胡德喜

[關鍵詞]房屋贈與;公證;審查

隨著當前房地產(chǎn)市場的升溫,房產(chǎn)的交易量劇增。在辦理房屋所有權登記過戶過程中,因房產(chǎn)登記部門把關不嚴、法律知識欠缺,導致產(chǎn)權糾紛不斷,利害關系人要求產(chǎn)權機構撤銷產(chǎn)權證的申請數(shù)量在近年也呈直線上升趨勢。因此產(chǎn)權管理部門為避免責任、節(jié)約人力,對所有的贈與房屋的行為均要求辦理公證,為此談一下房屋贈與公證面臨的相關問題。

一、房屋贈與公證的審查

1.審查房屋贈與人的主體資格。贈與公證一般是以產(chǎn)權證上的名字為準,但在實際生活中,房產(chǎn)部門為規(guī)避責任,發(fā)證時對夫妻共同財產(chǎn)只寫有夫妻某一個人的名字,公證處在受理這類贈與公證申請時,必須要求夫妻雙方提供房產(chǎn)證原件一起到場,并提供夫妻關系證明材料(如結婚證、戶口簿、身份證等)。因此,認定贈與人是否有履行贈與行為的主體資格,應結合房屋的權屬來源及共有權屬幾個方面來認定,而不能簡單的以產(chǎn)權證上所列名字來認定產(chǎn)權所有人。認真審查,細致核實,避免遺漏其他共有人。

2.審查贈與房屋有建筑執(zhí)照、土地使用證,無產(chǎn)權證的問題。在我們實際辦證過程中,經(jīng)常遇到這種情況,當事人常常拿著建房執(zhí)照和土地使用權證來要求辦理公證,出現(xiàn)這種情況往往是因為當事人法律意識不全、怕交錢、怕麻煩及發(fā)證部門工作不力等原因,使當事人不能充分認識到產(chǎn)權證的重要性。要求公證員給辦理贈與公證手續(xù)?，F(xiàn)實中很多公證員會本著變通,為民的錯誤思想,就有可能為當事人辦理贈與公證。筆者認為:遇到類似情況,公證員應與房管部門的溝通,要求當事人去房管處辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權證明,作為公證處辦理公證的法律依據(jù)。避免公證風險,一旦當事人另行再辦理房照惡意出售,就侵犯了善意第三人的利益。

3.審查受贈人的要求。受贈人如提出該房屋自己也出資建筑,公證員應要求其提供充分的證明材料(如發(fā)票、相關證明人等),或者贈與人對受贈人的出資情況予以認可的證明。如申請人不能提供產(chǎn)權無異議的相關證據(jù),則不能為其辦理公證。

4.審查贈與房屋無產(chǎn)權證、無建房執(zhí)照的問題。一般情況下,沒有任何證照的房屋屬于違章建筑,申請人前來申請辦理贈與公證,通常情況下,有兩種辦法處理:一種是明確告知當事人不具備合法手續(xù),不能辦理房屋贈與公證,另一種是申請人堅持要求辦證明,告別其必須先領取產(chǎn)權證明,方可辦理公證。

二、房產(chǎn)贈與公證面臨的現(xiàn)實問題

根據(jù)我國合同法及房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,房屋贈與經(jīng)公證后,當事人需要辦理相應的產(chǎn)權變更登記手續(xù)后才能完成整個贈與行為。但是大多當事人在了解到相應的產(chǎn)權變更登記手續(xù)后才能完成整個贈與行為后,尤其是在了解到相應比較高的收費情況時,贈與合同公證申請人就會產(chǎn)生一種費用昂貴的感覺,從而選擇其他方式直接或間接達到贈與的目的。

根據(jù)我國公證服務收費標準,贈與公證需要按照受益額的2%收取公證費;同時,按照房產(chǎn)管理部門在辦理房屋權屬變更登記時收取的有關稅費,房屋贈與合同過戶的契稅為房屋評估價的4%~5%,而以房屋買賣方式過戶的契稅正常情況下為2%,二者相比,以贈與的方式比以買賣的方式取得房屋產(chǎn)權而需支出的費用要高出一倍之多。大部分當事人就會通過買賣過戶方式直接達到贈與的目的,不辦理贈與公證,還有部分當事人因年事已高,通過立遺囑的方式間接達到贈與的目的,從而大大降低了當事人申辦贈與公證的數(shù)量,贈與公證業(yè)務呈逐年遞減趨勢。公證的證明職能難以真正發(fā)揮。

本人認為,一方面房產(chǎn)管理部門是國家設立的確認并登記房屋產(chǎn)權的國家機關,但是經(jīng)過公證的贈與,該公證書在法律上也是一種確認產(chǎn)權歸屬的具有證明力的法律文書,房產(chǎn)部門就應該承認公證書的效力。同時按照《中華人民共和國合同法》第一百八十八條的規(guī)定,經(jīng)過公證的贈與合同是不可撤銷的(除非有法定或約定的可撤銷條件出現(xiàn)外)。贈與人在將房屋通過贈與公證的方式贈與給受贈人后,受贈人已經(jīng)依法具有該房屋的所有權,受贈人向房產(chǎn)管理部門申請變更登記只是要求房產(chǎn)管理部門履行的一種確認或公示手續(xù),不應再另行收取稅費,根據(jù)國家計委(2002)595號文件標準,而只應收取換發(fā)新的房屋產(chǎn)權證書的工本費80元。就如同當事人申辦的繼續(xù)權公證一樣,當事人憑《繼承權公證書》就可以直接向房屋管理部門申領新的房屋產(chǎn)權證書,除支付換發(fā)新的房屋產(chǎn)權證書的工本費外,不需再額外承擔類似于買賣過戶而需要交納的稅費。

另一方面,如果贈與人在贈與簽訂并公證后,不愿交付贈與物即房屋,受贈人以此為由訴至法院,請求法院判令贈與人履行合同并確認房屋產(chǎn)權歸受贈人所有,即確認之訴。法院在查明事實的基礎上,會依據(jù)《贈與公證書》確認房屋歸受贈人所有。受贈人憑法院的確認產(chǎn)權之判決書就擁有房屋產(chǎn)權,受贈人去房產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)也應該是收取換發(fā)新的房屋產(chǎn)權證書的工本費。也不需再額外承擔類似于買賣過戶而需要交納的稅費。

三、解決問題的辦法

《繼承權公證書》與《贈與公證書》同樣是確認房屋產(chǎn)權歸屬的有效法律文書,但二者在目前情況下卻有著不同的“待遇”,此種情況也一直困擾著公證員如何辦理好贈與公證。要想杜絕這種現(xiàn)象,必須需要司法行政部門與物價等相關部門共同協(xié)調,本著以人為本的原則,杜絕亂收費現(xiàn)象。同時,要與建設部門溝通樹立公證書的威嚴,確保公證的權威。公證書的效力得到房產(chǎn)部門的認可。解決這種當事人假借買賣房屋方式,而實際是贈與的行為,但不辦理贈與公證的現(xiàn)象。達到房屋產(chǎn)權過戶的目的,避免增加當事人的負擔。只有這樣,對公證機構辦理贈與公證才能有一個很好的政策環(huán)境,贈與公證業(yè)務才會有好的發(fā)展前景,也會進一步樹立公證的社會地位和公信力?！?/p>

(編輯/劉佳)