□文/江 波

2007年4月美國第二大次級抵押貸款公司新世紀(jì)金融破產(chǎn)拉開了次貸危機(jī)的序幕。隨著危機(jī)的深入，損失開始從次級貸款機(jī)構(gòu)向整個金融界蔓延，并最終形成了席卷全球的金融海嘯。得益于世界各國全力的經(jīng)濟(jì)振興計劃，2009年世界經(jīng)濟(jì)露出了復(fù)蘇的苗頭。但是，本次由次級貸款引發(fā)的危機(jī)仍然給了我們許多啟示。

一、美國次貸危機(jī)的起因

美國的房地產(chǎn)抵押貸款分為三類：優(yōu)質(zhì)抵押貸款、次優(yōu)抵押貸款和次級抵押貸款。次級抵押貸款市場面向信用評級低、收入證明缺失、負(fù)債較重的客戶，因信用要求程度不高，其貸款利率比一般抵押貸款利率高出2%～3%，其特點是“高風(fēng)險、高收益”。因此，巨大的利潤促使金融機(jī)構(gòu)大量提高次貸的投放金額，其業(yè)務(wù)量曾一度占到美國房貸市場的20%。在樓市升溫的時候，這些貸款的風(fēng)險并不高，壞賬率也始終保持在極低水平。問題在于美國金融機(jī)構(gòu)把次貸打包成了債券，賣給了眾多的國際投資者。但隨著美國房價趨低、美聯(lián)儲連續(xù)l7次提息，使貸款利率不斷升高，房子出手越難，使次貸的借款人越無法按期償還借款，壞賬率上升，次貸市場發(fā)生了異常，便不可避免地波及到了國際投資市場，市場上持有此類債券的銀行、投資者、普通民眾等受到巨大損失，危機(jī)最終席卷整個金融行業(yè)。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)業(yè)是一個年輕的產(chǎn)業(yè)，自從1990年國務(wù)院55號令對土地交易的法律承認(rèn)開始，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)商品化的開始，到目前為止，已經(jīng)有16年的發(fā)展歷史了。這16年間，我國房地產(chǎn)也得到了長足的發(fā)展，人民的住房水平也得到了極大的提高。但是，嚴(yán)重的供需矛盾以及投機(jī)資本的進(jìn)入也造成了我國房地產(chǎn)業(yè)的巨大泡沫。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)存在著諸多問題：市場發(fā)育不良，泡沫化程度較高；土地的供應(yīng)不規(guī)范，政府機(jī)會主義行為嚴(yán)重；供需結(jié)構(gòu)失衡；房地產(chǎn)業(yè)對金融依賴程度較高，蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險；房地產(chǎn)市場秩序混亂。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化率的提高，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍將被看好，商品住房價格作為民眾關(guān)注的焦點，未來仍有可能繼續(xù)走高。

三、次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)業(yè)的啟示

筆者認(rèn)為，我國暫時還沒有發(fā)生次貸危機(jī)的風(fēng)險，但是發(fā)生在美國的次貸危機(jī)還是給了我們很多啟示。

1、加強(qiáng)對我國房地產(chǎn)價格泡沫的監(jiān)控。美國的次貸危機(jī)就是起源于美國房地產(chǎn)市場的降溫，美國成熟的房地產(chǎn)市場都會引發(fā)次貸危機(jī)，何況我國的新興市場。目前，我國房地產(chǎn)投機(jī)行為尤為嚴(yán)重，房地產(chǎn)中充滿著巨大的泡沫。由于我國抗危機(jī)的經(jīng)濟(jì)實力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如美國，因此一旦在我國發(fā)生次貸危機(jī)，將會給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定都造成巨大的危害。因此，建立房地產(chǎn)價格監(jiān)控機(jī)制，時刻保持對房地產(chǎn)投機(jī)行為的警惕，是十分必要的。

2、商業(yè)銀行需要建立信用評審機(jī)制，對住房貸款者的信用和還貸能力進(jìn)行嚴(yán)格的審查。一個成熟的國家需要建立公民的信用評價系統(tǒng)，而我國的個人消費信用評價系統(tǒng)還處于初級階段，個人信用數(shù)據(jù)的儲備還不完善。在這種情況下，更需要信貸機(jī)構(gòu)注重貸款者信用還貸能力的審查。商業(yè)銀行需要盡量避免因為利益的驅(qū)使而放松對借貸者資格標(biāo)準(zhǔn)的審核。從長遠(yuǎn)來說，建立我國完整的個人信用評級制度，將可以比較好地解決此類問題。

3、房地產(chǎn)企業(yè)樹立風(fēng)險意識，積極建立本企業(yè)的風(fēng)險評級制度。在經(jīng)濟(jì)景氣時的良好效益顯然不能放松對可能即將到來的風(fēng)險的預(yù)測與對策。一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該未雨綢繆，及時建立自己的風(fēng)險評級制度，對宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)景氣指數(shù)都需要有預(yù)見性。在面臨風(fēng)險時，能及時調(diào)整自己的經(jīng)營策略。比如，如果能及時預(yù)見房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入下行區(qū)間，就應(yīng)該加快銷售回收資金，減少土地囤積，使企業(yè)擁有充足的資金度過行業(yè)的低迷期。只有這樣，企業(yè)才能在變幻難測的市場環(huán)境中立于不敗之地。

4、實現(xiàn)資產(chǎn)風(fēng)險權(quán)重的可調(diào)管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險檢測。目前，根據(jù)《資本充足性管理辦法》，對個人住房抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重為50%，對企業(yè)和個人的其他債權(quán)的風(fēng)險權(quán)重為100%，這種僵化和簡單化的資產(chǎn)風(fēng)險權(quán)重管理很難適應(yīng)變幻莫測的宏觀經(jīng)濟(jì)形式和市場風(fēng)險的客觀要求。因此，資產(chǎn)風(fēng)險權(quán)重應(yīng)比照商業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)資本風(fēng)險系數(shù)一年一調(diào)的做法，根據(jù)市場變化實行一年一調(diào)，并提高對住房按揭貸款風(fēng)險準(zhǔn)備的監(jiān)管要求。

5、加強(qiáng)住房貸款居民的風(fēng)險意識。有些居民在房價上漲時，只看到了房價的上行，卻忽視了任何價格都會有漲有跌，因此沒有對自己今后的還貸能力進(jìn)行有效的估計，以及應(yīng)對房價下跌的心理準(zhǔn)備，這就為以后房價下跌，無力償還債務(wù)埋下了隱患。

6、謹(jǐn)慎對待住房按揭貸款證券化市場的發(fā)展。發(fā)展住房按揭證券化確實可以化解集中于銀行體系的金融風(fēng)險，分?jǐn)偪赡馨l(fā)生的金融風(fēng)險。但是，考慮到我國目前的住房抵押貸款市場規(guī)模仍然很小，遠(yuǎn)未達(dá)到需要推動證券化的水平。再者因為住房抵押貸款相對其他貸款仍屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，風(fēng)險權(quán)重相對較低，所以在住房抵押貸款占其資產(chǎn)比重影響到其流動性之前，商業(yè)銀行出售住房抵押貸款的積極性和可能性都很低。

四、總結(jié)

綜上所述，發(fā)生在美國的次貸危機(jī)不僅對全球金融業(yè)造成了巨大沖擊，而且直接影響世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。雖然我國銀行購買的次級貸款數(shù)量不多，對我國的金融業(yè)造成的沖擊不大，但我們應(yīng)該充分認(rèn)識到次貸危機(jī)的危害及未來可能在我國發(fā)生的危險。正所謂未雨綢繆，總結(jié)次貸危機(jī)帶給我們的經(jīng)驗和啟示，在將來可能發(fā)生危機(jī)風(fēng)險的時候，就能夠及早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，把危機(jī)可能造成的損害降到最小。

[1]鄭良芳.美國次貸危機(jī)的影響、成因剖析和十點警示[M].經(jīng)濟(jì)研究參考，2007.

[2]周軍發(fā).來自美國次貸危機(jī)的啟示[J].經(jīng)營管理，2007.

[3]劉洪玉，張紅.房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)[M].清華大學(xué)出版社，2006.