李東

（阜新市房產(chǎn)交易中心，遼寧 阜新 123000）

1 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格攀升的現(xiàn)狀

從1998年到2006年,我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由84402.3億元增長(zhǎng)到209406.8億元,扣除物價(jià)因素,年均增長(zhǎng)9.2%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元,按可比價(jià)計(jì)算,年均增長(zhǎng)8.9%。但是收入的增長(zhǎng)速度,不足于支撐日益高漲的房?jī)r(jià),2007年8月中國(guó)人民銀行發(fā)布的二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告認(rèn)為:中國(guó)住房需求持續(xù)旺盛,雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資加快增長(zhǎng),但供需關(guān)系仍趨緊張,房地產(chǎn)價(jià)格又出現(xiàn)了加快上漲的勢(shì)頭,部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅依然較高。報(bào)告指出,2007年上半年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額9887億元,同比增長(zhǎng)28.5%,增速比去年同期提高4.3個(gè)百分點(diǎn),高于同期固定資產(chǎn)投資的增速2.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售面積2.8億平方米,同比增長(zhǎng)21.5%;房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅有所回升,部分城市房?jī)r(jià)漲幅較高。6月份,70個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%,漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,深圳、北京等城市上漲較快。深圳已連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過(guò)10%,其中2007年6月份達(dá)15.9%;北京已連續(xù)14個(gè)月同比漲幅超過(guò)8%,其中6月份達(dá)9.5%。我國(guó)平均房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。

2 房地產(chǎn)價(jià)格攀升的原因分析

我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有：

供求矛盾逐步凸顯是房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在原因1.政府為主導(dǎo)的運(yùn)作體制導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的不足。因土地供應(yīng)量減少而導(dǎo)致供求矛盾逐步凸顯是房?jī)r(jià)上漲的直接原因。市場(chǎng)價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng),需求增加并且供給減少時(shí)會(huì)造成價(jià)格的上漲。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是真正意義上的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),而是以政府為主導(dǎo)的運(yùn)作體制。土地的國(guó)家所有,使土地供應(yīng)完全處于國(guó)家壟斷狀態(tài),土地的相對(duì)供給不足,必然造成價(jià)格的上漲。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷上升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤(rùn)等,土地價(jià)格和建材價(jià)格的上漲,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷提高,對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成了推動(dòng)力。(1)土地交易價(jià)格不斷上漲。首先,土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體,隨著工業(yè)化和城市化建設(shè)的推進(jìn),產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活條件的改善對(duì)土地形成了巨大的需求,大量的土地資源被占用,土地供需矛盾緊張,土地交易價(jià)格不斷上漲。其次,土地價(jià)格的不斷攀升也受到地方政府的利益驅(qū)動(dòng)。目前,土地的收入是地方政府財(cái)政的支柱。2003年上海的賣(mài)地收入為216億元,相當(dāng)于上海市地方財(cái)政總收入的24%。房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲,有助于地方政府獲取更多的收入,地方政府缺乏抑制房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力,土地交易價(jià)格上漲增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,推動(dòng)了房屋銷(xiāo)售價(jià)格的上漲。(2)建材價(jià)格上漲。我國(guó)目前正處在重化工業(yè)化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)階段,投資需求旺盛,生產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重于重工業(yè)化,對(duì)鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大,而國(guó)際市場(chǎng)初級(jí)產(chǎn)品也處于價(jià)格上漲階段,這就導(dǎo)致了能源、原材料價(jià)格漲勢(shì)較猛。2004年,建材價(jià)格指數(shù)曾達(dá)到105.1,生產(chǎn)成本增大,必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)提高。

需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。商品房是一種特殊的商品:一方面可以用來(lái)居住,是其實(shí)用性;另一方面,商品房可以用來(lái)投資,其價(jià)值相對(duì)較高,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

(1)投資性需求。隨著儲(chǔ)蓄利率的下降和居民投資意識(shí)的逐漸上升,房地產(chǎn)投資以相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定的收益率逐漸成為投資者的選擇對(duì)象。很多城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上升、租金下降的現(xiàn)象,就是空房比例的上升影響了房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格,這也間接說(shuō)明了投資用的房產(chǎn)持續(xù)不斷增加。

(2)實(shí)用性需求。由于我國(guó)人口基數(shù)大,新增人口多,同時(shí)城鎮(zhèn)居民人均住房面積較低,所以人們改善居住條件的要求也十分迫切,對(duì)于自住性商品房的需求量很大。

開(kāi)發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場(chǎng)平衡。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在越來(lái)越大的程度上由少數(shù)開(kāi)發(fā)商決定，少數(shù)開(kāi)發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟,通過(guò)發(fā)布虛假?gòu)V告來(lái)夸大需求,通過(guò)囤積房屋、抬價(jià)而售等手段制造供給緊張,從而達(dá)到哄抬房?jī)r(jià)的目的,炒作的結(jié)果必然是房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

經(jīng)濟(jì)適用房所占比例極小,無(wú)法影響供給、平抑房?jī)r(jià)。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為照顧中低收入居民購(gòu)房而實(shí)施的優(yōu)惠措施。由于利益的驅(qū)使,大部分項(xiàng)目投資還是傾向于資本回報(bào)率高的商品房項(xiàng)目上,開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)投資中,住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占70.3%,其中經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資占住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的2.9%,經(jīng)濟(jì)適用房所占比過(guò)小,無(wú)法通過(guò)影響供給消除由于房?jī)r(jià)過(guò)高而導(dǎo)致的不安定因素。

戶(hù)籍制度間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲?，F(xiàn)有的戶(hù)籍制度造成了地域分割,限制了不同地域間勞動(dòng)力的自由流動(dòng)，由于限制了以勞動(dòng)力為主的各種生產(chǎn)要素的流動(dòng),降低了社會(huì)對(duì)資源配置的效率,在一定程度上間接推高了主要城市的房?jī)r(jià)。學(xué)校周邊的房?jī)r(jià)往往是一個(gè)區(qū)域、一個(gè)城市房?jī)r(jià)的標(biāo)志。由于現(xiàn)有的教育制度,對(duì)教育資源,尤其是小學(xué)教育資源的分配也是按戶(hù)口所在區(qū)片劃分,從而產(chǎn)生了對(duì)相關(guān)社會(huì)資金的吸引作用,進(jìn)而帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的整體性上升。同時(shí),在保障性住房購(gòu)買(mǎi)條件中,幾乎都有戶(hù)口限制,這一限制使得眾多城市新增就業(yè)人員無(wú)法買(mǎi)到適合這一購(gòu)買(mǎi)力層次的保障性住房,增加了社會(huì)壓力。同時(shí),由于現(xiàn)有戶(hù)籍制度立足于人口和地區(qū)的捆綁限制,公民在不同城市之間的自由遷徙、工作流動(dòng)都會(huì)受到很大限制,加上中國(guó)傳統(tǒng)思想觀念的原因,更加強(qiáng)化了國(guó)民固有的安土重遷的生活習(xí)慣。

3 調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策與建議

調(diào)整開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu),增加低價(jià)位住房供應(yīng),控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu),通過(guò)增加普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)用地的投放量,增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng),提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例,可以保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求。同時(shí),還要建立與住房供應(yīng)體系相適應(yīng)的住房?jī)r(jià)格體系:一是對(duì)限定銷(xiāo)售對(duì)象的中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房,嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),限價(jià)銷(xiāo)售;二是對(duì)大多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)的普通商品住房,采取由政府定期制定公布指導(dǎo)性?xún)r(jià)格和浮動(dòng)幅度,放開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)格的管理方式;三是對(duì)高收入家庭購(gòu)買(mǎi)的高檔商品住房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),由企業(yè)依開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況自行確定銷(xiāo)售價(jià)格。

控制開(kāi)發(fā)成本,降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤(rùn)。一是降低建筑工程成本、降低產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格,使之在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,求得生存、求得發(fā)展;二是充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)的作用,通過(guò)有效整合來(lái)促使企業(yè)提高效率和加強(qiáng)成本控制,減少管理費(fèi)用支出,減少消耗,降低成本,既實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化,又促使開(kāi)發(fā)商拓展競(jìng)爭(zhēng)思路,把期望利潤(rùn)調(diào)整到一個(gè)合理的水平。

加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢查與監(jiān)管力度,維護(hù)市場(chǎng)正常的價(jià)格秩序。一是清理整頓房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅費(fèi)。管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)等各種收費(fèi)項(xiàng)目,能降低標(biāo)準(zhǔn)的給予降低標(biāo)準(zhǔn),能減免的給予減免,對(duì)不合法、不合理的收費(fèi)項(xiàng)目要堅(jiān)決予以取締;對(duì)各種基礎(chǔ)設(shè)施配套性收費(fèi),應(yīng)結(jié)合城市公用事業(yè)價(jià)格改革和費(fèi)改稅的推行逐步降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),直至取消;對(duì)涉及住房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的自來(lái)水、電力、燃?xì)狻㈦娫?huà)、有線或光纜電視等壟斷行業(yè)的價(jià)格和收費(fèi)行為進(jìn)行全面清理整頓,嚴(yán)厲打擊壟斷企業(yè)強(qiáng)行推銷(xiāo)商品和服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)的價(jià)格違法行為。

是嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)價(jià)格的違法行為(如低價(jià)出讓土地、高價(jià)炒賣(mài)房地產(chǎn))。對(duì)短少面積、搞價(jià)格欺詐等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常價(jià)格秩序的行為要予以曝光和嚴(yán)肅查處,以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的價(jià)格秩序。

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