陜西省信德工程建設(shè)公司 周景山

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大,建設(shè)周期長(zhǎng),成本核算環(huán)節(jié)多,投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，這就更需要精打細(xì)算,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),力求以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算過程是一項(xiàng)系統(tǒng)的項(xiàng)目成本管理工作,這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性所決定的。提高開發(fā)項(xiàng)目的成本管理質(zhì)量,顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本特點(diǎn)

主要分為以下幾個(gè)部分：土地與建筑安裝的費(fèi)用，配套設(shè)施及其他收費(fèi)支出，項(xiàng)目管理費(fèi)用和籌資成本。以下針對(duì)上述三大成本進(jìn)行分析。

1、土地及建筑安裝費(fèi)用

主要包括土地成本、土建成本、設(shè)備及安裝成本三方面，這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的70%左右。土地的取得一般要通過政府“招拍掛”程序、開發(fā)商的議價(jià)能力較差，彈性較小。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拍賣傭金、契稅等。土建和設(shè)備安裝工程成本一般是以工程預(yù)算造價(jià)為基礎(chǔ)，通過承包商競(jìng)標(biāo)標(biāo)方式來(lái)確定。在施工過程中，由于設(shè)計(jì)變更等原因，土建和設(shè)備安裝工程成本總額可能會(huì)調(diào)整。

2、配套及其他收費(fèi)支出

主要是指水、電、氣、綠化、道路、照明、環(huán)衛(wèi)、通訊、大市政和公建配套等費(fèi)用；有些項(xiàng)目還包括與小區(qū)不可分割、非單獨(dú)出售的托兒所、醫(yī)院、景觀等生活服務(wù)性設(shè)施費(fèi)用。其他收費(fèi)項(xiàng)目主要包括報(bào)建類費(fèi)用，其中部分費(fèi)用雖然屬于押金性質(zhì)，例如檔案保證金、綠化保證金等，但是由于多方面原因企業(yè)對(duì)這方面的回收有所欠缺。這種收費(fèi)項(xiàng)目的種類繁雜，各地的標(biāo)準(zhǔn)都有不同，并且大部分收費(fèi)項(xiàng)目都是被壟斷性企業(yè)或者事業(yè)單位實(shí)施執(zhí)行的，它的隨意性很強(qiáng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目占總項(xiàng)目投資的10%～15%，是房地產(chǎn)企業(yè)受外界因素印象造成開發(fā)成本中支出費(fèi)用最大的部分。通過各類手段和方法減少這部分費(fèi)用的支出，是降低開發(fā)成本提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。

3、項(xiàng)目管理的費(fèi)用和籌資成本

房地產(chǎn)的開發(fā)相對(duì)比其他行業(yè)所需的建設(shè)周期長(zhǎng)，并且投資數(shù)額較大，風(fēng)險(xiǎn)率較高。因此，大多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)用支出較大，并必須通過銀行貸款來(lái)解決開發(fā)資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。制定合理的籌資方案、加強(qiáng)成本管理，有效控制開發(fā)成本、突出經(jīng)營(yíng)效果，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相當(dāng)重要的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理實(shí)施的具體措施

1、針對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目成本管理

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的繁雜程度把不同企業(yè)的項(xiàng)目成本管理分為綜合型、專業(yè)型、項(xiàng)目型三個(gè)類別，根據(jù)各類企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不同，需要根據(jù)不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)，造成的成本管理實(shí)施的內(nèi)容和特點(diǎn)也不盡相同，這就需要根據(jù)不同企業(yè)成本特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的成本管理。

（1）綜合型房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)不同企業(yè)的成本特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)覆蓋面相對(duì)廣泛，包括設(shè)計(jì)、施工、裝修、園林、學(xué)校等。這類企業(yè)的資金和物資實(shí)施集中管理和供應(yīng)，其成本管理策略包括：一、采用規(guī)模大、價(jià)格低的投資策略；二、控制設(shè)計(jì)成本；三、大批的物資通過集團(tuán)采購(gòu)中心集體購(gòu)買，盡量降低材料的陳本；四、從產(chǎn)品設(shè)計(jì)，建筑施工、物業(yè)管理到酒店經(jīng)營(yíng)等方面行業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)鏈條整合，該類業(yè)務(wù)規(guī)模相當(dāng)巨大，也便于實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘡?fù)制及降低采購(gòu)成本；

（2）專業(yè)型房地產(chǎn)企業(yè)。這類企業(yè)大部分是通過施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)的，施工管理能力都相當(dāng)強(qiáng)。這類企業(yè)成本管理應(yīng)注重以下幾個(gè)方面：一、建立統(tǒng)一的集團(tuán)預(yù)算管理體系，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目實(shí)施相應(yīng)的預(yù)算分類和標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算成本是控制項(xiàng)目開發(fā)的全部過程。二、分類對(duì)項(xiàng)目和智能部分進(jìn)行年度資金計(jì)劃和月度計(jì)劃編制，核實(shí)通過的資金計(jì)劃嚴(yán)格監(jiān)督控制項(xiàng)目的付款過程；三、預(yù)算控制精細(xì)到分部分項(xiàng)上；四、對(duì)項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)警提示；五、全面的材料管理，與主要供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，盡可能大幅度的降低采購(gòu)成本。加強(qiáng)對(duì)材料的使用情況進(jìn)行全面管理，保證材料最大限度地應(yīng)用。

（3）項(xiàng)目型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，設(shè)計(jì)、施工等核心工作外包，在這種企業(yè)中應(yīng)該以宏觀成本管控為主，兼顧工程進(jìn)度和質(zhì)量。具體包括：一、建立目標(biāo)成本管理體系，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，都建立對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本，目標(biāo)成本將控制項(xiàng)目開發(fā)的全過程；二、動(dòng)態(tài)成本核算，動(dòng)態(tài)成本涉及合同訂立和變更、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)；三、成本管理工作按標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行；四、關(guān)注總體成本的控制；五、責(zé)任成本，在總體成本控制的框架下，按專業(yè)分工將總成本分解到專業(yè)細(xì)項(xiàng)，分配給具體的專業(yè)部門，然后配備相應(yīng)的檢查機(jī)制，輔以績(jī)效考核制度，使每個(gè)專業(yè)部門都能發(fā)揮主觀能動(dòng)性，有效地降低成本。

2、通過制定成本計(jì)劃，實(shí)施全過程成本管理

（1）制定成本計(jì)劃。主要有制定項(xiàng)目成本和期間費(fèi)用計(jì)劃兩部分。制定項(xiàng)目成本計(jì)劃具體內(nèi)容：一、通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，對(duì)以后逐步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。二、對(duì)總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行逐層分解。一般按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對(duì)總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分到各個(gè)成本對(duì)象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。三、成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)和實(shí)施方案的細(xì)化，通過按照結(jié)構(gòu)圖對(duì)每個(gè)成本對(duì)象按照估計(jì)值和限額制對(duì)比的方法，結(jié)合實(shí)際的情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。四、調(diào)整成本計(jì)劃。按照結(jié)構(gòu)圖對(duì)成本估算進(jìn)行由下而上的匯總，并且與原成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。

（2）全過程成本控制。各個(gè)項(xiàng)目開發(fā)階段實(shí)施成本控制的具體方法如下：一、項(xiàng)目策劃和投資決策階段。開發(fā)商必須對(duì)此階段可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體的控制。二、設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制相對(duì)重要，對(duì)工程造價(jià)的影響在75%以上，通常采用限額設(shè)計(jì)方法確保有效的成本管理。三、拆遷階段的成本控制。通過聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償金額標(biāo)準(zhǔn)，有助于拆遷職能部門、拆遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約，降低拆遷成本。四、招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算主要受該階段工作質(zhì)量的影響。五、施工階段的成本控制。主要內(nèi)容有：編制成本計(jì)劃，對(duì)工程費(fèi)用變化較大的部分和環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)控制，通過詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證，注重合同的修改和補(bǔ)充工作。施工階段的設(shè)計(jì)變化和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但這項(xiàng)工作應(yīng)有一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系。六、結(jié)算階段的成本控制。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立結(jié)算二級(jí)復(fù)核制、外聘審計(jì)審核和獎(jiǎng)懲機(jī)制等。

3、逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法

在項(xiàng)目管理中逐步施行目標(biāo)和作業(yè)成本管理法。目標(biāo)成本法主要內(nèi)容制定目標(biāo)成本，把目標(biāo)成本按照規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)體系逐層分解；再通過預(yù)算計(jì)劃把目標(biāo)變成可執(zhí)行的計(jì)劃，對(duì)實(shí)際結(jié)果和目標(biāo)進(jìn)行比較分析，找出差距、分析相應(yīng)的原因，制定改進(jìn)措施。作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計(jì)算所獲得的信息進(jìn)行作業(yè)管理，以達(dá)到不斷消除浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動(dòng)。

隨著企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇以及國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控這一經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須采用科學(xué)的成本管理方法，深挖企業(yè)潛力，不斷提高企業(yè)效益，才能促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步健康、可持續(xù)地發(fā)展。

[1]王中偉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制及開發(fā)與建設(shè).2006;2

[2]中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).財(cái)務(wù)與成本管理，2010;4