楊紅旭

從長(zhǎng)期來看,隨著公租房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大,必然會(huì)階段性地減少中低檔普通商品住宅的市場(chǎng)需求,這類市場(chǎng)前景看淡。

“夾心層”的福音

6月4日,《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》面向社會(huì)征求意見,內(nèi)容基本已定,即使修改也不會(huì)動(dòng)“筋骨”了。

今年出臺(tái)的“國(guó)十一條”中,明確規(guī)定各地應(yīng)把公共租賃住房列入本地2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃。與其他先行城市偏重于保障本地中低收入居民相比,上海的公共租賃住房向外地人敞開了大門,再次體現(xiàn)了上海“海納百川”的胸襟。

作為此政策研究過程中的參與者,筆者認(rèn)為公共租賃住房(以下簡(jiǎn)稱“公租房”)主要目的是解決“夾心層”的住房困難。

第一種是“外夾心層”,即既不能享受住房保障又買不起商品房的外地在滬人群。無論廉租房,還是經(jīng)濟(jì)適用房(以下簡(jiǎn)稱“經(jīng)適房”),都是面對(duì)本地戶口人群的,而公租房首次將外地人納入上海住房保障范疇。當(dāng)前上海常住人口已達(dá)2000萬,其中外來人口超過500萬,近幾年擁有上海居住證的外地上班族都已有資格享受“四金”,但鑒于上海房?jī)r(jià)太高,部分優(yōu)秀人才也不敢在上海安家。

第二種是“內(nèi)夾心層”。廉租房和經(jīng)適房已實(shí)施很多年,受益面非常窄。經(jīng)過筆者測(cè)算,即使按2009年以來大建特建的勁頭,至2011年底,廉租房和經(jīng)適房的受益家庭占全國(guó)城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例也分別只有5%和4.3%。按上海市的相關(guān)規(guī)劃,2008-2012年新建經(jīng)適房30萬套,動(dòng)拆遷配套商品房30萬套,廉租房受益家庭新增10萬戶。那么,至2012年底,廉租房和經(jīng)適房的受益家庭占上海城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例也分別只有2.6%和5.9%。于是,在本地戶口家庭中,形成了一個(gè)“內(nèi)夾心層”:既不符合廉租房標(biāo)準(zhǔn),又買不起經(jīng)適房;或者既不符合經(jīng)適房標(biāo)準(zhǔn),又買不起商品住宅。

相對(duì)而言,“內(nèi)夾心層”的情況好于“外夾心層”,但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)現(xiàn)存的住房保障制度的保障面太小,與新加坡和北歐等高福利國(guó)家的住房保障相差甚遠(yuǎn),和中等保障水平的英國(guó)相比也有一大截差距:1997年英國(guó)居民中擁有自有住房產(chǎn)權(quán)的比例為68%,余下32%的居民租賃住房,其中22%的居民從當(dāng)?shù)卣赓U公有住房、10%的居民租住私人房屋。

政府主導(dǎo),市場(chǎng)運(yùn)作

此次上海推行的公共租賃住房,并非高補(bǔ)貼性的保障產(chǎn)品。不同的保障產(chǎn)品,讓利的程度有別。廉租房國(guó)家補(bǔ)貼最多,由政府投資建設(shè),再以極低的租金租給低收入家庭,比如上海部分實(shí)物配租的租金只有租戶家庭收入5%左右。而發(fā)達(dá)國(guó)家的公租房卻沒這么優(yōu)惠,比如美國(guó)規(guī)定公共住房租金水平不能高于低收入家庭收入的25%-30%。我國(guó)經(jīng)適房的售價(jià)一般是商品住宅的50%-60%,上海推出的首批房源更只有周邊房?jī)r(jià)的40%左右。由于產(chǎn)權(quán)房的升值空間很大,這就意味著國(guó)家給予經(jīng)適房業(yè)主的補(bǔ)貼高達(dá)幾萬到幾十萬元(各地房?jī)r(jià)水平不一,所補(bǔ)貼額也不同)。

上海公租房意見稿提出:“按略低于市場(chǎng)租金水平,確定公共租賃住房的租賃價(jià)格,具體由各運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)按規(guī)定制訂?！边@就意味著,將來公共租賃住房的租金價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低不了多少,租戶享受到的政策補(bǔ)貼相比廉租房及經(jīng)適房少了許多。這是考慮到運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的承受能力有限?；仡?998年我國(guó)實(shí)行住房制度改革之前,原本實(shí)行的就是低租金的公房制度。然而由于是政府和單位大包大攬,導(dǎo)致“公家”投入越來越多,終于不堪重負(fù),甚至連小區(qū)衛(wèi)生費(fèi)都收不起來,更別說是物業(yè)費(fèi)了。

根據(jù)筆者測(cè)算,目前上海市場(chǎng)上老公房的租金回報(bào)率略高于3%,而次新房的租金回報(bào)率不足3%。這一回報(bào)率,距離貸款利率相差甚遠(yuǎn),市場(chǎng)化的企業(yè)根本無法從經(jīng)營(yíng)公租房的業(yè)務(wù)中獲利。如此,公租房的運(yùn)營(yíng)存在兩難:一方面,不可能像房改以前靠政府大量投錢;另一方面,現(xiàn)有的租金水平又難以支持企業(yè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。所以上海的做法是:“市、區(qū)(縣)政府應(yīng)組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)公共租賃住房建設(shè)投資、房源籌措、定向供應(yīng)和經(jīng)租管理。運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)采取市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作,以保本微利為營(yíng)運(yùn)目標(biāo),著重體現(xiàn)公共服務(wù)的功能?！?/p>

這就形成了所謂的“政府主導(dǎo),市場(chǎng)運(yùn)作”的格局,政府在土地供應(yīng)、稅收、信貸等方面給企業(yè)政策優(yōu)惠,讓企業(yè)保持微利經(jīng)營(yíng)。愿意做的企業(yè)主要有兩種:一是市級(jí)或區(qū)級(jí)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè),二是單位租賃房的投資經(jīng)營(yíng)管理者:相關(guān)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)管理主體、高校、部隊(duì)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等單位。

市場(chǎng)影響

公租房興起后,對(duì)市場(chǎng)主要有三方面影響:

首先將分流普通商品住宅的需求。

政府建設(shè)廉租房不會(huì)影響住宅銷售市場(chǎng),因?yàn)榈褪杖肴后w原本就買不起商品房,但公租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)并沒限制收入。像引進(jìn)人才、青年職工中的多數(shù)只是暫時(shí)性購(gòu)房困難,他們是有潛在購(gòu)房能力的。假如沒有公租房,他們求親告友、咬咬牙也就買房了,即使當(dāng)上“房奴”也無怨無悔。從長(zhǎng)期來看,隨著公租房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大,必然會(huì)階段性地減少中低檔普通商品住宅的市場(chǎng)需求,這類市場(chǎng)前景看淡。

其次,將使住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)變局。將來公租房的租金只是比市場(chǎng)水平略低,但會(huì)沖擊到現(xiàn)有住房租賃市場(chǎng)。當(dāng)前上海并不缺少租賃房源,投資投機(jī)客手中有房。缺的是中小戶型、集體宿舍、中低租金的房源,所以近幾年上?！叭鹤狻爆F(xiàn)象屢禁不止。

此外,當(dāng)前上海的住房租賃市場(chǎng)是自發(fā)、散亂的,除了針對(duì)外籍人士的高端酒店式公寓外,出租方皆為零散的房東,房東想要漲價(jià)或收回房子,房客是沒有辦法的。而許多發(fā)達(dá)國(guó)家有相關(guān)法律來保護(hù)房客利益。比如,法國(guó)的租賃法律規(guī)定不帶家具的住房租期最少為3年,帶家具的住房租期最少為1年。租戶可在任何時(shí)間結(jié)束合同,但必須提前2-3個(gè)月通知房東。房東不可以隨意解約,如果房東不愿意再出租,他必須在合同到期前6個(gè)月告知租戶,并提供法律認(rèn)可的理由。

公共租賃住房雖然租金沒有很多優(yōu)惠,但戶型迎合了市場(chǎng)需求,而且由運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一配套、管理和服務(wù),不像房東那樣可以動(dòng)輒侵害房客利益。這就使那些符合條件的人群,絕大部分都會(huì)申請(qǐng)租賃這種房子,而市場(chǎng)中原先的部分房源,自然會(huì)受到冷落,租金價(jià)格漲幅將縮小,甚至還會(huì)下跌。當(dāng)前市場(chǎng)中已有反應(yīng),由于擔(dān)心公租房影響區(qū)域房屋租賃市場(chǎng)行情,一些敏感的房東已開始尋求穩(wěn)定的長(zhǎng)期租約,個(gè)別甚至愿意降價(jià)以換取“細(xì)水長(zhǎng)流”的穩(wěn)定收入。

第三,將影響到住房投資需求。一方面,隨著公租房的興起,市場(chǎng)化的住房租金回報(bào)率將進(jìn)一步降低,部分喜歡通過租金獲得長(zhǎng)線收益的投資者會(huì)在一定程度上改變預(yù)期,投資熱情也會(huì)隨之降溫。另一方面,公租房將提供一種穩(wěn)定的租賃狀態(tài),甚至?xí)拐呤芤嬲咭坏┤胱?就不愿搬出,更不想勉強(qiáng)購(gòu)房了。國(guó)人在住房消費(fèi)上“重購(gòu)輕租”舊傳統(tǒng)將有所改善,整個(gè)住宅市場(chǎng)的投資氛圍趨于散淡。

總之,公租房是一項(xiàng)制度性的變革。當(dāng)然,上海公租房的推進(jìn)將是一個(gè)漫長(zhǎng)而漸進(jìn)的過程。據(jù)悉,“十二五”期間,上海市計(jì)劃通過新建、配建、改建、收購(gòu)等各種方式籌措公租房1000萬平方米,這一規(guī)模不能完全消除上海住房市場(chǎng)的諸多弊端,但終究會(huì)慢慢優(yōu)化上海的住房租賃市場(chǎng),減輕銷售市場(chǎng)投資投機(jī)性購(gòu)房和房?jī)r(jià)過快上漲的壓力。(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng))

▲《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》

政策目的:解決上海市青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難。申請(qǐng)條件:上海本地居民或持有居住證連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金達(dá)到規(guī)定年限的外地常住人口,已與上海市就業(yè)單位簽訂一定年限的勞動(dòng)或工作合同,在上海市無自有住房或人均住房建筑面積低于15平米,申請(qǐng)時(shí)未享受本市其他住房保障政策?！酢?/p>