□/魏雅華

2010年中國(guó)房地產(chǎn)日記

□/魏雅華

2010年的中國(guó)樓市到底給了我們什么，我說(shuō)不清，能說(shuō)出來(lái)的，就是困惑。

3 月18日：國(guó)資委發(fā)布78家央企“退出令”

在3月初召開(kāi)的人大、政協(xié)兩會(huì)上，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中說(shuō)，有信心有決心抑制高房?jī)r(jià)。但就在此時(shí)央企卻在北京炮制了三塊地王。在輿論的強(qiáng)大壓力之下，國(guó)資委第一次高調(diào)且堅(jiān)決地發(fā)出了非房地產(chǎn)央企的“退出令”。國(guó)資委在新聞發(fā)布會(huì)上表示，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后，要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

4 月17日：“新國(guó)十條”發(fā)布

《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》以國(guó)務(wù)院令的方式發(fā)出，而不是以銀監(jiān)會(huì)或住房建設(shè)部的《通知》方式發(fā)出的，它體現(xiàn)的是國(guó)家權(quán)威和國(guó)家意志。當(dāng)日，本來(lái)便處于低位的中國(guó)股市，以跳空36點(diǎn)低開(kāi)，3100點(diǎn)開(kāi)盤即告失守，隨即一路下行，跌勢(shì)如瀑。地產(chǎn)金融板塊領(lǐng)跌，房地產(chǎn)股紛紛跌停。到收盤，滬市大盤竟暴跌了150點(diǎn)，創(chuàng)下了2010年年內(nèi)最大單日跌幅。在中國(guó)股市的K線圖上，豎起了一根讓人毛骨悚然的、頂天立地的大陰棒。此后房地產(chǎn)股如摧枯拉朽，不過(guò)幾日，中國(guó)最優(yōu)秀的一批房地產(chǎn)公司，股價(jià)己折損過(guò)半。深萬(wàn)科的股價(jià)己從14.94元跌至7.90元。跌幅高達(dá)48%。盡管它的業(yè)績(jī)好得不得了，市盈率才16倍。而中國(guó)股市的平均市盈率還在25倍上下。于是，“新國(guó)十條”房產(chǎn)新政時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)怎么走，便成了一個(gè)中國(guó)之問(wèn)。

4 月23日：房產(chǎn)稅新政發(fā)布

中國(guó)五大財(cái)經(jīng)網(wǎng)站不約而同地以頭條位置刊登了一條新聞：《物業(yè)稅變形房產(chǎn)稅上半年擇機(jī)出臺(tái)》。文中說(shuō)央行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)稅總局、國(guó)土部、財(cái)政部、公安部等部門，就房產(chǎn)稅開(kāi)征的時(shí)機(jī)、內(nèi)容和技術(shù)可行性進(jìn)行研究和協(xié)調(diào)。房產(chǎn)稅新政新在：過(guò)去，稅收主要是在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，是一次性的交易完成。而現(xiàn)在是在交易完成后，對(duì)住房的保有者征稅。稅收要年年繳納。只要你持有該房，就會(huì)沒(méi)完沒(méi)了。直到該房易主。所以會(huì)對(duì)炒房客，對(duì)于占有多套住房的人，威力巨大。

6 月12日：《加快發(fā)展公共租賃住房指導(dǎo)意見(jiàn)》發(fā)布

《意見(jiàn)》由國(guó)家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合制定發(fā)布。讀了這條新聞，讓我們明確了幾件事：一是公租房是政府大力支持的住房種類。二是公租房己進(jìn)入了實(shí)戰(zhàn)階段，已不再是紙上談兵。三是政府決心很大，方向明確，連具體的措施都已實(shí)實(shí)在在。那么，什么是公共租賃房？公共租賃房是用來(lái)解決買不起房的人群的公共產(chǎn)品。公共租賃房實(shí)際上是一種升級(jí)版的廉租房。它的租賃對(duì)象要比廉租房寬泛得多，應(yīng)當(dāng)寬泛到所有的申請(qǐng)租賃的人。這就像城市交通，由公交車、中巴車、出租車、地鐵、輕軌所組成的公共交通才是城市交通的主流品種，而不是私家車。公租房應(yīng)當(dāng)像公共汽車一樣，誰(shuí)都可以上，只要買票就成，沒(méi)必要審查有沒(méi)有上車的資格。而且不像租賃私人的出租房，說(shuō)不定什么時(shí)候就會(huì)讓你騰房，也不用看房東的臉。

全世界城市交通都有一條鐵律：公交先行。當(dāng)公共交通非常發(fā)達(dá)便利的時(shí)候，干嗎還要貸款去買私家車？

6 月16日：楊友德自制土炮轟退拆遷隊(duì)

幾乎是一夜間，中國(guó)記住了這個(gè)人物，一個(gè)居住在武漢東西湖的農(nóng)民。他的照片在網(wǎng)上被如風(fēng)轉(zhuǎn)載，他的視頻也到處都是。一個(gè)沒(méi)有電腦，幾乎不知道網(wǎng)絡(luò)為何物的農(nóng)民，躥紅了網(wǎng)絡(luò)。而且，輿論幾乎是一邊倒地站在楊友德一邊。如果放在從前，這個(gè)毫無(wú)疑義的膽大包天的“暴力抗法”的農(nóng)民，只怕難逃囹圄之災(zāi)?？涩F(xiàn)在，無(wú)論是來(lái)自主流還是非主流媒體，無(wú)論是來(lái)自官方還是草根，所有的人都在為楊友德和他的土炮叫好。輿論一邊倒居然到了如此程度，幾乎難以找到那些為暴力強(qiáng)拆辯護(hù)的言論。

7 月14日：房租暴漲

房?jī)r(jià)假摔，房租真漲，漲幅如6月中國(guó)南方的暴雨。據(jù)中央電視臺(tái)報(bào)道，在北京，四五月份房租同比上漲了20%，一些交通便利的房源更是上漲了50%。統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，北京住房套均租金為2792元/月，而去年北京應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生的平均月薪為2492元，還不夠繳房租的。上海、廣州、深圳、武漢、濟(jì)南等地房租也紛紛上漲，進(jìn)入六七月以來(lái)，租金漲幅更猛，并且迅速向二、三線城市蔓延。

房?jī)r(jià)漲了，我不買便是了?？煞孔鉂q了，我能不住房嗎？

7 月25日：一則假新聞引發(fā)的思考

有一條被全國(guó)各大門戶網(wǎng)站以頭條位置爭(zhēng)相轉(zhuǎn)載的新聞，在中國(guó)房地產(chǎn)界引起了一場(chǎng)軒然大波，這條新聞是：國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。很快，國(guó)家電網(wǎng)公司出來(lái)辟謠了。國(guó)家電網(wǎng)公司從來(lái)沒(méi)有統(tǒng)計(jì)和發(fā)布過(guò)此類數(shù)據(jù)。按理說(shuō)，這條新聞既被斷定為假新聞，便如一個(gè)汽球被剌了一針，鬧劇收?qǐng)觥？珊髞?lái)事件的進(jìn)程表明，并非如此，對(duì)這條新聞的熱議，一浪高過(guò)一浪：中國(guó)到底有多少空置房？

中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月底，北京商品住宅可售套數(shù)為89489套，可售面積為1185.45萬(wàn)平方米，1至6月住宅空置面積為413.3萬(wàn)平方米（即商品住宅空置率為31%）。上海商品住宅可售套數(shù)為40902套，可售面積為577.66萬(wàn)平方米，1至6月住宅空置面積為443.17萬(wàn)平方米（即可售面積80%未能賣出）。廣州商品住宅可售套數(shù)為37404套，可售面積為472.43萬(wàn)平方米，1至6月住宅空置面積為137.11萬(wàn)平方米（即空置率在30%以上）。深圳商品住宅可售套數(shù)為23171套，可售面積為229.42萬(wàn)平方米，1至6月住宅空置面積為67.24萬(wàn)平方米（空置率在28%左右）。

按照國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，商品房空置率在5% 10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡；空置率在10% 20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

9 月29日：《新國(guó)五條》發(fā)布

中央電視臺(tái)在新聞聯(lián)播中播出重大新聞：《國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲》即“新國(guó)五條”。這一新聞表明了國(guó)家把過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)打壓下來(lái)的決心很大。我把“新國(guó)十條”稱作國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的《出師表》，把“新國(guó)五條”稱作國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的《后出師表》。

那么，國(guó)家為何有如此嚴(yán)厲的新政出臺(tái)？因?yàn)?，“新?guó)十條”實(shí)施后的這段時(shí)間，中國(guó)的房?jī)r(jià)始終沒(méi)有怎么跌。僅僅是在成交量上有些許變化，僅僅是對(duì)買房人的心理上有所影響，僅僅帶來(lái)了幾個(gè)月的持幣觀望期。而當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌只是一種美好的愿望時(shí)，便失去了耐心。入秋，中國(guó)樓市量?jī)r(jià)全面回升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月12日公布的70大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，6月份，全國(guó)70大中城市房?jī)r(jià)同比上漲11.4%。8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.3%。而作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市，自“新國(guó)十條”實(shí)施后迎來(lái)首次房?jī)r(jià)的集體飆升，成交量大幅上漲。

10 月13日：一張來(lái)自宜黃的血腥拆遷透視照

宜黃縣政府一位官員投書(shū)財(cái)新網(wǎng)，對(duì)發(fā)生在宜黃強(qiáng)拆事件中的三人自焚事件進(jìn)行辯解。他在文中公然說(shuō)：“每一個(gè)人其實(shí)都是強(qiáng)拆政策的受益者，沒(méi)有強(qiáng)拆就沒(méi)有我國(guó)的城市化。強(qiáng)拆是地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的必然手段?！边@些話供認(rèn)了這樣一個(gè)事實(shí)：一些地方政府，總是想給人家一把牛毛，便要牽走人家一頭牛。

自焚者的親屬們說(shuō)：地方政府給被拆遷人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每平方米1000元，可當(dāng)?shù)氐纳唐贩渴敲科椒?700元，410平方的住房?jī)H給41萬(wàn)元，僅為被拆遷房實(shí)際價(jià)值的1/3。被拆遷人怎么能不拚死保衛(wèi)自己的家園？正是拆遷中如此不公平的巨大利差，促使一些地方政府，不顧中央的三令五申，嚴(yán)厲禁止，總是要介入不該介入的商業(yè)拆遷。

不要忘記，“強(qiáng)買強(qiáng)賣”是《刑法》的法定罪（第226條）！如果說(shuō)，中國(guó)的城市化居然是建筑在失地農(nóng)民的燒焦的尸體之上，我們寧可不要這樣的城市化！

我想，如果自焚者先讀到宜黃縣政府這位官員的這篇文章，他絕不會(huì)再選擇自殺了。他手中的汽油不會(huì)再潑向自己。如果用結(jié)束自己的生命來(lái)發(fā)出最后的吼聲都不能阻止野蠻拆遷，那么，接下來(lái)會(huì)發(fā)生什么？

10 月20日：中國(guó)樓市入冬

一股強(qiáng)冷空氣入侵中國(guó)樓市。人們意識(shí)到，很可能對(duì)樓市殺傷力最大的既不是“新國(guó)十條”，也不是“新國(guó)五條”，而是中國(guó)人民銀行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。對(duì)于中國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，加息真的是一記實(shí)實(shí)在在的雷霆萬(wàn)鈞的重拳，其威力將會(huì)在今后的一兩年間逐漸釋放。對(duì)加息的反應(yīng)速度最快、最靈敏的是股市，那幾乎是評(píng)價(jià)加息的全民公決，是可信度最高的民意調(diào)查。因?yàn)樵诠墒猩厦恳粡堖x票都是要付費(fèi)的，而且花的是大錢。當(dāng)天中國(guó)股市以暴跌54點(diǎn)開(kāi)盤，領(lǐng)跌的是地產(chǎn)股。當(dāng)日地產(chǎn)股指數(shù)大跌了176.96點(diǎn)，地產(chǎn)板塊整體下跌近5%，位居各大板塊跌幅之首。一線地產(chǎn)股保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城A等跌逾7%，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科A跌逾6%。主力資金從房地產(chǎn)板塊奪命奔逃。

可以斷言，到2010年年底，只怕一向?qū)Ψ績(jī)r(jià)的不斷上漲充滿信心的人，聲稱“樓市還會(huì)再漲20年”的人，都會(huì)感到：中國(guó)樓市，一個(gè)嚴(yán)寒的冬天來(lái)了。這股殺傷力巨大的寒流是國(guó)家收緊銀根，收緊流動(dòng)性。中國(guó)的積極的財(cái)政政策和適度松寬的貨幣政策大船掉頭。

那么，2011年的房?jī)r(jià)會(huì)暴跌，大跌，中跌，還是小跌？暴跌的可能性非常之小，因?yàn)闃鞘械谋┑鴮?duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一場(chǎng)災(zāi)難，受傷的是所有的人。全球金融風(fēng)暴便是前車之鑒，這是一個(gè)共輸?shù)慕Y(jié)局。大跌的可能性也不大，因?yàn)橹袊?guó)樓市的確存在著旺盛的剛性需求。但很可能，2011年的中國(guó)樓市會(huì)重演2008年的中國(guó)樓市，這個(gè)判斷基于以下幾個(gè)原因：首先，房?jī)r(jià)走勢(shì)曲線是一根正弦波，它會(huì)不斷地有漲有跌，有起有伏，這才符合規(guī)律。其次，2007年中國(guó)七次上調(diào)利率，十次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致了2008年的中國(guó)樓市入冬。最后，如果地產(chǎn)稅開(kāi)征，房?jī)r(jià)就不會(huì)是小跌了。結(jié)論：2011年的中國(guó)樓市房?jī)r(jià)將會(huì)中跌，跌幅在10% 15%。

（作者為陜西電視臺(tái)新聞?lì)l道《今日點(diǎn)擊》評(píng)論員）