摘 要:文章根據(jù)近期國家出臺的一系列關于房地產市場的政策，對房地產市場變化情況進行了深入的探討，對房地產未來市場趨勢進行預測;在此基礎上對房地產開發(fā)企業(yè)的市場業(yè)務運作提出策略建議。

關鍵詞:房地產業(yè) 政策導向 策略分析

中圖分類號:F293 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)05-278-01

一、近期房地產市場的政策導向

近幾年，我國商品房價格上升過快，供需結構嚴重不合理，部分城市房價早已超過居民的正常承受能力。從2005年開始，政府對房地產市場加大調控力度，進而對房地產市場產生了一系列影響。

從2005年開始的幾年里，從“國八條”到“國六條”，再到“國十一條”，房地產政策層出不窮，讓人目不暇接。特別是近期，為了調整房地產的供應結構，促進房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，國家相關管理部門相繼出臺了一系列的調控政策。近期主要是賣二手房營業(yè)稅優(yōu)勢終止，買第二套房首付比例上升，抑制投機性和投資性購房，收緊個人房貸。匯總中央級文件及地方政府文件進行綜合分析，政府主要從三個方面加強對房地產調控和管理。

1.土地管理方面。(1)加強農用地的管理，要求農用地的轉用在符合城市規(guī)劃的前提下，必須符合土地利用總體規(guī)劃，并且納入土地利用的年度計劃。(2)規(guī)范土地收支管理和提高土地使用的相關稅費，要求國有土地使用權出讓總價款必須全額納入地方預算，繳入地方國庫，實行收支兩條線。同時提高土地的征用、安置成本，提高新增建設用地使用費。(3)加強土地交易的結構供應管理，要求優(yōu)先供應中低價位和中小套型普通商品房以及廉租房的土地供應，而且年土地供應量不得低于居住用地總供應量的70%。同時要求土地供應應在限套型、限房價的基礎上，采用競地價、競房價的辦法，以招標的方式確定開發(fā)建設單位，繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應，并嚴格限制低密度、大套成型住房土地供應。(4)加強閑置土地的征收、提高閑置土地的相關成本，嚴格限制開發(fā)商的屯地行為。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工;滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

2.規(guī)劃管理方面。(1)加強中低價、中小套型房地產的開發(fā)建設要求。自2006年6月1日起新審批、新開工的商品房套型建筑面積90平方米以下的住房所占比重要達到70%以上。過去審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調整。(2)建設單位在控制性詳細規(guī)劃的編制中，必須確定住宅建筑密度和住宅面積密度兩項強制性指標，而且指標必須符合住房建設規(guī)劃關于住房套型結構比例的規(guī)定。(3)在土地交易之前，必須依據(jù)控制性規(guī)劃，提供相關交易地塊的套型建筑密度要求，并作為土地交易的前置條件，不得擅自突破。

3.金融投資管理方面。(1)提高房地產的開發(fā)信貸條件，房地產開發(fā)企業(yè)要同時具備建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證，必須四證齊全;而且項目的資本金比例必須達到35%以上，否則商業(yè)銀行不予貸款審批。同時，對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。(2)禁止貸款性信托資金投資房地產開發(fā)。有外商投資的房地產企業(yè)，投資各方不允許在合同、章程、股權轉讓協(xié)議以及其他文件中訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款，否則不給予注冊登記或變更登記。(3)外商投資性房地產必須取得國有土地使用權，而且項目資本金要達到項目投資總額的35%以上，否則不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結匯核準。

二、房地產開發(fā)公司的策略選擇

1.一級土地開發(fā)業(yè)務策略選擇。作為一級土地開發(fā)商，區(qū)域選擇上應以中心城市為主，二線城市為輔;項目條件選擇，應以企業(yè)搬遷為主;項目用地屬性選擇，在符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃前提下，以現(xiàn)有建設用地為主。以上選擇主要依據(jù)是:全國的土地儲備管理辦法沒有最終完成;二線城市僅僅是一個不完善的信息發(fā)布者，土地儲備管理制度不健全。二線城市的大部份土地交易，儲備中心的定位不明確，沒有完善的法律制度;各級地方政府限制民間資本進入一級土地儲備市場，即使可以進入，也沒有完善的法律制度保障投資方的合法權益，操作難度比較大;同時國家對土地的調控力度不斷加大，特別是農用地的轉用、征收，必須符合土地利用規(guī)劃等相關政策。因此，要慎重選擇二線城市的一級土地開發(fā)項目。

2.二級房地產開發(fā)業(yè)務的策略選擇。建立統(tǒng)一的土地信息網絡，快速處理各地信息，把握市場機會。鑒于二線城市土地儲備、交易制度不健全，特別是公開的信息比較少而暗箱操作的行為比較多，因此，在土地交易之前必須與土地儲備方進行良好的溝通，對土地各種相關情況進行詳細調查，以便在交易時可設置相關的條款，確保意向土地項目的獲得。所以，在重點區(qū)域城市，大型房地產開發(fā)企業(yè)要加強對土地市場信息的搜集、整理以及分析力度，同時加強公共關系的建設工作，主動獲得土地資源;加強產品設計研究。國六條發(fā)布以來，各地政府先后頒布或制訂出相關的實施細則，依據(jù)近期土地交易市場分析，大多數(shù)開發(fā)項目，在交易時已經明確土地入市前的建筑套型密度要求。因此，建筑套型密度(主要建筑面積90平方米以下的建設比例要求)極有可能成為全國土地入市交易的前置條件，建議房地產企業(yè)要加大對中小戶型住宅的建筑設計研究，做好項目前的針對性準備工作;認真研究土地招標交易制度。依據(jù)國家的相關政策，土地交易制度的發(fā)展方向應該是向招標方式發(fā)展，因此必須及時掌握相關政策信息，強化企業(yè)內部業(yè)務能力。在熱點市場的城市，將工作重心放在研究競地價、限房價、限套型數(shù)量的土地招標交易制度等方面。

3.加強客觀經濟形勢和政策走向的研究，提高房地產開發(fā)企業(yè)應對復雜多變情況的能力。根據(jù)近期對國六條及國家相關政策的跟蹤研究，結合房地產開發(fā)企業(yè)在工作中所遇到的實際問題的反思，房地產企業(yè)在進行政策分析和市場調研時，應加強宏觀經濟形勢、政策走向的研究。在激烈的市場競爭中，企業(yè)的發(fā)展將越來越依賴于對當前形勢的把握及未來趨勢的預測判斷。對經濟形勢的先知先覺，合理的分析和預測未來的發(fā)展趨勢，能夠使企業(yè)及時地把握市場環(huán)境和政策的變化，適時地調整自己的戰(zhàn)略布局，從而積極從容應對各種復雜情況，順利實現(xiàn)公司各時期的戰(zhàn)略目標。學習國際經驗，采用系統(tǒng)的、科學的研究方法。除了應用傳統(tǒng)的分析方法之外，應該引入更多的定量研究方法，在宏觀經濟政策分析、預測和市場研究方面發(fā)揮積極有效的作用。近年來，我國統(tǒng)計體制的不斷發(fā)展和完善，為這些方法的應用奠定了堅實可靠的基礎。其間，相繼出現(xiàn)的中國宏觀經濟預測模型和中國房地產指數(shù)模型，在實踐中已被許多房地產企業(yè)所認識和接受，在政策分析和市場未來預測方面開始發(fā)揮作用。在未來的發(fā)展中，這些新方法能夠提供更多的關于政策、市場變化方面的前瞻性分析和定量分析依據(jù)，為企業(yè)的決策活動提供多角度的有效支持。所以，隨著產業(yè)專業(yè)趨勢的不斷加強，房地產開發(fā)企業(yè)必須加強新方法的學習和應用，才能跟上時代發(fā)展步伐。

(作者單位:溫州順達房地產開發(fā)有限公司 浙江溫州 325000)

(責編:廉靖)