○宋曉宇

（河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 河南開封 475004）

物業(yè)稅又稱房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或保有人每年依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。物業(yè)稅的開征，不僅涉及到現(xiàn)有財(cái)稅體制的改革，更關(guān)系到人民的切身利益。因此，首要的任務(wù)是明確物業(yè)稅開征的必要性，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理的制度設(shè)計(jì)以達(dá)到物業(yè)稅開征的經(jīng)濟(jì)和政策目標(biāo)。

一、開征物業(yè)稅的必要性

1、規(guī)范和完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系

目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系最突出的特點(diǎn)是流通交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、程序繁瑣，不僅不利于稅收征管工作的進(jìn)行，而且加重各方稅負(fù)負(fù)擔(dān)，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；其次，房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕，一方面使財(cái)政收入流失嚴(yán)重，另一方面，房產(chǎn)持有的低成本導(dǎo)致炒賣房屋等非消費(fèi)性住房需求拉升房?jī)r(jià)，造成房?jī)r(jià)畸高的現(xiàn)狀。開征物業(yè)稅，整合現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅稅種，合并或取消部分稅費(fèi)，從而簡(jiǎn)化稅種，有利于規(guī)范和改善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系。

2、平抑房?jī)r(jià)，改善中低收入階層住房狀況，使消費(fèi)趨于理性

開征物業(yè)稅后，由于房產(chǎn)保有成本的增加使非消費(fèi)性房產(chǎn)投資需求減少，加之土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)改為年租制，大大降低了建房成本，兩方共同作用，平抑甚至降低房?jī)r(jià)，有利于中低收入階層早日購(gòu)房；同時(shí)，征收物業(yè)稅，通過(guò)實(shí)行差別稅率，對(duì)豪華房產(chǎn)和第二套以上的房產(chǎn)施以高稅率，可相對(duì)加大這些不動(dòng)產(chǎn)的保有成本，促使消費(fèi)者根據(jù)自身實(shí)際理性、節(jié)約消費(fèi)。

3、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

（1）物業(yè)稅開征后，通過(guò)調(diào)整物業(yè)稅稅率可影響住房需求：當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、需求過(guò)多時(shí)，可提高稅率以抑制需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)；當(dāng)經(jīng)濟(jì)萎縮、需求減少時(shí)，可降低稅率來(lái)刺激需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

（2）物業(yè)稅加大不動(dòng)產(chǎn)的保有成本，可抑制房地產(chǎn)投機(jī)，減少房屋空置率，激活“二手房”市場(chǎng)，提高不動(dòng)產(chǎn)資源的配置效率；增加中小戶型住房需求，減少豪華高檔大面積住宅需求，開發(fā)商根據(jù)這種需求結(jié)構(gòu)和量的改變相應(yīng)調(diào)整供給，改善當(dāng)前住房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與不足并存的狀況。

（3）開征物業(yè)稅后，原來(lái)一次性收取的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)改為按年收取，擠減由土地出讓金造成的房地產(chǎn)泡沫，減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)業(yè)抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力；同時(shí)，由于土地獲得價(jià)格降低，房地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻降低，吸引更多民間資本進(jìn)入，加劇房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，降低行業(yè)平均利潤(rùn)率，引導(dǎo)房?jī)r(jià)理性回歸。

4、調(diào)節(jié)收入分配，緩解由貧富差距拉大造成的社會(huì)矛盾，促進(jìn)社會(huì)公平和諧

物業(yè)稅可實(shí)行差別稅率，對(duì)別墅豪宅及第二套以上的房產(chǎn)采用累進(jìn)稅率或高比例稅率，對(duì)普通用戶的普通住宅采用優(yōu)惠稅率甚至免稅，以此實(shí)現(xiàn)收入再分配的目的。同時(shí)，物業(yè)稅收入用于改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施，提高公共服務(wù)水平，讓普通百姓得到更多實(shí)惠，緩和由于收入不均造成的社會(huì)矛盾，促進(jìn)社會(huì)公平和諧穩(wěn)定。

5、改變土地管理現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入長(zhǎng)期穩(wěn)步增加

目前我國(guó)土地資源緊缺與土地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象并存，開征物業(yè)稅后，由于保有成本的增加迫使不動(dòng)產(chǎn)所有者提高土地利用率；同時(shí)，小戶型需求趨向也將提高土地集約化利用程度，促進(jìn)城市化健康發(fā)展及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。物業(yè)稅開征后，地方財(cái)政將改變過(guò)去過(guò)分依賴土地批租以取得“土地財(cái)政”收入的短期行為，形成長(zhǎng)期穩(wěn)定收入，而且，由于物業(yè)稅稅額與不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值正相關(guān)，這會(huì)促使地方政府履行職能，改善地方投資環(huán)境并提高公共服務(wù)水平，使物業(yè)稅收入隨著不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的提高而增加，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。

二、我國(guó)物業(yè)稅制度的設(shè)計(jì)

物業(yè)稅稅制的具體設(shè)計(jì)包括征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠、稅收征管等方面，這些問(wèn)題直接影響到政府和納稅人的利益，決定著物業(yè)稅改革的成敗。按照“簡(jiǎn)稅制、低稅率、寬稅基、嚴(yán)征管”的稅收改革原則，借鑒國(guó)際稅收經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情，提出以下稅制設(shè)計(jì)建議。

1、精簡(jiǎn)稅種，歸費(fèi)入稅，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅

目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)多達(dá)十幾種，稅費(fèi)項(xiàng)目繁多且各環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)不公平，對(duì)土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅后，合并或取消相關(guān)稅費(fèi)，將物業(yè)稅作為主體稅種之一進(jìn)行調(diào)控管理，改變過(guò)去房地產(chǎn)稅系“輕保有，重交易”的局面，充分發(fā)揮其平抑房?jī)r(jià)、收入調(diào)節(jié)等作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2、擴(kuò)大征稅范圍

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅系中稅收優(yōu)惠政策過(guò)于寬泛，造成征稅范圍狹窄。這不僅損害了稅基，使稅收收入減少，還弱化了稅收功能，造成了稅收不公平，因此，物業(yè)稅改革必須擴(kuò)大征稅范圍，具體從以下三方面入手。

（1）將農(nóng)村納入征稅范圍。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，一些農(nóng)村地區(qū)的工業(yè)化和城市化水平不斷提高，已具備城市功能，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，經(jīng)營(yíng)性用房規(guī)模急劇增長(zhǎng)，完全可將其納入房產(chǎn)稅系征收范圍之內(nèi)。但中西部地區(qū)農(nóng)村可能還相對(duì)落后，農(nóng)民負(fù)擔(dān)能力有限，可結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，給予其一定的減免稅優(yōu)惠政策。

（2）將部分事業(yè)單位用房納入征稅范圍。隨著我國(guó)事業(yè)機(jī)構(gòu)管理體制的改革，很多不提供公共產(chǎn)品的事業(yè)單位已逐步市場(chǎng)化、企業(yè)化，轉(zhuǎn)制成為企業(yè)，擁有自主產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，因此應(yīng)將這部分事業(yè)單位納入物業(yè)稅的征稅范圍。

（3）將居民非經(jīng)營(yíng)性住房納入征稅范圍。住房改革后，居民住房的商品化程度有了很大提高，城市個(gè)人住房規(guī)模越來(lái)越大；同時(shí)，個(gè)人住房分配狀況也不夠公平，有的家庭擁有幾處房產(chǎn)，有的家庭依然買不起房，個(gè)人住房差距不斷加劇，因此，將居民非營(yíng)業(yè)性住房納入物業(yè)稅征稅范圍已變得必要又可行。但考慮到我國(guó)居民的實(shí)際住房水平狀況，對(duì)納入征稅范圍的居民非營(yíng)業(yè)性住房并不采取“一刀切”的政策，可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)情給予某些住房以稅收優(yōu)惠，如對(duì)大多數(shù)居民購(gòu)買的基本生活用房和一些較為富裕居民的以投資為目的的房產(chǎn)區(qū)別對(duì)待。

3、計(jì)稅依據(jù)的確定

按現(xiàn)行稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的課征方法為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，從價(jià)計(jì)征所依據(jù)的計(jì)稅價(jià)值遵循歷史成本原則，從而將房產(chǎn)價(jià)值“鎖定”在原來(lái)的位置上不變；而從租計(jì)征的租賃活動(dòng)又十分隱蔽，稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法監(jiān)測(cè)到全部租金收入，造成稅源流失嚴(yán)重。物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)設(shè)置時(shí)應(yīng)避免這兩個(gè)問(wèn)題：以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值扣除一定費(fèi)用的余額作為計(jì)稅依據(jù)，扣除的費(fèi)用可包括免征額、修繕費(fèi)等。按不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值征稅不僅考慮到土地的級(jí)差收益、土地房產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值，也符合受益原則，有利于實(shí)現(xiàn)稅收公平。

4、稅率的確定

物業(yè)稅稅率可分為單一稅率和“雙軌制”稅率，單一稅率即對(duì)土地和房屋采用同樣的稅率，“雙軌制”稅率即對(duì)土地和房屋采取不同稅率，一般土地使用高稅率，而房屋適用較低稅率。土地稅具有“中性”特征而房屋建筑“非中性”，土地稅有嚴(yán)格的累進(jìn)性而房產(chǎn)稅的累進(jìn)性尚不明細(xì)，因此實(shí)行“雙軌制”稅率可有效減少征稅帶來(lái)的效率損失，促進(jìn)社會(huì)財(cái)富公平分配，優(yōu)化土地市場(chǎng)，有助于普通百姓購(gòu)房，故“雙軌制”稅率比單一稅率更具有優(yōu)越性。

當(dāng)然“雙軌制”稅率也有其局限性，將土地從房地產(chǎn)中剝離出來(lái)單獨(dú)評(píng)估其價(jià)值是很難操作的。但國(guó)外如美國(guó)、澳大利亞、加拿大都已成功實(shí)施過(guò)“雙軌制”稅率且取得良好效果，相信在我國(guó)，只要實(shí)施方法得當(dāng)，就一定能夠發(fā)揮出“雙軌制”稅率的優(yōu)點(diǎn)。

各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅率的形式有比例稅率、累進(jìn)稅率與定額稅率之分。若物業(yè)稅采用定額稅率，則稅收額只與不動(dòng)產(chǎn)面積有關(guān)，而與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值無(wú)關(guān)，因此不宜采用；若采用累進(jìn)稅率會(huì)抑制置業(yè)，這與開征物業(yè)稅的初衷相悖，因此也不宜采用，故我國(guó)的物業(yè)稅稅率應(yīng)采用比例稅率。

確定我國(guó)物業(yè)稅稅率水平的較合理的辦法是：科學(xué)測(cè)定現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)的總體規(guī)模，以此為依據(jù)制定物業(yè)稅稅率，使物業(yè)稅稅負(fù)總體規(guī)模與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)總體規(guī)模相當(dāng)。

另外，物業(yè)稅稅率設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出地區(qū)差異，因?yàn)槲飿I(yè)稅本屬地方稅種，且我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不均衡，所以物業(yè)稅稅率應(yīng)由中央規(guī)定一個(gè)浮動(dòng)稅率，各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)情確定自己的稅率。另外，稅率設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮到不動(dòng)產(chǎn)的類型差異，如根據(jù)房產(chǎn)的用途、不動(dòng)產(chǎn)的豪華程度和享用的公共設(shè)施與公共服務(wù)水平的不同，實(shí)行區(qū)別對(duì)待。

5、關(guān)于稅收優(yōu)惠

（1）減免稅。開征物業(yè)稅可考慮對(duì)公共、衛(wèi)生、慈善、福利等社會(huì)公益性用房，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)的行政用房、學(xué)校辦公用房、部隊(duì)和宗教用房等施以免稅；對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、僅一套自住住房、無(wú)收益的非營(yíng)業(yè)性用房、弱勢(shì)群體居住用房實(shí)施減免；還可根據(jù)本地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策對(duì)扶持行業(yè)用房給予稅收優(yōu)惠。

（2）免征額。物業(yè)稅可設(shè)置類似個(gè)人所得稅的免征額，按照價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定一個(gè)合理的免征額，也可參考房產(chǎn)數(shù)量、房產(chǎn)面積綜合確定。

6、征收管理

在目前我國(guó)財(cái)產(chǎn)登記制度不夠健全，法制環(huán)境不很完善的情況下，我國(guó)應(yīng)建立以代扣代繳、代收代繳為主，以自主申報(bào)為輔的方式。待相應(yīng)的配套制度健全后，則應(yīng)考慮與國(guó)際慣例接軌，采用自主申報(bào)方式。物業(yè)稅的納稅期限可沿襲現(xiàn)行房產(chǎn)稅按年計(jì)算、分期繳納的方法，易于為公眾接受。

三、開征物業(yè)稅的相關(guān)配套措施

1、建立健全房地產(chǎn)評(píng)估制度

要準(zhǔn)確評(píng)估作為計(jì)稅依據(jù)的房地產(chǎn)價(jià)值，就需要具備完善的房產(chǎn)評(píng)估體系。一要建立適用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，二是稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與國(guó)資、國(guó)土管理、房產(chǎn)管理、建設(shè)規(guī)劃等部門的合作，以較低的成本及時(shí)獲取準(zhǔn)確的房產(chǎn)信息，三是合理確定房地產(chǎn)評(píng)估周期，四是國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)與房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律法規(guī)，為評(píng)估的準(zhǔn)確性、可靠性提供依據(jù)。

2、建立完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度

完善的產(chǎn)權(quán)登記制度包括產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)、變更、買賣及租賃、財(cái)產(chǎn)申報(bào)、購(gòu)房管理制度，這是物業(yè)稅征收的基礎(chǔ)。

除此之外，還應(yīng)協(xié)調(diào)好物業(yè)稅與相關(guān)稅費(fèi)之間的關(guān)系；建立一套與稅收征收管理、房地產(chǎn)交易管理的信息共享的住宅轉(zhuǎn)讓監(jiān)控體系；提高房貸首付比例，嚴(yán)審房貸準(zhǔn)批，化解房地產(chǎn)泡沫等。

總之，在目前房地產(chǎn)稅系亟待改革、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，物業(yè)稅出臺(tái)勢(shì)在必行，而合理的稅制設(shè)計(jì)是物業(yè)稅發(fā)揮其功能的基礎(chǔ)。鑒于目前我國(guó)開征物業(yè)稅的條件還不夠成熟，因此改革不可一蹴而就，應(yīng)漸進(jìn)推行，盡快搭好和推出基本制度框架，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康和諧運(yùn)行。

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