李麗穎北京聯(lián)合大學(xué)平谷學(xué)院，北京 101200

2007年2月23日首次公布的《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》指出：中國60歲及以上老年人口在2004年底達到1.43億，占總?cè)丝诘?0.97%。預(yù)計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占總?cè)丝诮?5%。而按照國際通行的60歲以上為老年人，占人口比例達到10%以上或66歲以上老人占7%以上，即開始進入老齡時代的標(biāo)準(zhǔn)，中國目前已進入老齡社會，并且正處于快速老齡化階段。

另外一個數(shù)據(jù)預(yù)測稱，到2025年，大約有一半的中國人的年齡將在40歲以上。這個數(shù)字背后的含義就是，20年后繳納養(yǎng)老金的人數(shù)和退休金受益人數(shù)的比例將大大低于1：1。這是個什么概念呢？過去幾十年，發(fā)達國家，比如美國繳納養(yǎng)老金人數(shù)和退休人數(shù)的比例大約是4：1，隨著二戰(zhàn)后"嬰兒潮"時期出生人口的老齡化，預(yù)計到2030年美國的這個比例將下降到1.4：1；有些歐洲國家，比如意大利到2030年左右，這個比例可能會下降到大約1：1。相比之下，中國這個嚴峻形勢將會來得更早，到2025年，我們可能還未進入發(fā)達國家行列，卻已經(jīng)提前進入老齡化社會。

所以如何解決我國養(yǎng)老問題是我們當(dāng)前必須要考慮并應(yīng)該亟待解決的問題。除了傳統(tǒng)的退休金制度、商業(yè)養(yǎng)老保險制度之外，“以房養(yǎng)老”我認為是一個不錯的選擇。

“以房養(yǎng)老”又被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。這種模式專門針對有產(chǎn)權(quán)房的老年人。老人可以將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給專門運營這項業(yè)務(wù)的機構(gòu)，按月從該機構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金養(yǎng)老。老人身故后，由該機構(gòu)收回房屋進行銷售、出租或拍賣。這相當(dāng)于專業(yè)機構(gòu)通過分期付款的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類似于將銀行的住房抵押貸款“反過來做”。老年人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。這一措施顯然能夠真正實現(xiàn)以房養(yǎng)老。

就目前來講，我認為“以房養(yǎng)老”所需要的環(huán)境已經(jīng)成熟：

1）法律支持?！段餀?quán)法》的出臺肯定了私人財產(chǎn)的神圣不可侵犯。2007年10月1日《物權(quán)法》頒布實施，其中第4條明確規(guī)定“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！贝朔蓷l文就明確指出了個人的私有財產(chǎn)神圣不可侵犯，對于房產(chǎn)來講，取消了商品房使用年限70年的規(guī)定。因此，作為公民最昂貴的商品——房產(chǎn)具有了它特殊的法律地位，即永遠屬于公民個人所有，這就為公民隨意處置自己的房產(chǎn)提供了法律上的保障。

2）政府支持。反向抵押貸款課題組已經(jīng)成立，“以房養(yǎng)老”京滬粵試點建設(shè)部與中國保監(jiān)會已經(jīng)向國務(wù)院提交了《關(guān)于開辦“反向抵押貸款”有關(guān)問題的報告》，并得到了國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的同意。目前，建設(shè)部和保監(jiān)會制定了詳細的工作計劃，成立了反向抵押貸款課題組，在中國已經(jīng)選擇幾個經(jīng)濟發(fā)達、有活力、居民收入水平高、觀念創(chuàng)新的沿海大城市，如京滬粵等作為試點城市，以推行“以房養(yǎng)老”，積累經(jīng)驗，等到成熟后再向全國各地推廣普及。

3）中國的實際情況決定了“以房養(yǎng)老”推行的可行性。在我國，改革開放30年來，工資水平的穩(wěn)步提高使老百姓積累起不小的財富。據(jù)國家統(tǒng)計局于2003年對西安、重慶等四城市居民家庭擁有財富的調(diào)查得知，我國城市家庭平均擁有財富高達22.83萬元，其中房產(chǎn)價值占到48.98%。老年人因退休而導(dǎo)致的各項收入的減少，就需要通過工作時積累的財富來彌補以維持較為理想的生活狀態(tài)。但如果這筆財富是以住房不動產(chǎn)的形式沉淀下來而無法變現(xiàn)，這種保障就只能是一句空話：因為老年人的生活需要實實在在的貨幣來支撐。因此，許多老年人被稱之為“住房富人，現(xiàn)金窮人”。財富分配的不合理，降低了社會總體的福利水平，更損害了老年人的福利，使得他們不得不過分地壓縮生活水平。

同時隨著“四二一”家庭的大量出現(xiàn)，一雙兒女贍養(yǎng)四位老年父母顯然面臨巨大經(jīng)濟壓力；而兩對老年父母最終向一雙兒女遺留雙套房產(chǎn)，也似乎顯得“富余”。因此，把老人的房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給了子女，按照經(jīng)濟學(xué)的觀點，這無疑是一種福利損失，即最需要用錢的人沒錢用，而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入。所以說遺產(chǎn)它是一種禮物，而不是一種義務(wù)。對于一個成熟的社會來講，年輕人應(yīng)該勤奮而刻苦，老人們應(yīng)該安逸而富足。

對于現(xiàn)在國內(nèi)55歲以上的人來說，他們伴隨著中國的跨躍式發(fā)展經(jīng)歷了太多的變革，也是醫(yī)療、住房等商品化浪潮的最早見證者，可以說他們是典型的未富先老的一撥。雖然現(xiàn)在老人們手里的住宅多數(shù)是原單位的“福利房屋”，但考慮到長期的低收入及現(xiàn)在月養(yǎng)老金多集中在一兩千元左右，老人們的房產(chǎn)實際上是他們一生的積累所得，他們完全有理由通過各種形式進行置換，享受晚年生活。所以說“但存方寸地，留與子孫耕”的觀念一定要改變。在這種狀況下，以房養(yǎng)老，自我養(yǎng)老，顯然是較好的選擇。

由上我們可以清楚地看到，“以房養(yǎng)老”在我國實行已經(jīng)具備了它的環(huán)境要件，就目前我國已經(jīng)出現(xiàn)的“以房養(yǎng)老”模式主要有兩種：

1）以房養(yǎng)老壽險業(yè)務(wù)

投保人將自有房屋的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險公司，自己則終身繼續(xù)使用該房屋，保險公司則按月向投保人支付給付金，也即終身支付。直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進行銷售、出租或拍賣。其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，就像保險公司用分期付款的方式從投保人手中買房，故此被大家稱為“反向抵押貸款”。

目前“以房養(yǎng)老”模式的推動者，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團前總裁孟曉蘇透露，我國首個主營“以房養(yǎng)老”的保險公司“幸福人壽”已通過相關(guān)部門的審批并正式掛牌營業(yè)。

實例解讀----百萬房產(chǎn)每月可得近萬元

“以房養(yǎng)老”險種的投保人要求是62歲以上的老年人。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋銷售、出租或拍賣。

給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計算，分攤到投保人的預(yù)期壽命年限中。即：每月給付金額＝(房屋現(xiàn)值-房屋折損+房屋增值預(yù)期-保險公司預(yù)支貼現(xiàn)利息)/[(預(yù)期壽命-投保時壽命)×12]。

舉例說明，張先生，62歲，住房面積196m2，房屋八成新，位置優(yōu)越。經(jīng)評估房屋現(xiàn)價145萬元。按我國男性人均壽命69.63歲計算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計算基數(shù)為10年。10年后房屋折損26萬元，房屋與土地增值預(yù)計26萬元，兩者抵消。保險公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息25%(按年息6%計算)，按75%計算給付額為108.75萬元。將預(yù)期給付額分攤到投保人的預(yù)期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬元。

2）養(yǎng)老房屋銀行

2007年10月，京城首個“養(yǎng)老房屋銀行”項目在石景山區(qū)啟動，其主要內(nèi)容為“60歲以上的老人將住房委托房地產(chǎn)中介出租，租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的費用”。

在京城許多空巢老人養(yǎng)老缺少的并不是經(jīng)濟能力，而是舍不下自己辛辛苦苦一輩子掙下的“家產(chǎn)”。東城區(qū)安德里社區(qū)的崔學(xué)范大媽，過去是中國石油集團的高級經(jīng)濟師，兩個兒子都已經(jīng)定居國外，多次要接媽媽到國外定居，可老人總想把自己的房子留給還沒出生的孫子，說什么也不走。在啟動儀式上崔大媽當(dāng)場就簽下了合同，將自己在安德里的兩居室以年租金3萬元交給“養(yǎng)老房屋銀行”的房產(chǎn)運營方——北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司代理，同時入住“養(yǎng)老房屋銀行”提供的北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心，享受每月2 000元的住宿養(yǎng)老服務(wù)。

隨著社會保障體系和法律制度的不斷完善，人們觀念的轉(zhuǎn)變，我相信“以房養(yǎng)老”必將離我們越來越近，真正實現(xiàn)老有所依、老有所養(yǎng)。

[1]董偉.民政部副部長:“以房養(yǎng)老”是個選擇[N].中國青年報,2007.

[2]趙琳琳.“倒按揭”醞釀成熟以房養(yǎng)老京滬粵試點[N].廣州日報,2007.

[3]夏金彪.“以房養(yǎng)老”提案引起重視 推行可應(yīng)對老齡化社會[N].中國經(jīng)濟時報,2007.

[4]王皓.北京首現(xiàn)“養(yǎng)老房屋銀行”租房入住養(yǎng)老院[N].人民日報海外版.