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□/楊麗宇

天津市五一化工廠是天津渤?；ぜ瘓F下級公司渤海精細化工公司所屬的一個集體企業(yè)，注冊資本 867萬元，建筑面積14506.29平方米。為支持國有企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，盤活土地資產(chǎn)，2010年中旬，依據(jù)《天津市國有土地有償使用辦法》、《天津市土地整理儲備管理辦法》等有關規(guī)定，在市國資委的組織協(xié)調(diào)下，天津市渤海國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司對包括五一化工廠所在地塊的天津渤?；ぜ瘓F所屬地片的十余地塊進行土地整理預收購，要求各廠對職工進行安置，廠區(qū)內(nèi)建筑物及機器設備自行整理，最后將土地在規(guī)定時間內(nèi)按要求移交給國資公司。五一化工廠領導班子決定拆除其原址建筑，同時對82臺套機器設備進行處置。許多拆除公司聞風而至，希望得到拆除權?；S負責人找到天津產(chǎn)權交易中心實物轉讓調(diào)劑市場咨詢。實物市場負責人詳細介紹了實物市場具備的職能，以及企業(yè)通過這樣一個公開的交易市場進行轉讓的意義和利益所在。化工廠領導班子商議后決定，此次轉讓工作要嚴格規(guī)范操作，通過市場依法合規(guī)進行。

一、案例描述

該項目涉及房屋建筑拆除權，這不但對天津產(chǎn)權交易中心，對全國產(chǎn)權市場來說也是首例，這就意味著沒有前例可以借鑒。實物市場接到委托后，立即組成工作小組，對項目進行前期策劃。該項目屬于化工行業(yè)，拆除過程中的安全和環(huán)保非常重要，工作小組查閱了大量相關的文件資料、政策法規(guī)，到相關專業(yè)機構咨詢有關拆除行業(yè)所需的資質(zhì)證、許可證及具體等級劃分等等?？紤]到該標的存在一定特殊性，方案規(guī)定該項目涉及的房屋建筑拆除權和機器設備進行整體轉讓，不可拆分。

在與轉讓方溝通后，確定以市場法作為評標方法，綜合考慮多種因素對評標結果的影響，并且決定在評估的同時預先進行7個工作日的信息掛牌，進行市場詢價。工作小組根據(jù)該標的特殊性制定有針對性的條件在信息掛牌時公布，符合條件者在信息掛牌結束后可到現(xiàn)場進行實地考察，在限定時間內(nèi)向?qū)嵨锸袌鰣髢r。通過市場詢價這一環(huán)節(jié)不僅可以了解對該項目感興趣的意向方，而且可以為轉讓方確定最終掛牌價格提供參考。這一做法得到了轉讓方的認可，也得到各意向方的高度評價。

除上述工作外，工作小組本著對轉讓方負責的態(tài)度，向其提出了一些保護性建議：企業(yè)除簽訂《產(chǎn)權交易合同》外，將合同未盡事宜和具體拆除過程中需要與受讓方約定的事項另做《補充協(xié)議》和《安全協(xié)議》；轉讓方除要求受讓方打入交易保證金外還應向企業(yè)打入履約保證金，以保證日后施工的順利進行，若拆除過程中出現(xiàn)問題可以給予轉讓方一定的保護。建議得到轉讓方充分的認可。

工作小組協(xié)助轉讓方進行了材料準備、擬定相關協(xié)議等工作，還協(xié)助被選定的首次接觸到此類項目的資產(chǎn)評估機構做了大量的準備工作。該項目評估價為54.47萬元，其中舊房拆除權 31.65萬元，廢舊機器設備22.82萬元。轉讓方參考了前期市場詢價的結果后決定以70萬元作為掛牌價，為企業(yè)爭取利益最大化。2010年9月7日，該項目在天津產(chǎn)權交易中心正式掛牌。在公示的7個工作日中有多家意向方打電話或前來咨詢，但由于不符合受讓條件而沒有機會參與受讓。截止掛牌結束，只有一家符合受讓資格的意向方。9月19日雙方簽約。

二、案例啟示

一是大膽探索，細致準備。該項目是一次全新的嘗試，無可借鑒。天津?qū)嵨锸袌龉ぷ餍〗M進行了相當周密的策劃和細致的準備，從前期到相關機構咨詢、查閱資料，到協(xié)助企業(yè)準備材料、制訂協(xié)議，每一個細節(jié)及可能發(fā)生的問題都事先想到。通過市場詢價做到了心中有底，也為企業(yè)爭取到了最大利益。項目轉讓工作的圓滿完成得到了交易雙方的高度認可，也為天津?qū)嵨锸袌鲩_拓一個新的交易品種，并積累了寶貴經(jīng)驗。

二是全心全意為交易雙方服務。從前期策劃一直到交易完成的整個過程，工作小組全程協(xié)助轉讓方和意向受讓各方，盡可能從多方面為交易雙方著想，為他們提供了許多無償服務，幫助他們減輕負擔，轉讓方表示了由衷的感謝，受讓方也表示滿意。

天津?qū)嵨镛D讓調(diào)劑市場）