應(yīng)仍然過剩、首都的特殊地位、人口增長、城市擴張、乃至文化傳統(tǒng)和心理需求，這一切都支持著京城房價短期回調(diào)之后繼續(xù)上揚的觀點。

2007年夏天，深圳樓市最瘋狂的時候，投資率同樣達(dá)到了50%，但房價在此后一年多時間里下調(diào)了不過20%，2009年，深圳房價強勁反彈，年末甚至突破了2007年的峰值。

事實上，經(jīng)歷了多次調(diào)控輪回之后，政府已經(jīng)意識到，不著眼于制度重構(gòu)，頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳的調(diào)控治不了高房價頑癥，正如吃感冒藥治不了肺炎一樣。

2007年8月，上一輪房價狂飆的高峰，國務(wù)院正式啟動了保障房制度的建設(shè)，“政府的歸政府、市場的歸市場”，一旦政府開始用公共服務(wù)者角色替代最大地產(chǎn)商的角色，政府開發(fā)商商業(yè)銀行三位一體推升房價的聯(lián)盟便開始松動。當(dāng)然，松動的過程艱難而緩慢。

本輪房價調(diào)控，國務(wù)院再次強調(diào)了保障房體系的建設(shè)，這是一個正確的方向。但是，短期看，房價是個貨幣現(xiàn)象，長期看，房價是財政問題和土地問題。無論短期還是長期，本輪調(diào)控都未給出一個明確的解決之道。

一位不愿具名的金融官員對《財經(jīng)》記者表示，當(dāng)前針對房地產(chǎn)的信貸政策是將監(jiān)管規(guī)則當(dāng)宏觀調(diào)控工具來用，以犧牲監(jiān)管的獨立性和一致性來達(dá)到短期的政策目的。真正可以回收流動性的辦法是通過加息提高資金成本。

至于物業(yè)稅的開征、財稅體制和土地制度的改革，顯然是更加艱難的決策。

但無論如何，房地產(chǎn)業(yè)以套牢中國為代價贏得自身發(fā)展的模式不會一成不變了。4月22日，萬科公司一位高管專門來電，提醒《財經(jīng)》記者切莫低估此次房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度和政府高層的決心。

他表示，政府一直把房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的引擎，實踐證明，這么做雖然很有效果，也確實帶來了很多政治、社會問題。而在這樣的突出矛盾面前，即便執(zhí)政者并沒有找到一個能夠替代房地產(chǎn)的新興產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位也將不斷被弱化。

“城市化在繼續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)仍然有發(fā)展的機會，但一個屬于房地產(chǎn)的好時代已經(jīng)結(jié)束了，這是我想了一晚上后的結(jié)論。”這位高管說。■

本刊記者寇博、張曼、吳阿侖，實習(xí)生陳秀月對此文亦有貢獻(xiàn)