趙春雷

對(duì)于有著大量外來(lái)務(wù)工人員的一線城市,公共租賃房的推出,將更加完善城市的軟環(huán)境,也在一定程度上降低了人才引進(jìn)的門(mén)檻。

上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生日前表示,上海將在今年二季度公布公共租賃房的初步方案。早在去年初,上海就已開(kāi)始研究租賃房,并于去年8月出臺(tái)了單位租賃房政策,該政策主要針對(duì)非上海戶籍在上海的務(wù)工人員,包括引進(jìn)人才、打工者等。但是,單位租賃房主要由園區(qū)、單位建設(shè),對(duì)象也都有限制。而在兩會(huì)期間,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥同樣表示,為保障“夾心層”的住房問(wèn)題,政府將加快建設(shè)“公共租賃住房”。這是國(guó)家主管部門(mén)首次明確提出解決夾心層住房困難的辦法。

盡管就目前而言,整個(gè)公共租賃房的初步方案細(xì)節(jié)仍舊不得而知,但公共租賃房將更加完善整個(gè)保障性住房體系,尤其對(duì)于非上海戶籍的外來(lái)人才是個(gè)福音。

上海的保障體系輪廓日漸清晰,經(jīng)濟(jì)適用房用來(lái)滿足本市戶籍中夾心層的購(gòu)房需求,圓其居者有其屋的夢(mèng)想;廉租房針對(duì)本市戶籍低收入家庭,來(lái)保障他們的正常居住需要;未來(lái)將推出的公共租賃房則將非本市戶籍人群一并覆蓋,而其或以實(shí)物配租的模式,也將比原先廉租房以實(shí)物配租、租金配租和租金減免等三種模式相結(jié)合來(lái)得更進(jìn)一步。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的現(xiàn)實(shí)之下,實(shí)物配租對(duì)于適配人群而言,無(wú)疑是最佳的方式。

如何確定公共租賃房的準(zhǔn)入對(duì)象,如何明確并切實(shí)嚴(yán)格執(zhí)行公共租賃房的退出機(jī)制,如何吸引民間資本投資公共租賃房,將是公共租賃房體制面臨的三個(gè)問(wèn)題。毋庸諱言,在上海等一線城市生活工作,居住成本所占的比例相當(dāng)之高,對(duì)于剛進(jìn)入這個(gè)城市的務(wù)工者尤是。無(wú)論是買(mǎi)房還是租房,貸款或房租不可避免地成為生活沉重的壓力。公共租賃房若以明顯低于市場(chǎng)租金的水平面市,必然將供不應(yīng)求。而作為公共產(chǎn)品的保障性住房,不可能采用市場(chǎng)機(jī)制用價(jià)格來(lái)調(diào)節(jié),如何合理且公平、公正地確定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),將是關(guān)鍵之一。作為廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房之間的公共租賃房,若以居住證和納稅證明結(jié)合不失為一個(gè)辦法。如先明確在上海有著一定期限的居住證申請(qǐng)獲得時(shí)間,同時(shí)連續(xù)納稅達(dá)到某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。公共租賃房的供應(yīng),必然要遵循先緊后松的原則,并嚴(yán)格審核準(zhǔn)入對(duì)象,避免尋租的出現(xiàn),更不可再鬧開(kāi)寶馬、奔馳住進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的黑色笑話。

準(zhǔn)入如此,將來(lái)的退出也應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。隨著個(gè)人事業(yè)的發(fā)展,今天只能暫時(shí)過(guò)渡于公共租賃房的人士,未必將來(lái)買(mǎi)不起商品房。因而,公共租賃房與房改之前的公房應(yīng)有著本質(zhì)的區(qū)別,后者多少帶有終身福利配給性質(zhì),而前者則是過(guò)渡性的公共產(chǎn)品。公共租賃房的管理應(yīng)該保持動(dòng)態(tài),而不是簡(jiǎn)單的一租了事,當(dāng)然這對(duì)于管理者是個(gè)挑戰(zhàn)。

其他細(xì)節(jié)也值得考慮,諸如公共租賃房的租金如何去確定。即使在同一地區(qū),不同類(lèi)型的房源,其市場(chǎng)化租金的價(jià)格也呈現(xiàn)多樣化。取平均值還是取中間值,取何種作為制定公共租賃房租金的基準(zhǔn),以多少時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整,都是需要去謹(jǐn)慎確定的。

公共租賃房要大面積鋪開(kāi)的最大難點(diǎn),或許就在于資金問(wèn)題。與經(jīng)濟(jì)適用房可以部分回籠資金不同,公共租賃房是以低于市場(chǎng)租金進(jìn)行運(yùn)作的。這就預(yù)示著,公共租賃房必然將長(zhǎng)期依靠財(cái)政補(bǔ)貼投入進(jìn)行建設(shè)與維持。適時(shí)引入民間資本投資將是拓寬資金來(lái)源的途徑,所需要考慮的在于如何吸引。不妨可以考慮以劃撥土地性質(zhì),引入民間資本投資建造,并許以一定的利潤(rùn)率,完工后由政府回購(gòu)。

(作者為上海乘星行行銷(xiāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理)