金姬

值得注意的是,住宅被打壓所引發(fā)的擠出效應(yīng),對商業(yè)地產(chǎn)是把雙刃劍。

東邊日出西邊雨

樓市調(diào)控猶如蹺蹺板,壓下了一頭,卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生,本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購買高檔住宅,但因橫空出世的房貸新政,讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差,不得不暫時選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示,在目前這段時間內(nèi),更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項目,當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯(lián)物業(yè)指出,當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場的手腳時,一部分投資客開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因為目前住宅房貸新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類項目房貸的標(biāo)準(zhǔn),只是兩者間可貸年限不同,商業(yè)類項目不可超過10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點,此輪新政剛出臺,潘石屹就在博客上表示:“商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響?！痹谒磥?過去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響,既沒有得到政府的鼓勵和支持,目前也不會受到政策的限制和打壓。

說白了,二套房限制,對住宅市場是短期利空,對商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好,雨水不能總下在一個地方,商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了,也該下點雨了。住宅市場的資本雨水下得太多,已經(jīng)泛濫成災(zāi)了,資本已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。另一方面,由于通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈,市場上的投資資金急需尋找出路,在目前黃金和股票市場的走向難以認(rèn)清的情況下,資金有可能更多地涌向相對穩(wěn)健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經(jīng)理張偉山指出:“2008年樓市調(diào)控,結(jié)果是冷了住宅,熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演?！?/p>

中國不動產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢報告》顯示,我國經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升,但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想,突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯,開發(fā)、招商、經(jīng)營面臨巨大的困境,供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善,酒店入住率下降,寫字樓租金持續(xù)下跌,空置率居高不下。報告預(yù)測,2010年商鋪市場整體需求將會上升,市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面,2010年國家將繼續(xù)實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策,這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。

中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù),也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加,其中四大城市租賃面積環(huán)比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下,寫字樓空置率進(jìn)一步下降,北京、上海、廣州甲級寫字樓空置率環(huán)比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面,上海、廣州、深圳租金上漲,漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%,北京租金出現(xiàn)回落,跌幅為0.51%;準(zhǔn)甲級寫字樓方面,除廣州保持持平外,北京、上海、深圳租金全面上漲,漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

各方脈動

自今年4月份開始,諸多地產(chǎn)界龍頭企業(yè)均將勢力版圖逐漸擴(kuò)展到了商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域。萬科目前已投資百億進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),并在半月內(nèi)定下3盤,計劃商業(yè)物業(yè)占到總開發(fā)物業(yè)的20%。保利集團(tuán)也在積極擴(kuò)展自己的商業(yè)地產(chǎn)版圖,其目標(biāo)是到2012年商業(yè)地產(chǎn)方面的投資要占總投資額的30%,并持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè)。

高端市場的投資客也在悄然發(fā)生變化。戴德梁行的《上海高端住宅市場月報》表示,在近1個月的調(diào)查中發(fā)現(xiàn),有部分高端投資客戶已經(jīng)逐步從高端住宅市場撤離,轉(zhuǎn)投目前相對價格較低的商業(yè)和寫字樓市場,期望能獲得更大的溢價空間。畢竟在近年高端住宅價值的不斷上漲中,投資回報顯而易見,而以現(xiàn)在的價格未來還能享受多大的溢價空間仍存疑慮。同時,作為投資性產(chǎn)品,高端住宅的高總價也決定了其變現(xiàn)能力相對較弱。

戴德梁行根據(jù)銷售現(xiàn)場反饋發(fā)現(xiàn),大約六成以上高端住宅購房者本身具有首付50%的購買計劃,客戶資金充裕,從實際購買能力來看受到本輪調(diào)控政策影響不大。但是從心態(tài)而言,客戶普遍延長了決策的周期,以期更明確政策的走向及購買時機(jī)的判斷。另一方面,高端住宅作為增值保值的投資渠道及產(chǎn)品本身的稀缺性,后市或?qū)⒗^續(xù)回歸高位運作。隨著中國資本市場財富的不斷積累,2009年擁有千萬和億萬資產(chǎn)的富裕人士大幅增加。

客觀上,高端住宅的整體需求量在逐漸增加。國內(nèi)投資渠道相對匱乏,中國實體經(jīng)濟(jì)仍處在復(fù)蘇過程,股市投資的風(fēng)險性加強(qiáng),使得高端住宅市場保值特性凸顯。供給方面,中心城區(qū)土地供給不足,優(yōu)質(zhì)物業(yè)依然稀缺。

而上海的商業(yè)地產(chǎn)也因此輪房貸新政的出臺而迎來又一個春天。美聯(lián)物業(yè)指出,與2009年多個區(qū)域市場價格出現(xiàn)住商倒掛、成交持續(xù)下滑的現(xiàn)象不同,上海今年一季度商鋪寫字樓市場成交目前出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。2010年第一季度租金出現(xiàn)近1年半以來首次環(huán)比上升,實際成交租金微升1.7%,至每天每平方米6.9元。雖然目前商鋪寫字樓市場依然是買方市場,部分業(yè)主信心的恢復(fù),使得整體市場的租金水平有所回穩(wěn)。另外今年寫字樓市場一個最顯著的變化就是,隨著樓宇入駐率升高,如浦東部分開發(fā)商已不急于以大幅降低租金水平吸引企業(yè)進(jìn)駐。陸家嘴租金水平因此有所升高,較2009年底上升5.3%至人民幣每天每平方米6.8元。而這一趨勢在竹園更為明顯,此前折讓較多的租金提升到接近前者的水平,大幅反彈10.5%至每天每平方米5.7元。

美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為目前上海寫字樓分布已較為成型。未來本市西面更有“大虹橋”商業(yè)圈這一概念,可以預(yù)見隨著本市未來CBD的開發(fā)力度不斷加強(qiáng)、硬件設(shè)施的不斷完善、輻射范圍不斷擴(kuò)大,其升值空間巨大。在如今高強(qiáng)度房貸政策的打壓下,老百姓關(guān)注度高的住宅市場必定將面臨波動調(diào)整,而在住宅投資成本大幅增長的情況下,未來商鋪、寫字樓市場在此次房貸政策中或?qū)⑹芤?。市場上那些被房貸新政制約的三套以上購房者及異地投資客,可能會被迫放棄住宅市場選擇其他金融投資商品,當(dāng)前住宅市場上的部分投資資金或?qū)⒙D(zhuǎn)移到商鋪寫字樓市場。而日后各大開發(fā)商也有可能逐步加大各自項目的優(yōu)惠力度以吸引市場觀望中的購買力。

與此同時,北京的商業(yè)地產(chǎn)也已非常成熟:黃金地段的西單商鋪已經(jīng)處于一鋪難求狀態(tài),而CBD(商務(wù)中心區(qū))商圈也早已上演了商鋪爭奪戰(zhàn)。隨著朝陽首府、北京INN等多家大型商業(yè)辦公體的建成,朝陽門內(nèi)也已逐漸形成完善的商業(yè)體系,該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景被普遍看好。

值得注意的是,住宅被打壓所引發(fā)的擠出效應(yīng),對商業(yè)地產(chǎn)是把雙刃劍。贏商投資總經(jīng)理方芳表示,商鋪和寫字樓的投資人群相對固定,對投資專業(yè)度的要求也比較高,因此不太會受到新政的波及。但她同時提醒投資客,住宅市場的冷卻必然會產(chǎn)生一個延伸效應(yīng),受樓市整盤下行帶動,購房者對于樓市的預(yù)期和信心都將下挫,這將對商業(yè)地產(chǎn)有一定影響。如果物業(yè)稅日后在部分城市針對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行實征試點,也會加大投資者的入市風(fēng)險