張志勇

（西雙版納州 招商局，云南 景洪 666100）

西雙版納旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略初探

張志勇

（西雙版納州 招商局，云南 景洪 666100）

旅游地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新潮流。西雙版納旅游資源得天獨厚，大力發(fā)展旅游地產(chǎn)業(yè)，對西雙版納州實現(xiàn)旅游“二次創(chuàng)業(yè)、轉(zhuǎn)型升級、再創(chuàng)輝煌”的目標，推動全州經(jīng)濟社會又好又快的發(fā)展和跨越發(fā)展具有重大而現(xiàn)實的意義。本文在深入分析旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出推進西雙版納州旅游地產(chǎn)業(yè)向縱深發(fā)展的對策。

西雙版納；旅游地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；面臨的問題；發(fā)展對策

一、旅游地產(chǎn)的界定和類型

1、旅游地產(chǎn)。進入21世紀以后，國內(nèi)旅游開始由觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)型，隨著人們生活水平的提高和閑暇時間的增加，休閑旅游正在成為旅游業(yè)發(fā)展的潮流。在我國旅游業(yè)從傳統(tǒng)觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)型的過程中，出現(xiàn)了會展旅游、療養(yǎng)旅游、度假旅游、探險旅游等新型旅游形式，伴隨著旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，迎來了旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金期。旅游地產(chǎn)業(yè)是在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中新興的房地產(chǎn)項目。狹義上的旅游地產(chǎn)，是指由旅游項目投資公司伴隨旅游景區(qū)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)商依托旅游景區(qū)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)項目。廣義上的旅游地產(chǎn)，既包括有旅游度假區(qū)、休閑度假村、度假酒店、高爾夫球場等的休閑、文化、養(yǎng)生、度假產(chǎn)品。

2、旅游與地產(chǎn)的關(guān)系。旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在著顯著的正比關(guān)系。能否吸引和滿足消費者的需求，是房地產(chǎn)和旅游市場連結(jié)的關(guān)節(jié)點，是兩個產(chǎn)業(yè)結(jié)合的紐帶。房地產(chǎn)業(yè)參與旅游業(yè)的開發(fā)建設(shè)，使旅游基礎(chǔ)設(shè)施得到配套完善，增強旅游的接待能力，而旅游業(yè)的發(fā)展又可以創(chuàng)造更多的房地產(chǎn)商機，二者互動互補，互相促進，相得益彰。將旅游與地產(chǎn)緊密結(jié)合，有計劃地開發(fā)一系列休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的旅游產(chǎn)品，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等旅游硬件設(shè)施，可以實現(xiàn)以旅游促進地產(chǎn)開發(fā)，以地產(chǎn)帶動旅游持續(xù)發(fā)展的目的。

3、房地產(chǎn)與旅游業(yè)聯(lián)姻的常規(guī)條件。一是屬于知名旅游目的地。無論是都市型旅游還是鄉(xiāng)村型旅游，無論是自然風(fēng)景區(qū)還是文化休閑區(qū)，只有具有一定知名度的旅游目的地，才能夠吸引更多的游客，進而促進旅游地產(chǎn)的發(fā)展。因此，知名的旅游目的地是發(fā)展旅游地產(chǎn)的場所載體。二是擁有獨特的自然人文資源。旅游地產(chǎn)的發(fā)展與旅游資源息息相關(guān)，擁有山水、湖泊、人文景觀等具有一定觀賞價值和旅游等級的自然人文資源是發(fā)展旅游地產(chǎn)的資源條件，旅游資源的品級越高，旅游地的吸引物越獨特，旅游城市規(guī)模越大，越容易發(fā)展旅游地產(chǎn)。三是擁有現(xiàn)代化的交通基礎(chǔ)設(shè)施，能夠方便快捷的到達目的地。四是擁有較完善的生活服務(wù)設(shè)施。

4、旅游地產(chǎn)的基本類型。在通常情況下，我們把旅游地產(chǎn)概括為以下四種類型：一是旅游景區(qū)地產(chǎn)，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。二是旅游商業(yè)地產(chǎn)，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐飲、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。三是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及分時度假酒店等。四是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。由于旅游資源的不同，目標市場、城市等級等條件的差異，即使同屬于適合發(fā)展旅游地產(chǎn)的城市，其旅游地產(chǎn)發(fā)展策略也應(yīng)有顯著的差異性，才能實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展和共同促進。

二、西雙版納州發(fā)展旅游地產(chǎn)業(yè)的條件

從旅游資源稟賦的角度看，西雙版納州擁有獨特豐富的自然、人文旅游資源。世居著傣、哈尼、布朗、基諾等13種民族，各民族獨特的民居、民俗、服飾、節(jié)日、宗教、舞蹈等文化匯集成豐富多彩的民族文化，形成了濃郁的熱帶民族風(fēng)情。傣族“貝葉經(jīng)”、“潑水節(jié)”、“贊哈”、慢輪制陶，基諾族的大鼓舞等被列為國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。西雙版納是首批跨入國家級知名旅游目的地的地區(qū)，擁有北回歸線上保存最為完好、面積最大的熱帶雨林，是名副其實的“世界物種基因庫”、“森林生態(tài)博物館”和“普洱茶的故鄉(xiāng)”，“傣醫(yī)藥”、“貝葉文化”、“佛教文化”、“民族建筑文化”、“節(jié)日文化”、“歌舞文化”、“餐飲文化”等各民族文化源遠流長、豐富多彩，正吻合了休閑旅游發(fā)展的必備要素。目前，州內(nèi)現(xiàn)有7個國家4A級旅游景區(qū)，西雙版納正在著力打造“熱帶雨林、和諧家園、避寒勝地、神秘風(fēng)情”旅游品牌和建設(shè)“三個好地方”（是北方人避寒過冬，東南亞傣民族尋根訪源，國內(nèi)外游客回歸自然、享受天然氧吧、追求健康的好地方）。西雙版納州的氣候資源是不可復(fù)制的，是最適宜人類居住的地方。2009年11月9日，在迪慶香格里拉舉行的全球旅游度假論壇上，西雙版納又被授予“國際最佳旅游度假勝地”的稱號。從參與GMS合作的角度看，以西雙版納、清邁、瑯勃拉邦為節(jié)點旅游目的地和集散中心的“大金三角旅游區(qū)”正在逐漸形成，西雙版納州是中國參與湄公河地區(qū)開發(fā)的前沿陣地，具備開發(fā)國際級高端休閑度假旅游產(chǎn)品的天然稟賦，有望成為繼清邁、瑯勃拉邦之后的（中國唯一、世界知名的）熱帶雨林國際休閑度假城市，有望成為東盟各國旅游目的地對接中國云南的跳板。同時，我國房地產(chǎn)業(yè)已進入深層次發(fā)展的新時期，房地產(chǎn)商正在尋求全新的投資洼地，為加快西雙版納州旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造千載難逢的機遇。另外，西雙版納機場已開通10多條國內(nèi)航線和2條國際航線，瀾滄江—湄公河水上旅游線中泰段已完成5級航道改造，國家A級以上旅游景區(qū)景點全部通油路，旅游交通條件進一步改善。

三、西雙版納州旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和面臨的挑戰(zhàn)

1、發(fā)展現(xiàn)狀。當(dāng)前，西雙版納旅游房地產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)配合不夠緊密，同樣面臨一個大發(fā)展、大調(diào)整、大轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期。第一，游客和旅游收入增長迅速。2009年，接待國內(nèi)外游客達到732萬人次，比上年增長17%，連續(xù)4年每年以100萬以上的人數(shù)在增加。其中，海外游客15.18萬人次，增長34.2%；旅游總收入達50.3億元，增長22%，其中，旅游外匯收入6211萬美元，增長30.3%。海外游客和旅游外匯收入呈迅猛增長的態(tài)勢，預(yù)示西雙版納州旅游產(chǎn)業(yè)由觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)型升級的速度在加快，旅游地產(chǎn)發(fā)展的支撐條件在增加。西雙版納州正在努力成為中國參與大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟合作的先導(dǎo)城市，努力把西雙版納建設(shè)成為“大金三角”國際樞紐城市和國際熱帶雨林休閑城市。第二，西雙版納房地產(chǎn)業(yè)正面臨由滿足州內(nèi)居民購房消費的普通房地產(chǎn)業(yè)向滿足州外中高端人群需求的旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成近19.1億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的21.5%，房屋施工面積187.72萬平方米，增長68.6%。商品房屋銷售面積79.75萬平方米。商品房屋銷售額18.6億元，增長29.2%，其中，外地客戶購房45%以上，本地居民的購房消費需求減弱，而住宅地產(chǎn)項目定位越高、品質(zhì)越好，州外客戶購房率就越高。第三，各個旅游重大項目的建設(shè)和投入運營，有效支撐了西雙版納州旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級的步伐。旅游業(yè)已成為西雙版納州國民經(jīng)濟中最具活力的新興產(chǎn)業(yè)和重要的經(jīng)濟增長點之一。目前，全州共確定旅游重大項目五十個，其中大渡崗旅游小鎮(zhèn)，勐泐大佛寺、景洪江南濱江片區(qū)以及望天樹景區(qū)已完成一期建設(shè)并投入營運；西雙版納普洱茶博覽園已完成濱江公園和潑水廣場主題工程，避寒山莊度假勝地完成各項準備工作，進入建設(shè)階段；曼聽公園、勐侖旅游小鎮(zhèn)、景洪江心大沙壩濕地康體中心、告莊西雙景民族商業(yè)步行街等前期項目均已開工建設(shè)。世紀金源集團投資約65億元在景洪瀾滄江畔建設(shè)五星級酒店和大沙壩濕地康體中心項目，云南省城建投資公司投資建設(shè)的避寒山莊項目將引入全球最大洲際酒店集團，云南省旅游投資公司引入喜來登酒店和泰國（安納塔）國際酒店集團等一批五星級酒店項目已開工建設(shè)（目前已開工建設(shè)的五星級酒店有10個），這意味著在未來幾年西雙版納將建成一批高端旅游休閑度假產(chǎn)品。同時，投資50多億元的景洪市引水入城工程項目即將開工建設(shè)，不久的將來，一個嶄新的“傣鄉(xiāng)水城”將呈現(xiàn)在大家面前，這批項目的實施已成為拉動西雙版納經(jīng)濟增長的重要力量。西雙版納正在成為云南省旅游二次創(chuàng)業(yè)的主戰(zhàn)場（近兩年來，西雙版納旅游地產(chǎn)投資額平均增速在全省16個州市中排名第一）。

2、面臨的挑戰(zhàn)。在看到機遇的同時，我們也應(yīng)清醒的看到，西雙版納發(fā)展旅游地產(chǎn)業(yè)面臨的一些挑戰(zhàn)：一是城市總體規(guī)劃工作相對滯后，城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與土地利用規(guī)劃銜接不緊密，旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏整體規(guī)劃，對資源環(huán)境的利用不夠充分，存在破壞性開發(fā)利用、浪費稀缺資源的問題。二是旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，尚未形成通暢快捷的旅游交通網(wǎng)絡(luò)。三是現(xiàn)有的管理機制與迅速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)規(guī)模不相適應(yīng)，旅游和房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力不強，從業(yè)人員的總體素質(zhì)不高。四是存在建筑設(shè)計雷同化，市場定位低，高端準五星級主題酒店奇缺，多數(shù)住宅房地產(chǎn)項目定位遠離旅游地產(chǎn)目標，與旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標不相適應(yīng)，旅游房地產(chǎn)業(yè)尚處于初級發(fā)展階段。五是“西雙版納品牌”營銷工作滯后，政府與企業(yè)之間的資源力量尚未得到有效整合。六是受國家土地等政策因素的影響和制約，一些優(yōu)勢項目的落地較為困難。

四、加快西雙版納州旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策

1、提高認識，加強領(lǐng)導(dǎo)。第一，要站在全州發(fā)展戰(zhàn)略的高度來審視西雙版納旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性，把旅游地產(chǎn)業(yè)作為推動全州經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展和跨越發(fā)展的重要力量來支持和發(fā)展，相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)國際、國內(nèi)旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，在認真分析西雙版納旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的機遇與挑戰(zhàn)以及階段性特征的基礎(chǔ)上，制定《旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，以旅游地產(chǎn)為主題協(xié)同規(guī)劃，把傳統(tǒng)上割裂的旅游發(fā)展規(guī)劃與房地產(chǎn)市場規(guī)劃統(tǒng)一起來。第二，圍繞西雙版納旅游資源優(yōu)勢，完成多層次的旅游地產(chǎn)架構(gòu)，包括城市公園地產(chǎn)、旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)、溫泉度假村式地產(chǎn)、鄉(xiāng)村俱樂部、文化創(chuàng)意園、茶文化休閑、主題會展、主題酒店、分時度假酒店等各種類型的地產(chǎn)開發(fā)，并標示行動時間表和對策措施。加強宏觀指導(dǎo)和行業(yè)管理。第三，政府應(yīng)出臺推進旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了政策上的保障。能否打破旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)互相支撐發(fā)展的瓶頸，是實現(xiàn)西雙版納旅游房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展、大調(diào)整、大轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵所在。

2、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，配套推進。在西雙版納旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，旅游房地產(chǎn)市場剛剛起步的關(guān)鍵時期，有必要圍繞旅游和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的特殊要求，從旅游經(jīng)濟發(fā)展的高度，充分依托自然、人文旅游資源優(yōu)勢，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進“吃、住、行、游、購、娛”六大旅游要素，整體系統(tǒng)策劃、精心規(guī)劃。旅游地產(chǎn)的各種類型，要覆蓋旅游六要素，而旅游地產(chǎn)各種類型的平衡有序發(fā)展，能夠不斷完善旅游產(chǎn)業(yè)鏈，推動觀光旅游、度假、運動、娛樂、餐飲、會展和文化產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為旅客提供更高水平的旅游服務(wù)，提升旅游業(yè)的服務(wù)水平，實現(xiàn)旅游經(jīng)濟的快速發(fā)展。

3、突出重點，強化招商。旅游地產(chǎn)投入大，風(fēng)險大，需要經(jīng)過長期開發(fā)才能見效，這就需要投資商實力雄厚，且有豐富的旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，否則，不僅沒能促進旅游地產(chǎn)市場的發(fā)展，還可能破壞稀缺的旅游資源。目前，應(yīng)以景洪瀾江新區(qū)和旅游度假區(qū)二區(qū)為重點，在高規(guī)格的總體規(guī)劃指導(dǎo)下，市場定位于國際和國內(nèi)高端客戶，策劃最具吸引力的旅游地產(chǎn)項目。通過政策、規(guī)劃與項目庫的建設(shè)，以旅游地產(chǎn)為主題進行系統(tǒng)招商活動，吸引強勢房地產(chǎn)開發(fā)商到西雙版納州投資旅游地產(chǎn)項目。重點抓緊推進世紀金源、云南省旅游產(chǎn)業(yè)集團公司、省投資控股集團公司等戰(zhàn)略合作既定項目的落實工作，按照“貼身服務(wù)”的要求，及時有效的幫助企業(yè)協(xié)調(diào)解決項目用地、環(huán)保等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，確保項目引得進、留得住、建得成、早見效。

4、突出特色，差異競爭。旅游地產(chǎn)所依托的旅游資源，具有資源稀缺性，對于外地的房地產(chǎn)購買者才會有強大的吸引力，因此，大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目要尋求差異化市場定位目標，不能走傳統(tǒng)、雷同、低端化發(fā)展的道路，為此，必須充分發(fā)揮比較優(yōu)勢，盡可能放大和突出西雙版納的地域人文和自然資源特色，打造休閑城市，創(chuàng)新發(fā)展高端休閑度假旅游產(chǎn)品。

5、整合資源，強化營銷。政府與企業(yè)要整合力量，整合宣傳資源，共同強化西雙版納品牌的營銷，整合東南亞六國的旅游、文化和市場資源，為我所用。積極開展“湄公河論壇”、“國際文化節(jié)”等為重點的營銷活動，提升西雙版納的品牌價值，把西雙版納打造成大湄公河次區(qū)域休閑之都和國際性休閑度假目的地，成為云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的主戰(zhàn)場，實現(xiàn)從觀光旅游向國際知名度假城市的升級。面向東南亞、歐美、俄羅斯和日韓以及國內(nèi)高端市場，打造黃金四國旅游環(huán)線和“一江六國游線”。以熱帶雨林國家公園、熱帶雨林高爾夫、高端主題酒店群等中高端的休閑、文化、養(yǎng)生、度假產(chǎn)品來提升西雙版納的旅游功能和品牌價值。相關(guān)部門或行業(yè)協(xié)會應(yīng)建立聯(lián)絡(luò)機制，搭建宣傳平臺，統(tǒng)一包裝，整體營銷，宣傳好西雙版納這個最大品牌。在全國大中城市實施旅游地產(chǎn)營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)工程，積極拓展國內(nèi)外市場，同時，與國內(nèi)外多家媒體開展合作，利用報刊、雜志、電視等媒體的影響力，多層次、多角度、全方位對西雙版納進行宣傳。

F592.7

A

1671-2994（2010）02-0118-03

2010-02-27

張志勇（1971- ），男，云南景洪人，西雙版納州招商局副局長。研究方向：旅游經(jīng)濟。

責(zé)任編輯：劉建文