○吳國富

（南京交通投資置業(yè)有限公司 江蘇南京 210008）

一、背景

2008年金融危機席卷而來，全球面臨自上世紀30年代“大蕭條”以來最嚴重的金融危機，中國房地產業(yè)也受到顯著影響。當年全國商品房銷售面積為6.2億平方米，同比下降19.7%。銷售面積的大幅下降造成了商品房空置面積的大幅增加。同時，房地產業(yè)投資增速明顯放緩，土地購置面積、新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了同比下降的態(tài)勢。為加大經濟刺激力度，央行連續(xù)五次降息，以積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策為手段，進一步擴大國內需求，保持經濟平穩(wěn)發(fā)展。隨著經濟的不斷好轉，炒房和投機性購房現(xiàn)象不斷加劇，使部分城市房價過快上漲，目前國務院關于堅決遏制的通知精神，實行動態(tài)、差別化管理的個人住房貸款政策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房；各大中型銀行還要按季度開展房地產貸款壓力測試工作。

在當今競爭激烈的市場環(huán)境下，如何能夠在眾多競爭對手中脫穎而出，求得發(fā)展是擺在每個房地產企業(yè)面前的重要問題。與其他行業(yè)不同，房地產是被公認的高風險行業(yè)，其資金投入量大，建設周期長，同時受政策及市場因素影響比較大，但是在高風險帶來高收益的驅動下，還是越來越多的企業(yè)加入到這個競爭行列中來，隨著房地產市場的不斷擴大及規(guī)范化，以及競爭的不斷加劇，其投資效益的高回報這一特點已越來越淡化。在同一開發(fā)環(huán)境下，如何能在保證項目質量的基礎上，最大限度地提高其投資開發(fā)收益，實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經濟效益，需要不斷地對其成本進行有效的管理和控制，成本控制處于極其重要的地位。

二、房地產企業(yè)成本控制的重要性

項目開發(fā)建設過程中的成本管理和控制，始終是抓好企業(yè)效益的最重要環(huán)節(jié)之一。特別是隨著房地產行業(yè)競爭日益激烈，開發(fā)建設要求越來越高，過程也越來越復雜，這就對每個房地產企業(yè)在開發(fā)建設過程中的決策水平和專業(yè)操作技巧提出更高要求，即如何在成本控制的眾多環(huán)節(jié)中，抓住主要矛盾和節(jié)點，科學合理地控制房地產開發(fā)建設過程中每一環(huán)節(jié)的成本，最終實現(xiàn)企業(yè)在項目規(guī)劃決策時的預期利潤目標。

我國近二十年來的房地產開發(fā)項目實踐證明了這樣一個事實，就是成本超支、工期延長逐漸成為房地產企業(yè)開發(fā)項目的面臨的共同問題。如何以最低的成本，在規(guī)定的時間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產產品，是房地產開發(fā)項目中需要關注的重要問題。因此，成本控制管理應伴隨每一個房地產開發(fā)商的每一個項目，涉及房地產企業(yè)各職能部門，貫穿在項目開發(fā)的每一個階段。

三、在成本控制方面房地產企業(yè)存在的主要問題

1、缺乏全面系統(tǒng)的成本管理控制體系

長期以來，我國企業(yè)實行的是一種以計劃價格為基礎，以事后核算為重點的靜態(tài)成本管理方式，同時，由于房地產行業(yè)的特殊性其目標成本核算又具有其獨特性，房地產開發(fā)目標成本是開發(fā)商通過市場預測，確定銷售價格，在保證期望利潤的情況下，事先下達的成本指標，這個指標是成本的最高限額。在房地產企業(yè)中，財務人員根據(jù)合同來控制項目的開發(fā)成本，不能從開發(fā)產品形成的全過程對其成本進行全面系統(tǒng)的控制和把握。

同時，由于房地產企業(yè)開發(fā)項目的開發(fā)周期長，其開發(fā)建設涉及四個階段：策劃準備階段，設計定型階段，施工實施階段及竣工階段。房地產項目的成本控制應該是貫穿以上各個階段，包括整個房地產開發(fā)建設以及銷售過程中的所有成本費用。由于目前房地產企業(yè)缺乏一個全面系統(tǒng)的成本管理控制體系，造成成本管理與實際脫節(jié)，造成只控制建筑安裝成本，而忽視設備和器具費用的控制，或者只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制。

2、缺乏對成本控制的系統(tǒng)把握

由于房地產行業(yè)的投資期較長，投資量大，涉及因素多造成其成本控制的不確定性，使成本控制難度增大。

目前房地產投資用的銀行信貸資金在實際投資中占的比重比較大，其資金的時間價值對成本的影響就比較大，而房地產從策劃準備階段，設計定型階段再到施工實施階段，持續(xù)時間長，其中不可控因素比較多，如建筑原材料價格隨市場的變化而波動，同金融業(yè)關系密切，同時投資開發(fā)過程涉及單位多，國家的有關政策、房地產消費市場以及房地產企業(yè)的經營管理水平，都會影響到房地產項目的成本。

一些企業(yè)為了提高市場占有率、擴大規(guī)模急于求成，往往忽略了長期發(fā)展戰(zhàn)略，使企業(yè)缺乏對成本控制的系統(tǒng)把握，忽視影響成本的多因素。

3、形式重于實質

在競爭日益白熱化的房地產市場，很多企業(yè)已日益認識到成本管理的重要性，但是目前房地產開發(fā)企業(yè)的成本管理工作，事前比較薄弱，事后總結而非過程控制，使成本控制管理形式化，成為一種事后行為。有的企業(yè)雖然在職能部門上設置了獨立的審計部，但只是對工程造價進行事后審計，沒有發(fā)揮其應有的功能；有的企業(yè)雖然有預算，有控制，但是缺乏實施的操作力和解決問題的能力；還有一些企業(yè)缺乏規(guī)范性和系統(tǒng)性的成本預測和和成本決策。

四、房地產企業(yè)成本控制策略

1、建立成本控制戰(zhàn)略

戰(zhàn)略規(guī)劃對于企業(yè)成本控制管理具有重要的指導意義，建立制度化、規(guī)范化和程度化的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮戰(zhàn)略目標導向作用，使成本管理對策與戰(zhàn)略目標相一致，完善成本預測體系，建立完整的成本管理控制體系和科學規(guī)范的操作程序，充分考慮和評估影響房地產開發(fā)成本的所有因素，使成本控制戰(zhàn)略發(fā)揮最大實效。

2、建立全面、系統(tǒng)的成本控制體系

房地產企業(yè)開發(fā)項目涉及策劃準備階段，設計定型階段，施工實施階段及竣工階段等四個階段。房地產只有建立全面、系統(tǒng)的成本控制體系，在成本控制的眾多環(huán)節(jié)中，抓住主要矛盾，科學合理的控制房地產開發(fā)建設中的每個環(huán)節(jié)，才能最終實現(xiàn)企業(yè)在成本控制方面的高效性。同時，房地產企業(yè)成本控制并不只是財務部門的事，其重要性、復雜性說明其涉及范圍的廣泛性，并不是靠一個部門就能夠解決的。房地產企業(yè)成本控制需要各個部門的協(xié)調，在高層確定決策和計劃的前提下，由各職能部門執(zhí)行和控制，是一項需要綜合考慮全面信息，統(tǒng)一目標，協(xié)調一致的工作。

在策劃準備階段，各開發(fā)企業(yè)在新項目立項時，必須提交詳細的《可行性研究報告》，并經集團內領導討論通過。新項目初步規(guī)劃設計方案、地塊選擇標準、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、目標市場定位、投資開發(fā)周期及投資金額預期等基本內容都必須包含在內。同時，為了更全面系統(tǒng)地對成本進行控制管理，還須包括：成本費用估算和控制目標及措施；市場因素對成本趨勢的影響及銀行匯率、國家政策對成本的影響等；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；稅務環(huán)境及其影響；資金計劃；項目綜合評價意見。對可能影響到成本的因素進行分析預測，防止成本管理對策與戰(zhàn)略目標脫節(jié)。

設計、定型階段是房地產項目實現(xiàn)經濟效益的最直接最重要的階段。在房地產開發(fā)項目實踐中，由于設計階段基本上決定了房地產開發(fā)項目的成本大局，因此是成本控制管理的關鍵和重點，需要加強設計階段的成本控制。在上一階段目標定位，環(huán)境分析的基礎上進一步確定開發(fā)的類型，這一階段又可分為初步設計和施工圖設計階段，可以分別確定具體的技術經濟指標，確定目標成本并進一步使目標成本細化，并容易落實，盡可能提供詳盡的準確的相關設計資料及各種技術經濟指標。要特別注意設計方案的經濟性、合理性，具體包括戶型、功能、結構設計及環(huán)境配套設施等，在保證工程質量的前提下盡可能使成本達到最優(yōu)，同時避免由于設計的不合理而出現(xiàn)二次返工、三次返工，增加不必要的開支。在這一階段涉及的成本主要有計劃成本，招標投標成本和施工前準備成本。如工程設計費、工程勘察（測量）費、臨時用地費、臨時建設工程費等。準備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設費等。

施工實施階段按照設計階段的構思及當?shù)氐膶嶋H環(huán)境進行開發(fā)建筑，在實施的過程中注意成本的風險管理。在施工現(xiàn)場，嚴格按圖施工，加強現(xiàn)場管理，對必要的變更應做好預算，使成本控制在目標成本范圍之內，同時做好監(jiān)督考核工作，完善現(xiàn)場的各種施工記錄及材料的抽檢工作。及時掌握各種材料的市場價格信息及發(fā)展趨勢，對在施工過程中各種不確定因素可能帶來的費用風險進行預測評估，在保證質量的前提下盡可能使成本達到最小。同時建立現(xiàn)場成本管理的約束和激勵機制充分調動現(xiàn)場管理人員的積極性，使施工用料利用率最大化。定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施；詳細進行工程計量，嚴格施工進度款撥付的簽認制度及審查制度，落實管理人員各自的職能任務。在房地產行業(yè)中，在施工階段，企業(yè)還應加強合同管理，控制工程成本，提高經濟效益，在施工過程中密切注意合同履行情況，防止被對方索賠。

在成本控制方面，設計階段是成本控制的基礎，施工階段是成本控制的重點，收尾階段是成本控制的最后環(huán)節(jié)?？⒐るA段是項目的收尾階段。這一階段成本控制的核心工作是：根據(jù)合同及有關的變更條款、工程預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規(guī)等，認真審核工程款。最后的工程支付，必須以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算要逐項核算工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結算真正體現(xiàn)工程實際造價。

3、提高成本管理人員素質

企業(yè)成本管理水平的高低在一定程度上取決于成本管理人員素質的高低，提高成本管理人員的素質可以提高成本管理的有效性，提高對市場風險預測的準確性，降低不確定性，提高資源的利用率，達到控制成本的目的。

房地產企業(yè)應重視對成本管理人員的選取、培養(yǎng)和管理。在人員招聘過程中，重視職業(yè)道德水平，尤其是會計人員，同時對其進行培訓，增強其自我約束能力，在掌握現(xiàn)代成本管理方法的基礎上，自覺執(zhí)行各項法律法規(guī)，使其具有全新的成本管理理念和高度的成本責任感，滿足房地產企業(yè)成本管理的要求。

五、結束語

在市場經濟條件下，只有不斷進行管理創(chuàng)新，建立健全、規(guī)范的管理體制，加強房地產企業(yè)的成本控制，才能使企業(yè)處于不斷發(fā)展的狀態(tài)，是企業(yè)適應市場、配置資源、持續(xù)發(fā)展的需要。房地產企業(yè)在成本控制方面，應建立成本控制戰(zhàn)略，在目標成本的指導下，充分發(fā)揮公司各職能部門共同合作的優(yōu)勢，同時貫穿項目開發(fā)的各個階段，來共同控制成本，降低費用，進行風險預測和評估，實現(xiàn)企業(yè)在項目規(guī)劃決策中的預計效益目標。

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