陳遠(yuǎn)鵬

摘要:首先從環(huán)境、資源、金融等角度分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中存在的五個問題。根據(jù)問題,提出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的六條戰(zhàn)略對策。

Abstract:The thesis analyzes five problems that exist in the development of real estate economy in our country from the aspects of environment,resources,finance. According to these problems,six strategies are given to implement the sustainable development in real estate economy in our country.

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);存在問題;可持續(xù)發(fā)展

Key words:real estate economy;existing problems;sustainable development

中圖分類號:F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1006-4311(2010)04-0013-01

1 我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題

1.1 房地產(chǎn)在發(fā)展過程中忽視了對環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。首先是忽視了對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益,致使房地產(chǎn)在發(fā)展中建筑密度過高,容積率過高,產(chǎn)生“鋼筋混凝土”叢林。城市缺少綠色空間,市區(qū)污染不易向周圍散發(fā),城市空氣質(zhì)量差;人們居住、生活感到壓抑緊張;人們遠(yuǎn)離自然,使人類與自然隔離。其次是忽視了對文態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展中有逐漸失去民族特色與文化內(nèi)涵的危險。房地產(chǎn)開發(fā)如果不注意從城市文化底蘊(yùn)中吸取營養(yǎng),塑造建筑精神和城市氣質(zhì),那么建筑的民族特色、文化特色、地域特色、鄉(xiāng)土特色將逐漸消失。

1.2 房地產(chǎn)發(fā)展過程中資源沒有得到合理利用。長期以來,我國的房地產(chǎn)偏重粗放發(fā)展,表現(xiàn)為效益增長主要依靠土地、水、能源等資源的過度消耗;空間資源鮮被認(rèn)識,其合理利用和開發(fā)更得不到應(yīng)有的重視。我國由于人口眾多,資源相對并不豐富,尤其是土地、空間等資源在一些地區(qū)形勢非常嚴(yán)峻。房地產(chǎn)發(fā)展過程中對資源使用效率低下,并影響其他行業(yè)發(fā)展的事件屢見不鮮。

1.3 房地產(chǎn)發(fā)展過程中空置壓力不容忽視。空置房地產(chǎn)產(chǎn)生的原因有很多,概括起來有兩大類。第一類是由于與外部客觀環(huán)境不相適應(yīng)引起的空置,包括大大超過當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模的房地產(chǎn),以高利潤為目標(biāo),不顧市場需求的房地產(chǎn)等。第二類是由于內(nèi)部因素造成的房地產(chǎn)空置,包括開發(fā)商資質(zhì)較低,開發(fā)的房地產(chǎn)質(zhì)量存在問題、銷售不暢、與周圍已有項目雷同,缺乏自身特點,由于沒有特點,沒有優(yōu)勢導(dǎo)致的空置等。

1.4 房地產(chǎn)發(fā)展的金融基礎(chǔ)體系欠完備。首先是房地產(chǎn)信貸的結(jié)構(gòu)還需要進(jìn)一步調(diào)整,房地產(chǎn)貸款長期傾向于開發(fā)貸款,住房消費信貸發(fā)展不足。同時,住房消費貸款的發(fā)放也給銀行資產(chǎn)安全帶來隱患;房地產(chǎn)貸款的長期資金來源問題還沒有得到較好解決;貸款資產(chǎn)流動性不足;金融二級市場缺位。還有,住房公積金繳交范圍和比率的擴(kuò)大受到中觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約,低進(jìn)低出的運營方式使資金使用低效率和顯失公平。

1.5 房地產(chǎn)發(fā)展與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)注意協(xié)調(diào)。城市基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、交通、通訊等等。其中,近年來房地產(chǎn)飛速發(fā)展與交通滯后的矛盾不斷加劇,成為房地產(chǎn)發(fā)展的一個突出問題。房建得越多,車變得越多,交通越擁擠,環(huán)境越惡化,甚至許多住宅空置的主要原因就在于交通不暢。信息和通訊也是影響房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要因素之一,信息產(chǎn)業(yè)是近年來發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè),信息網(wǎng)絡(luò)覆蓋全球各行各業(yè),它影響了人們的居住和行為方式。信息業(yè)的發(fā)達(dá)使居住社區(qū)遠(yuǎn)離城市中心成為可能,滿足了人們對郊區(qū)清新、寧靜生活的向往,房地產(chǎn)智能化必將成為未來社會的發(fā)展方向之一。房地產(chǎn)若要可持續(xù)發(fā)展,必須對以上問題和趨勢保持敏感,并著力解決。

2 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略對策

2.1 建設(shè)生態(tài)、文態(tài)合一的城市環(huán)境和社區(qū)環(huán)境。首先,在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè),使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的一個有機(jī)組成部分。這就要求在建設(shè)項目決策之前充分聽取城市環(huán)境和生態(tài)保護(hù)專家的意見和建議,科學(xué)規(guī)劃,在進(jìn)一步完善房地產(chǎn)物質(zhì)功能,樹立“以人為本”的設(shè)計理念。第二,在開發(fā)的同時做好文態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)。房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)充分理解和展示這些文化內(nèi)涵;房地產(chǎn)對西方建筑風(fēng)格和文化的借鑒也應(yīng)注意方式,并與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)起來,建筑的風(fēng)格、規(guī)模、外裝修材料應(yīng)與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。第三,塑造優(yōu)美、和諧的社區(qū)環(huán)境。在社區(qū)發(fā)展規(guī)劃中,增加居民公共活動空間的設(shè)計,創(chuàng)造社區(qū)的文化特色,注重社區(qū)私密性與開放空間的結(jié)合。政府可采取政策鼓勵的辦法,鼓勵開發(fā)商設(shè)置供居民休憩用的“四季花園”、“藝術(shù)花廊”、“休閑活動廣場”、“兒童樂園”等,增進(jìn)人與環(huán)境、人與人之間的溝通和交流,創(chuàng)造和諧、健康、開放的社區(qū)環(huán)境,為塑造當(dāng)?shù)爻鞘行蜗蠓?wù)。

2.2 制定長期規(guī)劃,合理利用各種資源。首先要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向?qū)Y源集約利用的方向轉(zhuǎn)變,尤其要提高對土地、空間資源的利用效率;其次,應(yīng)作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃,使房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,既要發(fā)揮房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的支柱作用,帶動經(jīng)濟(jì)增長,也要避免那種過分超前,危害經(jīng)濟(jì)的行為。

2.3 加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場監(jiān)管,保障市場功能的充分發(fā)揮。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展離不開政府對公平、高效的外部環(huán)境的創(chuàng)造。一方面,政府應(yīng)將制度建設(shè)作為重點,減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為,根除腐敗、杜絕暗箱操作、嚴(yán)格執(zhí)法、取消不合理收費。另一方面,完善現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī),包括制定各項明細(xì)的實施規(guī)則,盡量做到法律、條令、規(guī)則之間能相互配套,創(chuàng)造一個公平、透明的市場環(huán)境,依靠市場原則優(yōu)勝劣汰,提高開發(fā)商的素質(zhì),使房地產(chǎn)項目與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào),與市場需求相協(xié)調(diào),將房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為和投機(jī)減至最低。

2.4 完善房地產(chǎn)金融體系,建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展必須以房地產(chǎn)金融的可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)。根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀,應(yīng)重點做好房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整,增加消費貸款比重,并注意防范風(fēng)險。另外,為解決房地產(chǎn)金融進(jìn)一步發(fā)展的資金來源問題,期限錯配問題,資產(chǎn)流動性問題,我國的房地產(chǎn)金融業(yè)還應(yīng)著手研究并建立住房抵押貸款二級市場,實現(xiàn)抵押貸款的證券化,將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán),打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系,從根本上解決房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的資金來源問題。

2.5 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展必須以科技創(chuàng)新為依托。新的世紀(jì)是知識經(jīng)濟(jì)的世紀(jì),科技創(chuàng)新成為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要因素。房地產(chǎn)科技創(chuàng)新可以改善人們的居住、辦公條件;引導(dǎo)智能革命;不斷突破原有的發(fā)展的限制,利用新技術(shù)、新材料、新能源取得高效益;減少污染的機(jī)會;提高對資源的利用率;做好與交通、信息等其他配套設(shè)施的協(xié)調(diào);增進(jìn)人與自然的親和力。更重要的是隨著科技的發(fā)展,人們將突破原有的思維方式和生產(chǎn)方式,探索合乎人類生存發(fā)展的模式,將房地產(chǎn)發(fā)展和人類居住文明引上新的臺階。