摘要: 自1979年中國(guó)開始經(jīng)濟(jì)改革以來，中國(guó)的住房制度經(jīng)歷了多次變化。對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)進(jìn)行了分析，以期對(duì)我國(guó)住房保障制度的完善提供有益的幫助。

關(guān)鍵詞:住房保障 房?jī)r(jià) 體制改革

目前，住房問題已經(jīng)成為關(guān)系到民生和社會(huì)安全穩(wěn)定的一個(gè)需要重點(diǎn)著力解決的問題，面對(duì)著望房興嘆的局面，許多人開始懷念房改前的保障住房體制，本文就中國(guó)的住房政策歷史沿革以及目前的情況做一個(gè)簡(jiǎn)要的介紹。

建國(guó)后，在實(shí)行社會(huì)主義改造的過程中，我國(guó)完全消滅了商品房市場(chǎng)，實(shí)行住房公有，以“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”為原則，依照行政級(jí)別進(jìn)行配給的福利分房政策，居民每月僅需繳納低廉的房屋租金，住房作為一種國(guó)家對(duì)居民的補(bǔ)貼形式，較好地滿足了在經(jīng)濟(jì)水平較低的客觀條件下，保證居民居有其所的要求，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定起到了至關(guān)重要的作用。

但是，這種制度也存在一些固有的弊端。住房公有，新建住房的所有成本都由國(guó)家財(cái)政支付，而且住房的租金低廉至遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠滿足正常修繕開支。隨著人口的增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大，福利分房漸漸成為國(guó)家財(cái)政的沉重負(fù)擔(dān)，在國(guó)家財(cái)政投入日益不足的情況下，居民住房環(huán)境日益惡化，以天津?yàn)槔?972年的人均住房面積甚至低于建國(guó)初期水平。此外，由于原有的分配政策只能對(duì)具有城鎮(zhèn)戶口的居民進(jìn)行住房保障，而面臨改革開放后可能出現(xiàn)的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工潮缺乏相應(yīng)的保障方法，不能很好的適應(yīng)發(fā)展潮流，因此，住房政策改革被提上了政府的議事日程。

1979年，部分地區(qū)率先開始實(shí)施了試點(diǎn)售房政策，此后，又先后經(jīng)歷了提租補(bǔ)貼、以租代售等階段，但是這些舉措都是地區(qū)性和實(shí)驗(yàn)性的，直到1994年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕才正式拉開。該文件提出城鎮(zhèn)住房制度改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，目標(biāo)是要建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化;把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制;把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式;建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系;同時(shí)，建立住房公積金制度，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。

而房改具有里程碑意義的文件則是1998年7月3日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，該文件宣布全國(guó)城鎮(zhèn)從1998年7月30日停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房商品化，各地將公有住宅一次性地賣給住戶，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

此后，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更好、更快地發(fā)展，國(guó)務(wù)院又發(fā)布了以《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》為代表的一系列文件，提出各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房。

應(yīng)該說，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度市場(chǎng)化改革的推進(jìn)是順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的總體要求而為，同時(shí)，在上世紀(jì)九十年代中后期，為了應(yīng)對(duì)東南亞金融危機(jī)，國(guó)家實(shí)施積極的財(cái)政政策并配以收入分配調(diào)整政策，以增加和刺激社會(huì)總需求，而住房貨幣化的登臺(tái)，正好可以成為拉動(dòng)內(nèi)需的最好辦法，啟動(dòng)消費(fèi)需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，改善結(jié)構(gòu)，總體來講，住房政策的改革，不僅減輕了國(guó)家財(cái)政的沉重負(fù)擔(dān)，而且市場(chǎng)化的運(yùn)作充分調(diào)動(dòng)了民間力量參與建設(shè)的熱情，城鎮(zhèn)人均住房面積得到了較為長(zhǎng)足的發(fā)展，此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)還為中國(guó)二十世紀(jì)初頭幾年帶來了每年GDP超過10%的增長(zhǎng)速度，成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁的引擎。

但是目前，我國(guó)房?jī)r(jià)總體水平相對(duì)于普通大眾的購(gòu)買力水平，不僅高，而且是高得離譜，這不僅消耗了我國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的未來消費(fèi)能力，抵消了政府培育和刺激內(nèi)需的政策努力，更重要的是阻礙了“農(nóng)民進(jìn)城”和延緩了我國(guó)農(nóng)村城市化進(jìn)程，也非常不利于社會(huì)的穩(wěn)定與和諧發(fā)展。因此，房?jī)r(jià)需要下跌，下跌到普通居民能夠承擔(dān)的程度已經(jīng)成為了整個(gè)社會(huì)的共識(shí)。

但是，房?jī)r(jià)下跌也會(huì)損害一部分既得利益群體，他們已經(jīng)成為了房?jī)r(jià)下跌中最大的阻礙。這種阻礙，有的是利益性的，如開發(fā)商、地方政府、銀行以及將房子當(dāng)作投機(jī)工具的投資者，房?jī)r(jià)下跌，不符合這部分群體的利益，而且這部分人數(shù)雖然很少，但是掌握著社會(huì)的絕大部分財(cái)富和權(quán)力，并且相對(duì)來講，共同的利益驅(qū)使下使其組織更為嚴(yán)密。而希望房?jī)r(jià)下跌的群體，當(dāng)然是那些沒有房子住、準(zhǔn)備買房子的人們。其中，包括剛剛走上社會(huì)的大學(xué)生、城市普通居民，還有就是進(jìn)入城市務(wù)工的農(nóng)民工。這些人數(shù)量巨大，但是他們收入水平較低，又不掌握什么實(shí)際權(quán)力，并且缺乏有效的手段表達(dá)訴求與爭(zhēng)取自身權(quán)利，是社會(huì)的弱勢(shì)群體。

眼下，社會(huì)已經(jīng)分化成了希望房?jī)r(jià)上漲和希望房?jī)r(jià)下跌的兩大陣營(yíng)，利益發(fā)生了尖銳沖突。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，勢(shì)必會(huì)侵害這些弱勢(shì)群體的利益，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)自身的健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，更不利于加快中國(guó)農(nóng)村城市化的進(jìn)程。如果房?jī)r(jià)下跌，也會(huì)損害另一些人的利益，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融安全產(chǎn)生不利影響。

因此，中國(guó)的住房政策改革，僅僅是邁出了市場(chǎng)化的第一步，但是這個(gè)市場(chǎng)既不夠完善，也遠(yuǎn)非成熟，如何能真正實(shí)現(xiàn)居者有其所的前提下，繼續(xù)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，應(yīng)是政府下一步應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮的問題。