摘 要:房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)存在著很大的關(guān)聯(lián)度，因此發(fā)展房地產(chǎn)金融市場必將促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。如何加強(qiáng)我國房地產(chǎn)金融市場管理，發(fā)展和繁榮我國房地產(chǎn)金融市場是我們亟待解決的重要問題。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融 金融市場 融資渠道 金融創(chuàng)新 金融監(jiān)管

中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)05-042-02

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，這決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的有效支持，因而建立房地產(chǎn)金融支持體系顯得至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)金融市場的概念及分類

1.房地產(chǎn)金融市場的概念。房地產(chǎn)金融市場是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的總和。它可以是一個固定的場所，也可以是無形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是間接的。隨著信用工具的日益發(fā)達(dá)和不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)范圍日益擴(kuò)大，包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取?/p>

2.房地產(chǎn)金融市場的分類。房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的一個重要組成部分，可以按照多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，如按服務(wù)對象不同，房地產(chǎn)金融市場可分為房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場;按市場層次的不同，房地產(chǎn)金融市場可分為一級市場和二級市場;按市場交易方式，房地產(chǎn)金融市場可分為協(xié)議信用市場和公開市場。

3.房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系。自1998年住房貨幣化改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了極大的發(fā)展，其中金融市場尤其是信貸市場的支持起到了舉足輕重的作用。據(jù)中國人民銀行11日發(fā)布的《2009年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年年末，我國主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬億元，占各項(xiàng)貸款余額的19.2%，顯然，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國金融市場的重要組成部分。而房地產(chǎn)市場的繁榮離不開金融市場的參與和支持，同時房地產(chǎn)市場的繁榮也促進(jìn)了金融市場的進(jìn)一步發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀

20多年來，通過改革和政策舉措，我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，同時，我國住房金融業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展，形成了以住房抵押貸款為主，以住房公積金為輔，兼有住房儲蓄的住房融資體系。2009年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。2009年前三季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長17.7%;房地產(chǎn)銷售同比增幅達(dá)44.8%，創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平;房價持續(xù)上漲，環(huán)比連續(xù)7個月正增長，9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%;前三季度國內(nèi)貸款增速達(dá)47.2%，個人按揭貸款增速達(dá)107.7%，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。但是由于我國的房地產(chǎn)金融業(yè)起步晚、加上市場本身各種因素的限制，也存在很多問題。

1.房地產(chǎn)金融工具單一，住房開發(fā)過于依賴信貸資金。我國的房地產(chǎn)債權(quán)金融工具品種很少，只有個人住房按揭貸款、住房儲蓄貸款和住房公積金貸款等。在我國房地產(chǎn)市場上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程，成為我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。根據(jù)中國人民銀行對我國房地產(chǎn)投資資金來源分析，有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，如果加上施工企業(yè)墊資中銀行貸款，住房開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際對信貸資金的利用占其資金總規(guī)模70%以上，形成了對信貸資金的單向依存關(guān)系。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎縮，必將給銀行系統(tǒng)造成嚴(yán)重危害，使銀行面臨倒閉和破產(chǎn)的風(fēng)險。

2.地產(chǎn)金融市場深度僅限于一級市場，金融體系尚不健全。目前我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品都集中在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一級市場，對于房地產(chǎn)投資基金、個人住房抵押支持的證券(MBS)、抵押擔(dān)保證券等處于二級市場的金融產(chǎn)品，除去MBS正在建設(shè)銀行進(jìn)行試點(diǎn)外，其他產(chǎn)品目前還于理論研討階段，距離市場操作還相差甚遠(yuǎn)。由于房地產(chǎn)融資市場體系尚不健全，缺少專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和向住房融資提供擔(dān)保和保險的機(jī)構(gòu)，容易導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等問題。

3.房地產(chǎn)金融資金運(yùn)作效率較低，存在流動性風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營，使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下;受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。這就容易導(dǎo)致流動性風(fēng)險，出現(xiàn)“短存長貸”的現(xiàn)象，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有不確定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司無法按時償還貸款，銀行就會出現(xiàn)流動性危機(jī)。

4.缺乏對低收入者住房供給的金融支持，政策性住房金融制度存在缺陷。我國是一個發(fā)展中國家，粗略估計(jì)，低收入人群大約占城鎮(zhèn)人口的15%～20%。2007年8月國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》文件，對住房保障的指導(dǎo)思想、目標(biāo)、保障范圍、性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)、方式、資金來源、管理方式等做出了詳細(xì)的規(guī)定。但由于多方面原因，我國為低收入者提供住房資金支持的渠道尚不健全，而住房公積金政策又存在某些缺陷。一方面住房公積金繳納對象有限，相當(dāng)一部分低收入群體的權(quán)益未得到有力的保護(hù);另一方面公積金的繳交仍沿用老辦法，使得收入分配中的不合理現(xiàn)象又完全投影到住房分配方面，造成二次分配不公，高收入者受益。三是住房公積金管理混亂，監(jiān)管不力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年全國住房公積金繳存額4469.48億元，同比增加26.15%，實(shí)際繳存職工人數(shù)為7745.09萬人，只占在崗職工數(shù)的69.2%;個人公積金貸款2035.93億元，只占當(dāng)年住房公積金繳存額的45.55%，沉淀資金高達(dá)2000多萬元，住房公積金的職能作用進(jìn)一步弱化。

5.法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善。我國房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后，對住房資金的籌集、運(yùn)用缺乏有效的管理與監(jiān)督。目前雖已出臺了《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等涉及到房地產(chǎn)抵押貸款的法律，但很多房地產(chǎn)金融市場的行為缺乏法律依據(jù)，特別是住房按揭貸款，更是缺乏法律保證，這必將不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。此外，我國政府對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機(jī)構(gòu)，缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也急待制訂。

三、我國房地產(chǎn)金融市場未來發(fā)展的對策

1.建立多元化的融資渠道。以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。目前要重點(diǎn)解決房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人住房消費(fèi)貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，拓展房地產(chǎn)融資渠道，應(yīng)逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的比重，提高自有資金比例。對于大型、優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮通過發(fā)行項(xiàng)目債券改善其負(fù)債結(jié)構(gòu)。

2.建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系。加快金融體制改革，逐步健全和完善房地產(chǎn)金融體系，建立我國房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，如可考慮在人行下設(shè)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(類似住房公積金管理中心)，負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定，為中低收入階層提供按揭擔(dān)保，負(fù)責(zé)住房公積金的總體管理，待條件成熟時，開放房地產(chǎn)金融二級市場，逐步完善房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，除原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司之外，還要大力發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會等金融機(jī)構(gòu)和住房融資擔(dān)保或保險機(jī)構(gòu)。積極完善房地產(chǎn)金融一級市場，構(gòu)建二級市場，建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管和調(diào)控，合理規(guī)避房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性以及消費(fèi)差異等特點(diǎn)，可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。完善金融監(jiān)管體制，改進(jìn)金融監(jiān)管方式，提高金融監(jiān)管效能，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險管理機(jī)制，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，特別是對金融創(chuàng)新的有效監(jiān)管，完善貸款審核程序和借貸標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)指導(dǎo)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開展，建立對房地產(chǎn)投資開發(fā)一流通一銷售全過程金融資本化、專業(yè)化、動態(tài)化的風(fēng)險管理體系，防范和化解房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險。

4.完善住房公積金制度，構(gòu)建多元化、多層次住房保障體系。住房公積金制度作為一項(xiàng)政策性的保障制度，在保障中低收入群體住房需求方面已發(fā)揮一定作用，但也存在不少缺陷。應(yīng)逐步擴(kuò)大住房公積金政策的覆蓋面，擴(kuò)大公積金的使用范圍，提高其使用率，同時明確規(guī)定公積金的最高和最低繳存比例和限額，建立和諧發(fā)展的公積金制度。構(gòu)建以政府為主導(dǎo)的以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房為主體的多層次的住房保障體系，多渠道籌集和積累住房保障資金，加大財(cái)政預(yù)算安排，繼續(xù)推行從土地出讓凈收益中安排一定資金以及各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈收益用于保障性住房建設(shè)，發(fā)行住房保障福利彩票，鼓勵社會多渠道籌集資金，探索新的市場化的住房保障模式。

5.建立健全與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)。借鑒國外成熟市場房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系，規(guī)范市場主體的行為，制定和完善包括個人信用、住房抵押貸款、住房儲蓄、住房公積金、房地產(chǎn)擔(dān)保、房地產(chǎn)金融市場運(yùn)作管理等領(lǐng)域的法律法規(guī)，對參與房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)在市場準(zhǔn)入、退出、接管、清算、破產(chǎn)等方面做出嚴(yán)格規(guī)定，指導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險控制，有效監(jiān)管房地產(chǎn)金融活動，保護(hù)房地產(chǎn)金融參與各方的合法權(quán)益。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融相關(guān)指標(biāo)的監(jiān)測分析以此制定金融政策，調(diào)控房地產(chǎn)投資總量、投資方向、融資渠道、融資成本，確保房地產(chǎn)金融的健康運(yùn)行。

參考文獻(xiàn):

1.董琦.美國次級債危機(jī)對我國房地產(chǎn)金融監(jiān)管的啟示[J].房地產(chǎn)金融，2008(4)

2.易憲容.房地產(chǎn)與金融市場[M].社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2007

3.董原鑫.2006中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書[M].北京:中國知識出版社，2006

4.封晴.宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析[J].商場現(xiàn)代化，2008(25)

5.王宇，姚均芳.2009年我國房地產(chǎn)貸款增長迅猛.甘肅日報(bào)(五版)，2010.02.12

6.孫玉波.全國住房公積金繳存余額持續(xù)穩(wěn)定增長.人民網(wǎng)(時政版)，2009.03.23

(作者單位:北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 北京 100871)(責(zé)編:賈偉)